Luật Đất đai 2024: Kỳ vọng bổ sung nguồn cung, kéo giảm giá nhà

Tháo gỡ các điểm nghẽn đất đai

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với hàng loạt nội dung mới như vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất…

Những nội dung này kỳ vọng tạo dựng hành lang pháp lý đầy đủ hơn để giải quyết vướng mắc cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, tạo nền tảng cho thị trường phục hồi và phát triển lành mạnh, bền vững.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, Luật Đất đai 2024 là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường; đồng thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung, kéo giảm giá nhà…

Đơn vị này cho rằng, có thể việc bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng... có thể khiến giá bất động sản tăng lên, nhưng có thể chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

“Thị trường bất động sản vừa qua phục hồi khiêm tốn, nguồn cung và lượng giao dịch vẫn ở mức thấp… do những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn chưa được khơi thông. Do đó, thị trường buộc phải tiếp tục duy trì "trạng thái chờ"”, VARS nêu và cho biết, hàng trăm dự án chờ đợi Luật Đất đai (sửa đổi) để có cơ chế mới tháo gỡ, tái khởi động.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý, góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn về nguồn lực đất đai. Qua đó tạo nguồn lực mới thúc đẩy kinh tế - xã hội…

Theo ông Hà, với luật mới, nhà đầu tư có khung pháp lý rõ hàng hơn khi các quy định được ban hành chặt chẽ, phù hợp hơn với thực tiễn, giúp triển khai các dự án thuận lợi hơn, thị trường minh bạch hơn.

“Trước đây, nhiều quy định về xác định các loại đất, xác định dự án nào phải đấu thầu, dự án nào được giao đất, cơ chế xác định giá đất đấu thấu ra sao… dẫn đến nhiều khó khăn trong tiếp cận đất đai”, ông Hà nêu và cho biết luật mới khắc phục những hạn chế này, để doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.

Phó chủ tịch VARS Nguyễn Văn Bình cũng cho rằng, doanh nghiệp rất quan tâm đến những sửa đổi trong Luật Đất đai 2024. Họ kỳ vọng những đổi mới trong thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần "gỡ khó" cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, theo ông Bình, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ giảm thiểu xin – cho, doanh nghiệp có năng lực, lịch sử tốt hơn sẽ giành phần thắng. Điều này góp phần tạo ra môi trường công bằng, sòng phẳng cho doanh nghiệp và giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, khiến giá bất động sản tiệm cận giá trị thực hơn.

Cũng theo ông Bình, Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với các dự án luật như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có cơ hội rút ngắn. Qua đó, thị trường sớm bước vào giai đoạn bình thường mới nhanh hơn.

Kỳ vọng tác động của 3 luật từ 2025

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng, các luật liên quan đến thị trường bất động sản mới được thông qua, nhưng phải đến 2025 mới có hiệu lực. Do vậy, trong năm 2024 chưa tác động nhiều đến thị trường, những vướng mắc pháp lý cũng không thể khơi thông được ngay. Tuy vậy, những thay đổi từ các luật cũng tạo được niềm tin đối với người dân và doanh nghiệp vào sự phục hồi của thị trường giai đoạn tới.

Theo các chuyên gia VIS RATING, Luật Đất đai mới đưa ra cách tiếp cận mới theo định hướng thị trường trong việc định giá đất và cung cấp hướng dẫn chi tiết để các chủ đầu tư thực hiện và đạt được các phê duyệt pháp lý dự án.

“Khó khăn trong việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất là một trong những trở ngại lớn dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án bất động sản mới trong 5 năm qua.  Các hướng dẫn mới về định giá đất theo định hướng thị trường sẽ giúp các cơ quan chức năng và chủ đầu tư xác định giá đất hợp lý và thúc đẩy việc phê duyệt dự án, điều cần thiết để các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng và nhà đầu tư”, VIS RATING nêu.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng thêm nhà ở xã hội và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội.

“Những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại Việt Nam thiên về phân khúc cao cấp và đầu cơ trên thị trường, thiếu hụt các phân khúc nhà ở giá rẻ. Luật mới đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; và áp đặt hạn chế với hoạt động đầu cơ. Theo thời gian, các dự án nhà ở xã hội mới sẽ giải quyết tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ cho các gia đình mới và sự tăng trưởng nhanh của dân số”, báo cáo nêu.

Thêm nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới sẽ hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Khi nguồn vốn dự án mới được huy động một cách thận trọng, tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố để thúc đẩy các giao dịch, tạo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư.