Luật Đất đai (sửa đổi): Tăng cơ hội tiếp cận đất đai

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua với nhiều nội dung mới như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bảng giá đất cập nhật hằng năm... đã và đang tạo ra kỳ vọng phục hồi cho thị trường bất động sản và góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Khó khăn của doanh nghiệp

Tiếp cận đất đai hiện đang là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong quá trình thực hiện các dự án để đầu tư hoặc mở rộng sản xuất, kinh doanh. Nguyên nhân được các chuyên gia đưa ra chủ yếu là do các quy định của pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập. Theo nhiều nhận định, chính điều này đã làm cho nguồn cung trên thị trường bất động sản bị thiếu hụt trầm trọng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có đến 70% các khó khăn, vướng mắc trên thị trường bất động sản có nguồn cơn từ các vấn đề pháp lý. Mặc dù Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được thông qua thì doanh nghiệp và người dân vẫn chờ đợi nhiều điểm mấu chốt được từ Luật Đất đai sửa đổi.

Chia sẻ với báo giới, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu từng cho biết, doanh nghiệp hiện đang có một dự án mà tới 8 năm chưa giải quyết xong vấn đề giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân được xác định là do sự thiếu rõ ràng trong quy định đền bù đất nông nghiệp; luật cũ chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và đất bồi thường. Ông Hiệp cho rằng, luật cần phân ra rõ ràng các khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại…

Hay như chia sẻ của bà Đinh Thị Loan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Trung Quý Bắc Ninh, doanh nghiệp hiện đang triển khai hai dự án là Khu công nghiệp Thuận Thành 3 tại Bắc Ninh (quy mô 370 ha) và dự án Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng (quy mô 235ha). Thế nhưng, theo bà Loan thì các dự án đang vướng nhiều quy định liên quan tới thủ tục pháp lý.

Gia tăng nguồn cung nhà ở

Các báo cáo thị trường của bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group cho thấy, giai đoạn 2021 - 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có sự sụt giảm nặng nề về nguồn cung, phần lớn do vấn đề vốn và tính pháp lý dự án. Đến sang năm 2023, với những chính sách hỗ trợ tháo gỡ khó khăn vướng mắc từ Nhà nước đã và đang góp phần cải thiện dần cho những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản, các sản phẩm có tính pháp lý chặt chẽ đã quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn tăng cao, nguồn cung vẫn ở tình trạng khan hiếm.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, hiện nay giá nhà chung cư tăng cho thấy nguồn cung đang khan hiếm. Với việc Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư dự án. GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích những khó khăn khiến cho nhà đầu tư khó tiếp cận đất đai là do các quy định chưa được làm rõ ràng như về xác định loại đất, cơ chế xác định đất đấu thầu,… Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi đã xác định và quy định tương đối rõ ràng.

Mặc dù nguồn cung nhà ở trên thị trường còn phụ thuộc và nhiều yếu tố khác nhau, vào năng lực của mỗi nhà đầu tư song thực tế khi doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai thuận lợi hơn cũng sẽ góp phần tạo ra cơ hội cho việc gia tăng nguồn cung, qua đó giải quyết được tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung – cầu hiện nay.

Ông Cường ví dụ, nếu như trước kia, chuyển đổi đất đai từ đất khác sang đất ở tương đối dễ dàng nhưng với luật mới thì nếu không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì nhà đầu tư phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Do đó tính chất thị trường sẽ tăng lên, giúp làm minh bạch về đất đai và nhà đầu tư có năng lực sẽ trúng thầu được dự án, bỏ được cơ chế xin – cho.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Hà Văn Thiện - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cho biết, cộng đồng doanh nghiêp chờ đợi việc Luật Đất đai sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt pháp lý để tăng khả năng tiếp cận đất đai hơn nữa cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Ông Phạm Văn Hòa, Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng môi trường đô thị Hạ Long thì cho rằng, việc tiếp cận đất đai cùng với các thủ tục liên quan đến giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để doanh nghiệp đầu tư luôn rào cản khó khăn nhất cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nhiều điểm mới. 

Các điểm mới này được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đầy phát triển kinh tế và gỡ vướng cho doanh nghiệp. Bởi theo ông, đối với doanh nghiệp bất động sản, khi làm dự án mà có quỹ đất sạch, đầy đủ thủ tục pháp lý thì mới có thể xây dựng khởi công và bàn giao công trình đúng tiến độ. 

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai sửa đổi được quy định rõ ràng về tính pháp lý ở khâu giải phóng mặt bằng cũng sẽ góp phần nhận được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, giúp đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, tiến độ của hàng nghìn dự án đang đình trệ sẽ được tháo gỡ tích cực hơn và sẽ cải thiện được nguồn cung trong thời gian tới.

Nhìn nhận chung về Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, luật đã hoàn thành các điều cần về lập pháp với đầy đủ tính đồng bộ, hiệu quả và có tác động tích cực. Sang năm 2025, khi áp dụng Luật Đất đai sửa đổi sẽ tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc và đó cũng là tiền đề để vực dậy thị trường bất động sản trong thời gian tới.