Luật Đất đai (sửa đổi): Những chính sách mới dự báo tác động tích cực tới thị trường bất động sản

Vào ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 16 chương và 260 Điều, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Đây được đánh giá là một thông tin tích cực đối với thị trường bất động sản.

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quá trình hồi phục của thị trường bất động sản kéo dài hơn dự kiến bởi những điểm nghẽn về mặt pháp lý, nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản buộc phải tiếp tục duy trì trạng thái chờ, đặc biệt là chờ tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý, nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.

Cũng trong năm 2023, đã có khoảng 500 dự án được tháo gỡ vướng mắc, triển khai trở lại nhằm góp phần tăng cường niềm tin cho thị trường. Mặc dù vậy thì vẫn còn hàng trăm dự án chờ Luật Đất đai (sửa đổi) có cơ chế mới để được tháo gỡ, tái khởi động trở lại; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để có thể phê duyệt dự án mới.

VARS cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa mới được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng được hành lang pháp lý hoàn thiện, đầy đủ hơn để có thể giải quyết thủ tục về mặt pháp lý cho những dự án đang dang dở. Cùng với đó là thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản hồi phục, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Có một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào những vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như là thuê đất, quy định về bồi thường cũng như hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,...

Đầu tiên, ở khoản 2, Điều 30 quy định tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Và quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp lại vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Và theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt đi gánh nặng về mặt tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Cũng nhờ thế mà giá bán bất động sản cũng có cơ hội điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực về mặt tài chính và cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn.

Còn về phía Nhà nước, VARS cho biết việc làm này cũng góp phần nắn nguồn theo hướng kích thu từ sinh lời đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu một cục. Điều này cũng tạo ra cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ vào các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Thứ hai đó là VARS mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc của thị trường. Cụ thể là Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cùng với đó, Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đây cũng được xem là bước đột phá lớn ở trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên sự thay đổi căn bản về những vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. 

Theo đó thì tùy vào từng dự án cũng như mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Và việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua Ngân hàng ở Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch hai giá, là cơ sở để cho xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch hơn, giảm đi tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Mặc dù vậy, tác động tiêu cực có thể kể đến đó là việc bỏ khung giá đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến cho giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. VARS cũng cho biết tác động này nếu có chỉ xảy ra trong ngắn hạn, về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Thứ ba đó là siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát về tài sản đồng thời cũng vẫn đảm bảo được quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề về an ninh quốc gia, lợi ích xã hội.

Cụ thể, theo quy định ở Điều 45 Luật Đất đai vừa được thông qua, bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được yêu cầu phải đáp ứng được điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Và theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Thứ tư đó là theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi), diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân ở trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng những ưu đãi theo quy định của pháp luật, trong đó bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất.

Và quy định này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động ở những khu công nghiệp và khu chế xuất. Đây cũng chính là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Thứ năm, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội khắc phục sai phạm và quay trở lại với đường đua.

Cụ thể, Luật Đất đai mới có quy định đối tượng không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc là vi phạm quy định của pháp luật về đất đai tuy nhiên đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền ở thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Theo VARS, quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội sửa sai, tuy nhiên cần có những quy định cụ thể hơn. Theo đó, các mức phạt sai phạm phải đủ sức răn đe để cho doanh nghiệp không dám đánh đổi. Tránh tối đa trường hợp biết sai nhưng vẫn cố tình làm. Bên cạnh đó cũng cần có mức giới hạn để có thể khống chế các sai phạm. Tránh trường hợp làm sai, khắc phục và làm lại, làm sai và lại khắc phục.

Kỳ vọng khơi thông các dự án “ách tắc”

Chuyên gia của VARS nhận thấy, Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn tồn tại một số bất cập, chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), đáng chú ý là thiếu tính linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân và tổ chức nước ngoài.

Cụ thể là Luật Đất đai (sửa đổi) không bổ sung quy định cá nhân nước ngoài là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu ở Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi). Không có cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chưa có quy định về cách thức giao đất cho doanh nghiệp FDI. 

Dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, tuy nhiên các chuyên gia cũng đặt kỳ vọng các quy định mới trong Luật Đất đai, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm mục đích kéo giá nhà giảm, giúp cho người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

VARS cũng cho rằng, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), để có thể đảm bảo Luật sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).