Luật Đất đai (sửa đổi) là đòn bẩy cho thị trường bất động sản?

Những điểm mới nổi bật

Luật Đất đai (sửa đổi) với 16 chương và 260 điều, điểm mới đầu tiên có thể thấy rõ là về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Luật mới được xây dựng và hoàn thiện theo hướng đổi mới toàn bộ từ quy trình nội dung đến phương pháp triển khai. Theo đó, việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch sẽ được phân cấp về địa phương để mỗi tỉnh thành đều có thể chủ động lên phương án, phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai, minh bạch, có sự tham gia của người dân, cộng đồng dân cư và các cơ quan, tổ chức có liên quan thông qua hình thức lấy ý kiến. Tại các khu vực quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người có quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chuyên gia bất động sản Đào Hồng Nhung đánh giá, việc đổi mới về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sẽ là nền tảng vững chắc trong việc đưa đất đai vào cơ sở để phát triển kinh tế. Các đổi mới này cũng đem lại lợi ích kép khi vừa đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất, vừa tạo động lực cho mục tiêu trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo chủ trương đã đề ra.

Ngoài ra, các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng được quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn. Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất phải thuộc các nhóm xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở phục vụ cơ quan, nhà nước; các công trình với các tiêu chí khác nhau như nhà ở, phục vụ sản xuất, các công trình ngầm, thu hồi phục vụ đấu giá tăng ngân sách, phát triển quỹ đất, khai khoáng.... Theo đó, những trình tự liên quan đến giấy tờ, thủ tục trong việc thu hồi đất và bồi thường tái định cư cũng có nhiều điểm mới đem lại lợi ích cho cộng đồng, đảm bảo tính minh bạch, khách quan. Công tác từ thu hồi đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư buộc phải đảm bảo nguyên tắc và đều có sự tham gia của người dân.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định rõ các trường hợp liên quan đến giao đất, cho thuê và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng; trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Luật cũng quy định rõ, HĐND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên. Cơ quan cấp huyện sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân liên quan đến đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất ở, đất phi nông nghiệp.

Một trong những nội dung được nghiên cứu và đưa vào luật sửa đổi là chính sách giảm đầu mối trung gian trong việc cho thuê đất, giao đất nhằm mục đích giảm phiền hà, tiêu cực. Song song đó là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai, thống nhất quản lý ở địa phương dưới sự kiểm tra, giám sát của Trung ương. Cùng với đó, cá thủ tục hành chính cũng có sự cải cách gọn gàng hơn, minh bạch hơn phục vụ người dân.

Đáng lưu ý trong Luật Đất đai (sửa đổi) là điểm mở rộng đối tượng được cấp quyền sử dụng đất. Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không được sở hữu đất ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng quyền sử dụng đất đối với đối tượng là công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài.

Tạo cơ sở vững chắc cho bất động sản

Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem lại tín hiệu tích cực trong việc bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với đời sống nhân dân. Với lĩnh vực bất động sản nói riêng, các quy định của luật là cơ sở tạo điều kiện cho ngành phát triển, tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Thay đổi trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã tăng cường tính minh bạch, công khai, giúp các nhà đầu tư bất động sản có thêm thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó, có thể đưa ra các quyết định đầu tư chính xác, hiệu quả hơn.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập trên cơ sở kết quả điều tra, đánh giá thực trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và khả năng đáp ứng của đất đai. Điều này giúp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập trên cơ sở khoa học, thực tế, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc mở rộng quyền sử dụng đất đối với đối tượng là công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài đã tạo điều kiện thuận lợi cho các công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở, sinh sống, làm việc lâu dài tại Việt Nam. Điều này góp phần tăng nhu cầu về bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển thị trường bất động sản. Việc bổ sung quy định về thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở đã đảm bảo về mặt pháp luật cho các chủ đầu tư dự án nhà ở có thể thỏa thuận với các chủ sử dụng đất khác về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Điều này góp phần tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, chuyên gia Đào Hồng Nhung cho rằng, quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về giá đất, có thể dẫn đến tăng giá đất. Điều này có thể làm giảm khả năng tiếp cận đất đai nói chung, các nhà đầu tư cần nghiên cứu và lựa chọn đầu tư đúng cửa để tránh việc bị lừa đảo.

Do vậy, để tận dụng các tác động tích cực và hạn chế các tác động tiêu cực, vẫn cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các nhà đầu tư bất động sản và người dân.