Bí quyết giúp nhà đầu tư nhận diện ‘sóng’ bất động sản để ‘mua một được mười’

Trong đầu tư bất động sản, việc lựa chọn được “thời điểm vàng” để xuống tiền sao cho lợi nhuận đạt cao nhất luôn là câu hỏi đặt ra đối với tất cả các nhà đầu tư từ lâu năm cho đến chập chững mới vào nghề. Tuy nhiên, để “bách chiến bách thắng”, đòi hỏi nhà đầu tư không chỉ phải có tầm nhìn, mà còn cần có những kiến thức nhận diện cơ bản về thị trường bất động sản.

Thời điểm cuối tháng 2, nhiều nhà đầu tư đã rục rịch ra quân. Thị trường đã bắt đầu gợn sóng ở một số khu vực, đặc biệt là vùng ngoại thành Hà Nội. Sau tháng Giêng ăn chơi, rất có thể bất động sản sẽ đổi chiều tăng bật. Cơ hội chốt lời hoặc tìm kiếm được hàng ngon trước thời điểm này là rất quan trọng đối với những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm.

Cần trải nghiệm và một tầm nhìn bao quát

Mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đã có chia sẻ với báo chí liên quan đến phương pháp nhận diện “sóng” thị trường bất động sản. Trong đó, vị chuyên gia cho rằng, muốn nắm bắt được thị trường, nhà đầu tư cần có sự trải nghiệm và quan sát bao quát.

Cụ thể, ông Trần Khánh Quang cho rằng, khởi đầu thị trường khá trầm lắng. Đây thường là chu kỳ đóng băng của thị trường bất động sản hoặc cũng có thể là miền đất mới chưa được tìm kiếm. Trường hợp thị trường đã có sóng trước đó thì thời gian trầm lắng có thể từ một đến 3 năm. Còn nếu đây là miền đất mới thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài lâu hơn, tuy nhiên nhà đầu tư cần quan sát thị trường khi các cơn sóng mới bắt đầu.

“Qua giai đoạn trầm lắng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần. Giai đoạn này thị trường bắt đầu phục hồi hay đang trỗi dậy khi có các động lực mới trong phát triển. Theo đó, thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến “săn đất” và giao dịch bắt đầu sôi động. Cùng với các tín hiệu này, có thể là các thông tin về thị trường này bắt đầu được nói nhiều hơn trên báo chí và trong giới đầu tư. Các thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, các dự án...

Chu kỳ này có thể kéo dài từ 1 - 6 tháng và thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dấu hiệu để nhận ra giai đoạn này chính là giao dịch trở nên nhộn nhịp và giá cả bất động sản bắt đầu tăng. Số lượng người đi mua bất động sản bắt đầu gia tăng. Nhiều dự án tại khu vực này được mở bán và thông tin về bất động sản khu vực này xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông bởi hoạt động truyền thông của các chủ đầu tư. Mức độ tăng giá đất đai khu vực này có thể từ 20 - 30%, thậm chí có thể cao hơn nữa”, chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết.

Tiếp đó, thị trường thường bước vào một giai đoạn bùng nổ dữ đội và lập đỉnh. Tín hiệu dễ nhận thấy là xuất hiện tình trạng nhà nhà, người người đi mua, "cò đất" xuất hiện khắp nơi và tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra nhộn nhịp. Thời gian kéo dài của chu kỳ này thường chỉ diễn ra 1 - 3 tháng, thậm chí chỉ vài tuần nếu khu vực đó quá sốt. Giá bất động sản vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2 đến 3 lần so với thời điểm bắt đầu.

“Khi trải qua giai đoạn cao trào thì thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn thoái trào. Ở thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đã có được lợi nhuận như mong muốn và tiến hành chốt lời. Cũng sau giai đoạn này thì thanh khoản giảm sút. Tại những thị trường "sốt ảo" đội lái sẽ rút đi, để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi đến khi thị trường có cơn sóng mới. Dấu hiệu để nhận ra thời kỳ đỉnh chính là những nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu rút dần khỏi thị trường. Những nhà đầu tư không chuyên hưng phấn cao bởi mức lời hấp dẫn từ các đợt tăng giá liên tiếp và lao vào thị trường. Đợt thoái trào có thể làm cho thị trường giảm tới 20 - 30% so với đợt đỉnh”, ông Khánh Quang nói.

Có thể nói, theo cách mà chuyên gia Trần Khánh Quang chia sẻ, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn ấm dần. Dự báo cũng chỉ ra tới đây cơn sốt đất sẽ diễn ra cục bộ tại một số địa phương, cũng có thể xuất hiện “bong bóng” bất động sản tại các khu vực này nhưng sẽ không quá lớn.

Cùng với đó, giai đoạn này nguồn cung các phân khúc cũng sẽ bung ra, là cơ hội để người mua lựa chọn đa dạng hơn. Các chuyên gia cho rằng, năm 2022, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện hơn năm 2021, nhất là tại khu vực tỉnh lân cận khi mà dịch bệnh được cơ bản kiểm soát, tâm lý người mua đã dần ổn định.

Tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản

Đặc biệt, một bí quyết nữa dành cho nhà đầu tư bất động sản đó là phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Điều này, đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven đô.

Cụ thể, đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Đối với các bất động sản trung tâm thì việc mua nhà sau đó decor và sửa chữa lại cũng tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản. Tuy nhiên, để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu từ cần phải có sự nhạy bén nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản cũng như tiềm năng phát triển của cả khu vực.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, việc đầu tư bất động sản hay bất kỳ lĩnh vực nào khác sẽ luôn luôn biến đổi và không dựa trên bất kỳ một mô típ nào. Nếu có đủ điều kiện tài chính và thị trường đang đà thuận lợi thì nhà đầu tư có thể xuống tiền vào bất cứ lúc nào. Chúng ta cũng cần phải xác định tâm lý rằng, thị trường bất động sản ở bất kỳ thời điểm, giai đoạn nào cũng đều ẩn chứa cả rủi ro lẫn tiềm năng. Nhiều khi, càng mạo hiểm, càng được kết quả vượt ngoài mong đợi.