Bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai): Nhu cầu nhà ở và đầu tư cho thuê lớn nhưng nguồn cung lại rất ít ỏi

Theo Nhịp sống thị trường, với việc định hướng lên Thành phố trước năm 2023, sân bay Long Thành đi vào hoạt động năm 2026 cùng hàng loạt khu công nghiệp hiện hữu,... dự báo sẽ tạo ra sức cầu dồi dào đến từ đội ngũ chuyên gia, quản lý cấp cao, CEO làm việc tại các khu công nghiệp và đội ngũ sân bay Long Thành. Tuy nhiên, nhìn khách quan, thị trường nhà ở tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) lại rất khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ.

Nhơn Trạch vốn được mệnh danh là thủ phủ của phân khúc đất nền, do đó, những năm vừa qua thị trường bất động sản khu vực này có rất ít dự án căn hộ mới ra thị trường. Trong khi đó, xét về tiềm năng ở thực hay đầu tư cho thuê, phân khúc căn hộ tại Nhơn Trạch được kỳ vọng tăng trưởng, nhất là các dự án có vị trí giáp ranh các khu công nghiệp lớn.

Theo ghi nhận cho thấy, một số dự án căn hộ có quy mô nhỏ trên địa bàn Nhơn Trạch hầu hết đã được bàn giao trước đó khá lâu và thuộc phân khúc nhà ở xã hội hoặc bình dân. Trong khi các dự án căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cấp, đáp ứng nhu cầu thuê dành cho đối tượng là chuyên gia, kỹ sư cao cấp chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Thực tế ghi nhận gần đây cho thấy, toàn khu vực này chủ yếu là các dự án đất nền vắng người ở sau khi cơn sốt đất đi qua, còn loại hình căn hộ rất hiếm.

Tại đây chỉ có một dự án căn hộ tại thị trấn Hiệp Phước là FIATO City của Thang Long Real Group hiện đang rục rịch ra thị trường. Đây cũng là dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp nằm trong khu dân cư rộng 9,8ha khá bài bản của khu vực này, được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê hướng đến các chuyên gia, nhân sự cấp cao trong các khu công nghiệp gần đó. Được biết, dự án này hiện đang ra mắt thị trường với mức giá dự kiến chỉ từ 33,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).

Dọc tuyến đường từ Trần Phú đến Tôn Đức Thắng, thị trấn Hiệp Phước có rất nhiều khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp đã hình thành. Tuy nhiên, gần các khu công nghiệp này lại rất hiếm dự án bất động sản.

Nếu so sánh với các địa phương khác của tỉnh Đồng Nai, Nhơn Trạch là huyện có tốc độ phát triển các khu công nghiệp khá nhanh. Hiện nay, trên địa bàn Nhơn Trạch đã có 10 khu công nghiệp, trong đó 9 khu đã thành lập và đi vào hoạt động với tổng diện tích khoảng 3.342ha và là địa phương có diện tích đất công nghiệp cho thuê nhiều nhất trên địa bàn Đồng Nai. Với quy mô khu công nghiệp hiện tại đã thu hút về cho Nhơn Trạch hơn 120.000 lao động trực tiếp trong khu vực với khoảng 5.000 chuyên gia.

Nhìn về tương lai, Nhơn Trạch là địa phương gần với sân bay Long Thành và sẽ được hưởng lợi lớn về nhu cầu nhà ở khi dự án này đi vào hoạt động. Nhất là tiềm năng cho thuê căn hộ dành cho đối tượng là phi công, tiếp viên hàng không và đội ngũ khai thác mặt đất sân bay,.... là rất lớn.

Bên cạnh đó, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết số 09-NQ/TU về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040. Cụ thể, Nghị quyết đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 sẽ thành lập TP. Nhơn Trạch đạt các tiêu chí cơ bản của một đô thị loại II. Trong các năm tiếp theo, tiếp tục đầu tư xây dựng, nâng cấp đô thị đạt tiêu chí của một đô thị loại I. Ngoài ra, theo Nghị quyết đến năm 2025, Nhơn Trạch có bước tiến về phát triển kinh tế - xã hội, từ đó kéo theo nhu cầu về bất động sản.

Mặc dù nguồn cầu nhà ở và đầu tư cho thuê tại Nhơn Trạch rất tiềm năng, nhưng nguồn cung bất động sản tại đây lại rất ít ỏi. Thị trường khu vực này hiện chưa xuất hiện phân khúc nhà ở chất lượng dành cho các đối tượng trên. Tại đây hiện chỉ có dự án chung cư IDICO là nhà ở xã hội cho thuê khoảng 5 triệu/tháng, phân khúc nhà nghỉ cho thuê giá từ 500 - 700 trăm đồng/tháng hoặc nhà trọ bình dân cho thuê.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, tiềm năng về thị trường nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp/cụm công nghiệp hướng đến đối tượng là chuyên gia, kỹ sư rất lớn, nhưng nguồn cung ở một số khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh lại chưa đáp ứng được nguồn cầu, hoặc chưa đáp ứng được nhu cầu sống tiện ích của đối tượng này.

Theo vị chuyên gia, ngoài tính kết nối giao thông gần khu công nghiệp thì các chuyên gia, kỹ sư trong và ngoài nước còn ưu tiên yếu tố tiện ích sống. Do đó, các dự án nhà ở phải đáp ứng được tiêu chí này mới có thể thu hút được lượng khách tiềm năng này. 

Bài toán này cũng đã từng diễn ra tại thị trường Bình Dương trước đây, khi nhu cầu mua và thuê nhà ở của các chuyên gia, kỹ sư trong các khu công nghiệp tăng cao, nhưng lại thiếu hụt các dự án nhà ở cao cấp đáp ứng được yêu cầu nên rất nhiều người đã rời bỏ thị trường Bình Dương về TP. Hồ Chí Minh thuê căn hộ sinh sống. Từ đó, thị trường khu vực mất đi một lượng khách hàng dồi dào và tiềm năng.

Đối với thị trường Nhơn Trạch, khi điều kiện giao thông kết nối giữa Nhơn Trạch - TP. Hồ Chí Minh và sân bay quốc tế Long Thành chuyển biến tích cực, nhiều nhà đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu hướng tới sản phẩm nhà cao cấp dành cho chuyên gia, quản lý cấp cao. Các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư phát triển đa dạng phân khúc và loại hình bất động sản, đặc biệt là dòng căn hộ trung - cao cấp tại thị trường này là điều cần thiết để đa dạng nhu cầu người mua. Điều này kỳ vọng sẽ thúc đẩy bức tranh của thị trường khu vực trong bối cảnh khó khăn.