Bất động sản nghỉ dưỡng “hẹp cửa” phục hồi trong năm 2023

Lượng tiêu thụ tăng nhẹ, giá bán neo cao

Báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng mới công bố của DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2022, thị trường biệt thự ven biển cả nước bán được 3.124/4.795 sản phẩm mới, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu của thị trường tăng so với năm 2021, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ ở một số dự án mở bán giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Đáng chú ý, trong giai đoạn từ quý 3/2022 đến nay, sức cầu, số lượng tin rao bán, lượt tìm kiếm các sản phẩm biệt thự ven biển ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Nguyên nhân là do nửa cuối năm 2022, thị trường gặp nhiều khó khăn, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt được lượng giữ chỗ như kỳ vọng.

Nhà phố/shophouse ven biển ở cả 3 miền Bắc – Trung – Nam cũng ghi lượng tiêu thụ tăng so với năm 2021. Cụ thể, cả nước đã bán được 5.296/7.647 sản phẩm mới. Sức cầu thị trường ở mức cao hơn so với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ trong 2 quý đầu năm và sụt giảm rõ rệt vào 2 quý cuối năm.

Còn condotel (căn hộ du lịch biển) cả nước bán được 2.849/4.357 sản phẩm trong năm 2022, tăng 28% so với năm trước. Mặc dù lượng tiêu thụ tăng so với năm ngoái nhưng chỉ tập trung chủ yếu trong 9 tháng đầu năm và sức cầu của thị trường có dấu hiệu sụt giảm đáng kể trong 3 tháng cuối năm. Phần lớn lượng giao dịch trong năm tập trung ở những dự án có chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn và được các thương hiệu quốc tế 4*-5* quản lý vận hành.

Mặc dù thanh khoản yếu nhưng giá bán sơ cấp của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trên đà tăng cao so với cùng kỳ. Cụ thể, so với năm 2021, giá bán sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng đã tăng 16-19%, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tăng 25-30%, condotel tăng 12-20%.

Đi kèm với đà tăng giá bán sơ cấp là những chính sách cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ về lãi suất,… của các chủ đầu tư nhằm kích cầu người mua. Bên cạnh đó, giữa các đợt mở bán cũng ghi nhận sự chênh lệch giá bán rõ rệt, mỗi đợt mở bán (cách nhau 4-6 tháng) đều ghi nhận mức tăng giá bán dao động từ 2-10%, tuy từng loại hình.

Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2022, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng là điểm sáng trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khi thu hút được nhiều sự quan tâm của người mua. Đặc biệt, những dự án có giá trị sở hữu lâu dài thường ghi nhận tình hình bán hàng khả quan hơn so với mặt bằng chung của thị trường

Trước tình hình thị trường nhiều biến động, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách chiết khấu khi mua hàng nhằm thu hồi dòng tiền, cũng như kịch cầu thị trường. Bên cạnh đó, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu. Việc chia sẻ doanh thu đang giúp khách hàng an tâm về sự minh bạch của dòng tiền. Hiện tại có khoảng 9/20 dự án đang áp dụng hình thức này và  nhận được sự quan tâm của nhiều khách hàng.

Khó “đảo chiều” trong năm 2023

DKRA Việt Nam dự báo, sức cầu chung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm mạnh so với năm 2022, đà giảm này có thể kéo dài đến hết năm 2023. Trong thời gian ngắn chưa thấy dấu hiệu phục hồi của phân khúc bất động sản này.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định, sẽ khó có những biến động về giá trong năm 2023. Các chính sách chiết khấu, giảm giá, chương trình chia sẻ doanh thu sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm tới.

Trong năm 2023, nguồn cung các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm mạnh so với năm 2022. Cụ thể, nguồn cung mới của loại hình condotel dự kiến sẽ có khoảng 3.700 căn được mở bán, biệt thự nghỉ dưỡng sẽ có khoảng 3.100 căn và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng sẽ dao động ở mức 4.000 căn.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thanh khoản của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 vẫn tiếp tục trầm lắng. Mặc dù nhu cầu đầu tư đang tăng cao nhưng phân khúc này vẫn sẽ có rất ít giao dịch vì những vướng mắc về pháp lý, dòng tiền khó và sự phát triển của ngành du lịch.

Đối với rào cản sự phát triển của ngành du lịch, trong năm 2022 vừa qua, ngành kinh tế này đã từng bước phục hồi những vẫn chưa được như kỳ vọng. Chính vì Trung Quốc thực hiện chính sách “Zero Covid” nên đã làm sụt giảm mạnh số lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm vừa qua. Tính đến tháng 11/2022, số lượng du khách Trung Quốc đến Việt Nam chỉ đạt khoảng 55.000 người, bằng 0,94% so với năm 2019.

Đối với rào cản pháp lý, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp vướng mắc về những quy định cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư, đơn vị vận hàng và khách hàng. Sau những sự cố liên quan đến việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao sản phẩm cũng đã ảnh hưởng ít nhiều đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Không chỉ có thanh khoản, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 sẽ giảm và hạn chế. Các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển dự án, song song với quá trình khôi phục của ngành du lịch Việt Nam.

Cũng trong năm 2023, bất động sản hàng hiệu được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và được vận hành bởi các thương hiệu nổi tiếng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng cả về nguồn cung – cầu. Cơ sở cho dự báo này chính là số lượng các thương hiệu nổi tiếng, sự gia tăng mạnh mẽ số lượng khách du lịch quốc tế và giới thượng lưu ở Việt Nam trong thời gian gần đây.

Bên cạnh đó, những sản phẩm tập trung cho sức khỏe, tinh thần của con người cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và dự báo sẽ là xu hướng trong tương lai.