Khó kéo bất động sản nghỉ dưỡng thoát khỏi “giấc ngủ đông”

Cung - cầu đều sụt giảm

Ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng luôn có mối quan hệ tương hỗ, khi du lịch phát triển thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng có động lực thúc đẩy và ngược lại. Trong năm 2020, đại dịch Covid - 19 bùng phát gây tác động tiêu cực lên ngành du lịch nội địa, lượng du khách quốc tế giảm mạnh, chỉ bằng gần 20% so với năm 2019. 

Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cho thấy sự sụt giảm nhanh chóng cả về cung và cầu bất động sản nghỉ dưỡng. Với những khó khăn trên thị trường và sự bất ổn kinh tế - chính trị đã khiến các chủ đầu tư dự án liên tục phải dời kế hoạch bán hàng. Riêng với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung tháng 11/2022 giảm mạnh so với tháng 10 - là mức thấp nhất kể từ đầu năm, chỉ có 170 căn tại 6 dự án mở bán, giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Miền Bắc và miền Nam vẫn đang dẫn đầu nguồn cung và tiêu thụ toàn quốc, chiếm 91% tổng cung và 95% tổng lượng tiêu thụ. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng miền Bắc chỉ có 83 căn và miền Nam là 71 căn, lần lượt chiếm 49% và 42%. 

Sức cầu trên thị trường giảm đáng kể, lượng giao dịch ở mức thấp, tương đương với 56 căn, giảm đến 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản trên thị trường chững lại, những dự án mới bị điều chỉnh hoãn thời gian bán hoặc tốc độ bán chậm. 

Trên thị trường sơ cấp, giá bán không nhiều biến động so với tháng trước. Đáng chú ý là một số chủ đầu tư đang có chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% để kích cầu thị trường trước tình hình khó khăn như hiện nay. Mức giá bán sơ cấp tại khu vực miền Bắc giao động từ 5,3 - 24,8 tỷ đồng/căn, miền Trung từ 6,1 - 37,7 tỷ đồng/căn, miền Nam từ 13,5 - 73,5 tỷ đồng/căn.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn thấp hơn nhiều so với trước năm 2019. Nhất là nguồn cung và lượng giao dịch từ quý II và quý III/2022 đã giảm mạnh khi tín dụng vào BĐS bị thắt chặt.

Một số địa phương đã có lượng giao dịch sản phẩm nghỉ dưỡng cao hơn như Quảng Nam, Đà Nẵng, Phú Quốc, Phú Yên, Khánh Hòa, Thanh Hóa, Bình Thuận, Quảng Ninh… Tuy nhiên vẫn thấp hơn hẳn so với “thời kỳ đỉnh cao” của BĐS du lịch nghỉ dưỡng giai đoạn 2015 - 2019. 

Khó khăn trong năm 2023 

Qua trao đổi, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam - Võ Hồng Thắng cho biết, đặc thù của du khách quốc tế tới Việt Nam là khách Trung Quốc chiếm tỷ trọng lớn. 

Năm hoàng kim về thu hút khách du lịch quốc tế là năm 2019 khi Việt Nam đón hơn 18 triệu lượt khách, trong đó khách Trung Quốc là 5,81 triệu lượt, chiếm hơn 32%. Vì vậy, việc Trung Quốc vẫn duy trì chính sách Zero Covid đã ảnh hưởng lớn tới lượng khách quốc tế của Việt Nam trong những năm dịch bệnh. Tính tới tháng 11/2022, lượng khách du lịch Trung Quốc tới Việt Nam chỉ gần 55.000 người, chỉ bằng 0,94% so với năm 2019. 

Mới đây, Trung Quốc đã có động thái nới lỏng chính sách Zero Covid, dự tính mở cửa trở lại vào tháng 1/2023. Đây là tín hiệu tốt cho du lịch Việt, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục sau thời gian ngủ đông kéo dài. Tuy nhiên, vẫn còn khá khó đoán định ở thời điểm này. Những yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước và môi trường kinh doanh BĐS còn nhiều bất ổn. 

Riêng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang còn khó khăn hơn những phân khúc khác vì các vấn đề về pháp lý. Ngoài ra, những tồn động về hiệu quả khai thác và vận hành, quan trọng nhất là niềm tin của nhà đầu tư sau những sự cố về việc chi trả những khoản cam kết về lợi nhuận và tiến độ bàn giao… đều gây ảnh hưởng đến tâm lý của họ.

Ông Thắng cho rằng, động thái nới lỏng chính sách Zero Covid của Trung Quốc vừa qua hứa hẹn về sự phục hồi khách du lịch từ quốc gia này trong thời gian tới. Tuy nhiên vẫn chưa đủ để giúp thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt chuyển mình tích cực. Về ngắn hạn, ít nhất là trong năm 2023, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục gặp khó khăn vì mức thanh khoản trung bình - thấp và không có nhiều sự đột biến mới. 

“Bất động sản nghỉ dưỡng chính là cuộc chơi của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và chiến lược phát triển bền vững. Về dài hạn, giá trị thực sẽ được đề cao hơn. Vì vậy, tôi cho rằng, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá bán trên diện rộng để phù hợp hơn với tiềm năng và khả năng khai thác, vận hành của từng địa phương” - Vị chuyên gia nói. 

Giám đốc Tự doanh Công ty Chứng khoán DNSE - Bà Nguyễn Ngọc Linh nhận định, việc nới lỏng các biện pháp kiểm soát dịch ngay tức thì kích hoạt một đợt phục hồi của hàng loạt cổ phiếu niêm yết tại Mỹ của doanh nghiệp Trung Quốc, đồng nhân dân tệ cũng có sự tăng giá so với USD. 

Vì vậy, động thái nới lỏng Zero Covid của Trung Quốc đã mang tới tín hiệu tích cực cho nhóm cổ phiếu du lịch trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cổ phiếu nhóm ngành BĐS nghỉ dưỡng có thể tăng tốc hay không còn phải đối mặt với nhiều thách thức vào năm 2023. 

Vào giai đoạn 2015 - 2021, khách du lịch Trung Quốc tới Việt Nam chiếm trung bình là 29,5% tổng lượng khách hàng quốc tế hàng năm. Ngay cả khi đại dịch Covid - 19 bùng phát mạnh thì lượng khách Trung Quốc cũng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong hai năm 2020 và 2021 lần lượt là 34,1% và 43,5%.