Bất động sản khu công nghiệp: Không thay đổi sẽ mất khách

Theo báo Bất động sản, làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng diễn ra rất mạnh mẽ và náo nhiệt. Việt Nam nổi lên như một địa chỉ đáng tin cậy khi thu hút không ít nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, cơ hội thường chẳng tới lần thứ 2, vấn đề là các nhà phát triển BĐS khu công nghiệp cần làm gì để tận dụng tối đa thời cơ, đón sóng lớn và vươn mình mạnh mẽ?

Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico - bà Phạm Thị Hồng Cẩm cho biết, cốt lõi để tận dụng thời cơ đón vốn ngoại là "đọc vị" nhà đầu tư. Phải nắm được chiến lược họ đang thực hiện lựa chọn địa điểm đầu tư thì mới bắt đầu tiếp cận và tiếp thị phù hợp.

Ví dụ với nhóm nhà đầu tư từ châu Âu thường có thói quen khoanh vùng địa điểm đầu tư rộng. Trước hết là toàn bộ khu vực (như Đông Nam Á), sau đó chọn và làm việc với những đất nước tiềm năng nhất. Khi quyết định đầu tư tại nước nào thì họ sẽ đưa ra các tiêu chí đánh giá cho từ 10 - 20 khu công nghiệp trong vùng. Từ danh sách đó sẽ lựa ra một địa điểm phù hợp nhất.

Về phía chủ đầu tư khu công nghiệp nội địa, bà Cẩm nhấn mạnh cần hiểu rõ các tiêu chí của mỗi nhóm nhà đầu tư. Như vậy mới chủ động đánh giá thế mạnh, sự phù hợp với từng đối tượng, ngành nghề cụ thể để có trọng tâm chiến lược thu hút nguồn vốn ngoại. 

"Biết người, biết ta", tập trung vào các điểm mạnh của khu công nghiệp, có chiến lược tiếp cận đúng đối tượng… là những điểm quan trọng nhất quyết định hiệu quả thu hút đầu tư của khu công nghiệp.

Bà Cẩm cho rằng mỗi khách thuê sẽ lựa chọn địa điểm dựa trên những tiêu chí đã định hướng sẵn. Chẳng hạn có khách sẽ tìm điểm gần với thị trường mà họ hương tới, cũng có khách tìm địa điểm gần công xưởng, nhà máy thuộc hệ sinh thái của họ… vì vậy, mỗi khu công nghiệp phải được xác định rõ lợi thế để thu hút đầu tư hợp lý. Cùng với đó là các chính sách ưu đãi và nguồn lao động.

Một kinh nghiệm thu hút nhà đầu tư ngoại của Minh Hưng Sikico theo bà Cẩm chia sẻ là xây dựng và vận hành hệ sinh thái dịch vụ hiệu quả. Cụ thể lựa chọn các nhà cung cấp dịch vụ, đối tác chiến lược dưới 3 tiêu chí: Giá cả; Chất lượng sản phẩm, dịch vụ; Chế độ hậu mãi, trách nghiệm với khách thuê.

"Doanh nghiệp của chúng tôi chọn ra các đối tác của hệ sinh thái, sau đó giới thiệu cho khách thuê trong khu công nghiệp, đảm bảo thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Trong quá trình hợp tác, chủ đầu tư sẽ thông qua hệ thống đo lường, đánh giá chất lượng, dịch vụ… nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp. Song phải coi trọng công tác hỗ trợ khách hàng, từ việc tìm kiếm các nhà cung cấp dịch vụ liên quan tới việc hỗ trợ pháp lý, các vấn đề phát sinh trong quá trình đầu tư, thực hiện dự án" - Bà Cẩm chia sẻ.

Ông Mai Chí Hiền - Chuyên gia của Gaw NP Industrial (đơn vị phát triển nhà xưởng, nhà kho cho thuê trong các KCN) cho biết, từ đầu năm 2022 đến nay, rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật được đưa ra để tạo điều kiện tốt nhất cho việc thu hút đầu tư. Tuy nhiên thủ tục pháp lý vẫn còn rắc rối, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là khâu giải phóng mặt bằng.

"Nếu không sớm tháo gỡ thì những vướng mắc này sẽ còn kéo dài mãi, làm lỡ cơ hội thu hút đầu tư của doanh nghiệp, nhất là với vốn nước ngoài" - ông Hiển nhìn nhận.

Thực tế, khi các nhà đầu tư quốc tế tới thị trường Việt Nam thì họ đã lên kế hoạch ngắn, trung và dài hạn. Nếu có rào cản về pháp lý thì sẽ chuyển hướng sang những điểm đầu tư khác cùng khu vực. Như vậy, Việt Nam sẽ bỏ lỡ một nguồn vốn tiềm năng. Nhất là với các quỹ đầu tư, pháp lý dự án là vấn đề được đặt lên hàng đầu, cần sớm giải quyết dứt điểm.

"Giải phóng mặt bằng là vấn đề có nhiều vướng mắc nhất, cần có sự phối hợp thống nhất giữa cơ quan quản lý Nhà nước và các chủ đầu tư. Cơ quan quản lý sẽ có nghĩa vụ vận động người dân hỗ trợ, hợp tác để chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan. Chẳng hạn ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường hay hỗ trợ nhà đầu tư hoàn thiện thủ tục để cấp chứng nhận đầu tư…" - ông Hiển phân tích.

Chia sẻ về những bối rối của chủ đầu tư BĐS công nghiệp khi phải đứng giữa một "rừng" cơ chế, chính sách có nhiều sự chồng chéo. Một nhà đầu tư trong lĩnh vực này dẫn chứng, nếu danh mục ngành nghề, lĩnh vực thu hút đầu tư của Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) khu công nghiệp không có ngành sản xuất hay phân phối điện sẽ không thể triển khai những dự án điện mặt trời áp mái.

Trong khi danh mục này vốn khá đa dạng mà chủ đầu tư còn không liệt kê hết, nếu có thể thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng yêu cầu phải gom theo mỗi nhóm ngành, tới lúc kêu gọi đầu tư thì sẽ có nhiều dự án bị vướng vì ngành nghề, lĩnh vực không thuộc danh mục thu hút đầu tư của điện mặt trời. Dù rằng mỗi dự án đầu tư vào KCN đều phải có báo cáo điện mặt trời riêng.

Hay như việc thẩm quyền đánh giá thẩm định dự án khu công nghiệp là của Thủ tướng Chính Phủ cùng cả chục bộ, ngành liên quan, nhưng đến khi cấp phép dự án lại đến tay các địa phương.

Như vậy, quá trình này quá rườm rà gây tốn kém thời gian và chi phí của nhà đầu tư. Hơn nữa cũng thể hiện sự hạn chế trong việc phân cấp, phân quyền và là rào cản đẩy mạnh tiến độ dự án, tận dụng thời cơ của làn sóng chuyển dịch từ bên ngoài vào Việt Nam.