Bất động sản hạ nhiệt: Thời điểm thanh lọc thị trường để phát triển ổn định

Thị trường hạ nhiệt, dần đi vào quỹ đạo bình ổn

Thị trường bất động sản đã trải qua thời gian dài liên tục sốt giá và ghi nhận mức tăng khá mạnh ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, đất nền là phân khúc tăng mạnh nhất với những cơn sốt đất diễn ra và lan rộng từ bắc vào Nam, có nơi giá đất tăng 50-60% chỉ trong khoảng thời gian ngắn. Cơn sốt kéo dài từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2022, và chỉ thực sự hạ nhiệt trong thời gian gần đây khi cơ quan chức năng có những động thái vào cuộc quyết liệt nhằm hạ nhiệt đà tăng giá nhà đất.

Theo đó, thời gian qua để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hạn chế đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có động thái "siết" hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương như Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Hà Nội, Lâm Đồng… đã thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin quy hoạch, về kế hoạch sử dụng đất, thông tin về giá đất trên địa bàn. Thậm chí, một số tỉnh thành đã ban hành văn bản dừng các hoạt động phân lô, tách thửa, “siết” các giao dịch chuyển nhượng đất đai, đồng thời tăng cường các hoạt động thanh, kiểm tra các sàn giao dịch, đơn vị môi giới bất động sản.  

Một số tỉnh, thành phố đã triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế trong giao dịch, chuyển nhượng bất động sản. Tránh tình trạng bán nhà "hai giá", kê khai giá giao dịch thấp hơn giá giao dịch thực tế để gian lận, trốn thuế…

Ngoài ra, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao tại nhiều địa phương và khi trải qua những cơn sốt đất khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền. Tất cả động thái này đã phần nào có tác động, khiến thị trường bất động sản tại nhiều địa phương hạ nhiệt và dần ổn định trở lại.

Báo cáo thị trường tháng 4/2022 của batdongsan.com cho thấy, mức độ quan tâm đến đất bán trên cả nước giảm 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường ghi nhận giảm sức nóng ở nhiều loại hình từ căn hộ, đất nền dự án đến nhà liền thổ.

Các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng, do dự nhiều hơn trong việc xuống tiền khiến lượng giao dịch thành công thấp hơn nhiều so với cuối năm 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, nhu cầu thị trường đi xuống rõ rệt, số lượng khách đặt mua, giữ chỗ thấp hơn so với thời điểm cuối năm ngoái. Lượng hàng chào bán từng dự án nhỏ giọt, không có hiện tượng ra hàng ồ ạt như thời điểm cuối năm 2021.

Tâm lý thị trường đang chịu sự ảnh hưởng lớn từ việc giá nhà leo thang và lo ngại siết tín dụng bất động sản. Phân khúc đất nền giảm thanh khoản do nhà đầu tư có xu hướng tản ra khi thị trường giảm nhiệt, còn sức mua căn hộ giảm phần lớn đến từ tâm lý e ngại của nhà đầu tư…

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trên đà “giảm tốc” và dần đi vào quỹ đạo bình ổn.

Cơ hội thanh lọc thị trường để phát triển ổn định

Có thể thấy, các cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các địa phương đã và đang siết chặt quản lý và tăng cường kiểm tra, xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá… khiến tình trạng tăng giá nhà đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất phân lô, bán nền chững lại và có xu hướng giảm vì không có giao dịch.

Theo các chuyên gia, việc siết phân lô tách thửa là cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ và “chặn” các cơn “sốt ảo”, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tuy nhiên về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có các quy định cụ thể, rõ ràng để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản, giúp thị trường phát triển bề vững.

Đánh giá về tình hình thị trường hiện tại, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định, thị trường bất động sản trong vòng 2 tháng nay có phần chững lại. Có một số dự án "nóng" nhưng hiện cũng đang hạ nhiệt do nhiều yếu tố như: ngân hàng siết zoom tín dụng; sự bất ổn của thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua bởi đây là một trong những kênh đầu tư lớn. Khi nhà đầu tư có lợi nhuận từ chứng khoán sẽ có xu thế chuyển dòng tiền vào kênh đầu tư cuối là bất động sản.

Ông Thành cho rằng, dù chững lại ở thời điểm hiện tại nhưng thời gian tới, bất động sản sẽ phát triển trong trạng thái bền vững, nhà đầu tư trung và dài hạn không cần quá lo lắng. Với diễn biến thị trường hiện tại, sức mua đã giảm xuống. Nên những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không ra được hàng thì sẽ rất khó khăn và mắc kẹt. Đây cũng là thời điểm thị trường thanh lọc để phát triển ổn định.

Trong thời gian tới, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản như các chủ đầu tư còn sẵn quỹ đất để triển khai. Nhà đầu tư vốn dưới 2 tỷ vẫn có thể tìm kiếm cơ hội ở các khu đô thị mới nổi, đây cũng là động lực cho thị trường phát triển. Điều đặc biệt là Chính phủ đang có giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch và chiến lược phát triển những khu đô thị mới. Ngoài ra, những dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay các dự án khu công nghiệp với mô hình mới sẽ góp phần khiến nhà đầu tư chấp nhận sự khắc nghiệt trong ngắn hạn và lạc quan với tầm nhìn dài hạn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam cũng nhận xét, việc siết tín dụng bất động sản tác động quan trọng bậc nhất đến những diễn biến của nhiều phân khúc bất động sản như căn hộ, nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng. Việc điều tiết dòng vốn nhằm hướng nguồn tiền chảy vào các hoạt động sản xuất, hướng đến người dân có nhu cầu ở thực. Những chính sách này sẽ từng bước giúp thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn.

"Đảm bảo cân bằng giữa việc duy trì sự năng động của thị trường bất động sản, ngăn chặn nguy cơ hình thành "bong bóng" và đáp ứng được nhu cầu thực có ý nghĩa lớn trong quá trình ổn định thị trường vĩ mô để tiếp tục hướng đến những mục tiêu chung cho toàn xã hội", ông David Jackson nhận định.