Bất động sản Đà Nẵng vào những tháng cuối năm liệu có còn ảm đạm?

Thị trường condotel tăng trưởng mạnh

Tuy nhiên, những kỳ vọng này dường như lại chưa được “hồi đáp” trong quý III/2022. Khi những phân khúc BĐS vẫn tối tăm với thanh khoản. Thậm chí, mức độ giảm giá thứ cấp còn giảm mạnh hơn cả quý trước đó. 

Báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận của DKRA Vietnam mới đây chỉ ra, trong bối cảnh thị trường gặp khó khăn chung, chỉ có loại hình condotel ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý trước đó, nhưng vẫn thấp hơn nhiều thời điểm từ 2019 trở về trước. Dự báo vào quý cuối năm, thị trường condotel Đà Nẵng và vùng phụ cận vẫn duy trì được nguồn cung và sức cầu tương đương hoặc giảm so với hiện tại. 

Trong khi, phân khúc đất nền quý III/2022 có khoảng 13 dự án mở bán mới với 998 nền, giảm 17.2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ ở mức trung bình khi bán được 586 nền (59%), nhưng tăng tới 92,1% so với quý II và là mức tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm nay. 

Nguồn cung mới tập trung tại khu vực Quảng Nam, chiếm 59% tổng cung toàn thị trường. Riêng Thừa Thiên Huế không có sản phẩm được bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp gần như không biến động so với giai đoạn trước. Thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng, mặt bằng giá bán giảm đáng kể với mức giảm 3 - 5% so với quý trước. 

Trong quý III, phân khúc căn hộ chỉ có 3 dự án mở bán, tập trung tại Đà Nẵng với khoảng 91 căn, giảm 64.5% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 43 căn (47%), giảm 60,6% so với quý trước. Sức cầu chung trên thị trường được cải thiện so với cùng kỳ năm 2021, nhưng vẫn ở mức thấp.

Trong đó, căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo trên thị trường khi chiếm 89,0% tổng nguồn cung và 66,0% lượng tiêu thụ toàn thành phố. Giá bán sơ cấp tăng trung bình từ 10 - 16% so với đầu năm vì áp lực từ chi phí nguyên vật liệu, lãi suất, lạm phát tăng, đẩy mạnh kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu với lĩnh vực BĐS…

Giao dịch sản phẩm thứ cấp vẫn khá ít

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự có 7 dự án mở bán trong quý III/2022, với quy mô khoảng 374 căn, giảm 36.8% so với quý trước đó. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại TP. Đà Nẵng, chiếm 48.1% tổng nguồn cung trên toàn thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới gần 47%, tương đương 177 căn, giảm 62.7% so với quý II. 

Mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc này nhìn chung tăng khoảng 1 - 6% giữa mỗi giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng). Nguyên nhân tăng giá chủ yếu là vì chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi suất tăng, lạm phát,... Tuy nhiên, với việc tăng giá bán thì nhiều chủ đầu tư đã hỗ trợ khách hàng bằng chính sách bán hàng linh hoạt, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết mua - thuê lại… 

Ở một diễn biến khác, BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng nguồn cung ở phân khúc condotel, nhưng vẫn còn ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2019. Hầu hết các phân khúc khác trên thị trường vẫn khan hiếm nguồn cung. 

Cụ thể, với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không có thêm nguồn cung mở bán mới. Nguồn cung chủ yếu tới từ lượng hàng tồn kho đã được bán trong gia đoạn trước. Ảnh hưởng từ việc kiểm soát chặt vào tín dụng và những khó khăn của nền kinh tế vĩ mô đã khiến cho lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản chậm lại, nhất là có một số dự án không phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp không nhiều biến động so với quý trước đó, nhưng tăng từ 8 - 10% so với cùng kỳ.

Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mới trong 2 quý liên tiếp. Nguồn cung khan hiếm khiến cho hoạt động giao dịch trên thị trường rơi vào trầm lắng. Tại Quảng Nam, một số chủ đầu tư có ý định tham gia phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng quy mô lớn. Tuy nhiên, dự báo trong quý cuối năm nay, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm. 

Phân khúc condotel trong quý vừa qua có 348 căn condotel mở bán mới tới từ 2 dự án. 281 căn được bán ra với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 81%, sức cầu trên thị trường tăng nhưng không đáng kể, phân bổ chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng, còn Thừa Thiên Huế vẫn không có dự án mới. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng, giao động ở mức 5 - 8% so với quý II vì áp lực chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát… đều tăng cao. 

Dự báo thị trường trong những tháng còn lại, DKRA Vietnam cho rằng, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý cuối năm giao động từ 700 - 800 nền, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng và Quảng Nam. 

Sức cầu trên toàn thị trường trong quý IV không quá nhiều thay đổi so với quý vừa qua. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tăng nhẹ với một số dự án đã hoàn thiện pháp lý. Tại thị trường thứ cấp, thanh khoản duy trì ở mức trung bình, mặt bằng giá không nhiều biến động so với quý III. 

Với phân khúc căn hộ, thanh khoản thị trường sơ cấp vẫn ở mức trung bình - thấp, còn thị trường thứ cấp có thể phục hồi. 

Với phân khúc nhà phố/biệt thự, sức cầu và thanh khoản của thị trường không nhiều thay đổi so với quý III/2022 với tình hình vĩ mô toàn cầu nhiều biến động. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo tăng nhẹ, thứ cấp có thể vẫn ở mức ổn định. 

Với bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng khan hiếm, có khoảng 100 căn được đưa ra thị trường. Sức cầu trên thị trường trong quý IV dự kiến giảm nhẹ so với quý III.