Bất động sản công nghiệp tăng tốc nhưng vẫn còn chịu sức ép lớn

Theo VnBusiness, dòng vốn tỷ USD từ các ông lớn Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc… vẫn đang hỗ trợ cho phân khúc bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng với hàng loạt dự án có tổng vốn đầu tư đạt tới trăm triệu USD.

Chẳng hạn như dự án 280 triệu USD của Goertek (Hong Kong) Co. tại Bắc Ninh, dự án của Fulian Precision Technology (Singapore) với vốn đầu tư 621 triệu USD tại Bắc Giang, hay dự án của Shandong Haohua Tire (Trung Quốc) trị giá 500 triệu USD tại Bình Phước…

Lo và mừng đan xen lẫn nhau

Các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp không chỉ khởi sắc ở dòng vốn mới chảy vào mà còn đang chứng kiến sự trở lại đầy tích cực trong nửa cuối năm 2023. Hàng loạt tên tuổi hàng đầu kinh doanh tốt, chứng kiến lợi nhuận ổn định, cổ phiếu tăng trần liên tục, gấp hàng chục % sau gần 1 năm.

Thế nhưng, nếu nhìn kỹ vào những con số trên báo cáo tài chính, có thể nhìn nhận vẫn còn nhiều vết gợn của doanh nghiệp trong ngành trong sự tăng trưởng tích cực đó. Điều này chỉ ra rằng các công ty không thể ngó lơ nếu không muốn bị rơi vào tình trạng chưa vui đã phải buồn.

Chẳng hạn như trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã ghi nhận quý gần cuối năm 2023 kinh doanh một cách đột biến. Cụ thể, ITA chứng kiến doanh thu thuần tăng trưởng ấn tượng trong quý III khi đạt 181 tỷ đồng, tăng 110% so với cùng kỳ, giúp lợi nhuận sau thuế tăng đến 224%.

Dù có quý áp chót khởi sắc, nhưng lũy kế 9 tháng, lợi nhuận sau thuế của công ty vẫn sụt giảm 25%, đạt 115 tỷ đồng. Theo ITA, việc kết quả kinh doanh sụt giảm là hậu quả từ thông tin quyết định mở thủ tục phá sản, dù công ty không có được tống đạt chính thức từ tòa án. Theo đó, công ty có thể không hoàn thành mục tiêu năm 2023.

Tình trạng tương tự cũng xảy đến với một tên tuổi khác trong mảng bất động sản công nghiệp là công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) khi ghi nhận lãi sau thuế quý III là 55 tỷ đồng, tăng 136% so với cùng kỳ năm 2022. Doanh thu cho thuê đất công nghiệp đạt hơn 170 tỷ đồng, tăng 51%. Thế nhưng, trong 9 tháng, lợi nhuận sau thuế của SZC chỉ tăng chưa đầy 2%, đạt 162 tỷ đồng.

Mặt khác, với Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) vốn là một trong những đại gia đầu ngành, chứng kiến doanh thu thuần quý III cũng như 9 tháng đầu năm đều gia tăng, song lợi nhuận sau thuế lại giảm đáng kể.

Cụ thể, KBC chứng kiến lợi nhuận quý III chỉ đạt 18,5 tỷ đồng, sụt giảm 99% so với cùng kỳ. Sau 9 tháng, công ty đạt 2.086 tỷ đồng, giảm 2,3%. Điểm nổi bật là KBC dự kiến bàn giao các hợp đồng đã ký có giá trị lên tới 1.700 tỷ đồng trong quý IV/2024.

Áp lực sẽ lớn dần?

Một vài dẫn chứng chỉ ra dù các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp được đánh giá rất cao song cũng phải đối diện với nhiều thách thức và năm 2023 vẫn là năm nhiều tổn thương, thậm chí là ngắc ngoải.

Bước sang năm 2024 và giai đoạn sau, nhiều đơn vị cho rằng nhờ vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc và là đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam nên tiềm năng bất động sản công nghiệp sẽ duy trì ổn định.

Thế nhưng, trong cơ hội luôn có thách thức. Áp lực được dự báo tiếp tục tăng đối với các doanh nghiệp trong thời gian tới. Trước mắt là sức ép cạnh tranh lớn hơn.

Báo cáo thị trường mới đây của JLL cho thấy riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê hấp dẫn và linh hoạt hơn trong vòng 1 năm tới để cải thiện hiệu suất về tài sản.

Ngoài ra, áp lực cạnh tranh về giá so với các quốc gia láng giềng như Thái Lang cũng đang không nhỏ. Theo thống kê, hiện nay ở ngoại thành Hà Nội, giá thuê đất khu công nghiệp rơi vào khoảng 80-250 USD/m2/thời hạn thuê, ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2/thời hạn thuê. Mặt khác, con số tại ngoại thành Thái Lan là 82-164 USD/m2/thời hạn thuê.

Một sức ép khác dự báo sẽ gây cản trở việc thu hút các nhà sản xuất rót vốn vào Việt Nam chính là thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế suất áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất từ mức 800 triệu USD trở lên (trong 2 năm của 4 năm gần nhất).

Theo đánh giá của các chuyên gia từ Nikkei Asia, một số tập đoàn công nghệ cao như Foxconn, Panasonic, Samsung, LG,  hay Intel vốn đang tăng cường sự góp mặt tại Việt Nam trong thời gian qua, dự kiến sẽ chịu tác động bởi việc áp thuế tối thiểu toàn cầu. Điều đó có thể phần nào ảnh hưởng tới đà tăng trưởng chung của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Có thể nhận thấy, nguy cơ và cơ hội vẫn đang đi song song trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo đó, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam nhận định Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và cải thiện tay nghề cho lực lượng lao động để tăng năng suất và hiệu quả nhằm tăng cơ hội và giảm thách thức.

Ngoài ra, vị đại diện Savills cho rằng Việt Nam cũng cần đẩy mạnh các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục và dùng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm…

Đối với doanh nghiệp, sau giai đoạn dài chỉ chú trọng về mặt số lượng và cạnh tranh với giá rẻ, các nhà đầu tư cần hướng đến phát triển những nhà xưởng hiện đại, có thể cung ứng dịch vụ chất lượng quốc tế với giá cạnh tranh, qua đó, gia tăng sức hút, nhất là với các ông lớn tỷ USD.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!