Bất động sản công nghiệp “lên ngôi” nhờ nguồn vốn FPI liên tục đổ bộ

Tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp 

Theo Tạp chí Công Thương, Polytex Far Eastern (Đài Loan, Trung Quốc) vừa qua đã hoàn thành việc rót thêm hơn 250 triệu USD nhằm mở rộng dây chuyền sản xuất các sản phẩm sợi siêu bền ở Bình Dương. Theo đó, tổng quy mô đầu tư của tập đoàn đã vượt 1,37 tỷ USD. Như vậy, Polytex Far Eastern trở thành doanh nghiệp FDI có vốn đầu tư lớn nhất ở Bình Dương lúc này.

Cũng tại địa phương, Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) cho biết tiến độ xây nhà máy 1,3 tỷ USD vẫn đang đi đúng kế hoạch và dự kiến bắt đầu tuyển dụng lao động tay nghề cao từ đầu năm 2024. Sau khi vận hành, đây sẽ là nhà máy hiện đại nhất thế giới của tập đoàn này.

Mặt khác, tại tỉnh Bắc Ninh, Tập đoàn Amkor Technology (Hàn Quốc) đã chính thức vận hành nhà máy quy mô 23 ha (giai đoạn 1) kể từ tháng 10/2023. Trong 3 giai đoạn có tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD, đây sẽ là cứ điểm toàn cầu quan trọng trong việc nghiên cứu, thử nghiệm và sản xuất những thế hệ chip bán dẫn tiên tiến của Amkor Technology.

Trên toàn quốc, nhiều tỉnh thành khác cũng đang đón hàng loạt dự án vốn đầu tư nước ngoài với nhiều ngành nghề đa dạng. Tính tổng 3 quý đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện dự án đạt hơn 15,9 tỷ USD, đây là con số cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, nguồn vốn đổ vào lĩnh vực chế biến chế tạo đứng đầu khi chiếm gần 70% tổng vốn đăng ký và tăng hơn 15% so với cùng kỳ.

Theo nhận định của các chuyên gia, dù những khó khăn toàn cầu vẫn còn đó, song Việt Nam vẫn nổi lên là địa chỉ hàng đầu của làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất. Sự góp mặt của Intel, Samsung, Pegatron, Quanta Computer, Goertek… với hàng loạt dự án lên tới hàng tỷ USD đang dần biến nước ta trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông John Campbell - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, khi tìm kiếm những lựa chọn ngoài Trung Quốc để di chuyển và mở rộng các nhà máy sản xuất, Việt Nam đang là ngôi sao sáng nhờ môi trường kinh doanh ổn định, vị trí chiến lược, tích cực tham gia vào hàng loạt Hiệp định thương mại tự do, chi phí cạnh tranh, nhân công có tay nghề và hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ.

Phía Savills Việt Nam cũng nhận thấy ngày càng có nhiều tiêu chí và số lượt khảo sát địa điểm từ các nhà sản xuất, logistics 3PL đa quốc gia, thương mại điện tử, tạo ra sức cầu lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp ở thị trường cấp 1 tính đến cuối tháng 9/2023 đạt trên 80%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Nam và trọng điểm phía Bắc đạt lần lượt là 91% và 83% Thị trường cấp 1 bao gồm: Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Xét về nguồn cung, hiện nay cả nước đang có 397 khu công nghiệp với tổng diện tích đạt 122.900 ha. Trong đó, 292 khu đang vận hành với tổng diện tích đạt hơn 87.100 ha, còn 106 khu khác đang xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha.

Nguồn cung bổ sung tuy lớn, song tốc độ lấp đầy 9 tháng đầu năm 2023 đã vượt xa tốc độ của cả năm 2022. Theo đó, giá thuê đất vẫn tiếp tục tăng lên. 

Cụ thể, giá thuê ở khu vực phía Bắc tăng thêm đến 30% so với cùng kỳ khi đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn giá thuê ở phía Nam tăng gần 15%, lên mức trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ ở TP HCM, Đồng Nai, và Bình Dương đạt mức rất cao với con số lần lượt là 99%, 95%, và 96%.

Hai xu hướng chính

Các chuyên gia đánh giá, thời gian tới, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ được định hình bởi 2 xu hướng chuyển dịch chính. Đó là sự lan tỏa dòng vốn đầu tư và nhu cầu bứt phá về nhà xưởng xây sẵn, nhà kho nhiều tầng đa dụng.

Cụ thể, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ quan tâm nhiều hơn tới các thị trường cấp 2, trong bối cảnh nguy cơ thiếu hụt nguồn cung bất động sản khu công nghiệp hiện hữu tại thị trường cấp 1.

Với giá cho thuê bất động sản công nghiệp thấp hơn từ 56 USD - 120 USD/m2/chu kỳ thuê do quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, các thị trường cấp 2 đang có nhiều lợi thế nổi bật. Đặc biệt là khả năng kết nối giao thông giữa các thị trường cấp 2 với cấp đang cải thiện rõ nét, nhất là ở khu vực phía Nam với sự xuất hiện của hệ thống cao tốc. Bên cạnh đó, chi phí nhân công ở những thị trường cấp 2 cũng thấp hơn nhiều so với thị trường cấp 1.

Đó là những lựa đẩy giúp các dự án đổ bộ về các tỉnh thành Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước tại miền Nam hay Thanh Hoá, Nghệ An tại miền Trung.

Ngoài ra, nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn sẽ bứt phá. Trong đó, nhờ sự đi lên mạnh mẽ của thương mại điện tử, nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng (7-8 tầng, có hệ thống hỗ trợ lấy - lưu trữ hàng) thay thế cho các kho đơn với 2-3 tầng.

Euromonitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam thông tin, ước tính doanh thu thương mại điện tử Việt Nam đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Theo đó, cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng trong lĩnh vực này sẽ cần thêm gần 93.000 m2 diện tích nhà kho chuyên biệt để gia tăng khối lượng lưu trữ cũng như tốc độ vận chuyển hàng hóa. Qua đó, Việt Nam dự kiến sẽ cần thêm hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho thương mại điện tử vào năm 2026.

Mặt khác, chiến lược giảm rủi ro của các doanh nghiệp đa quốc gia cũng đang đẩy mạnh nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn, nhà xưởng để giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu cũng như bảo toàn vốn. Cushman & Wakefiled cho hay, trong quý III/2023, nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đã tăng gấp 2,6 lần ở miền Bắc và gấp 2,4 lần ở miền Nam so với quý II. Tỷ lệ hấp thụ của nhà xưởng xây sẵn đạt 92%, và có khu vực đạt gần 100%.

Với nhu cầu thuê tăng mạnh, các nhà cung cấp kho xây sẵn, nhà xưởng đang cập nhật liên tục nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới ở thị trường Việt Nam như nhà kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh) hay kho xưởng hỗn hợp công năng kép.

Cushman & Wakefiled ghi nhận, giá thuê kho lạnh tính đến đầu tháng 10/2023 đạt 0,88 USD mỗi pallet/ngày. Hiện nay, tổng nguồn cung kho lạnh là 820.000 pallet. Hiện nay, tỷ lệ trống của kho lạnh chỉ còn vài phần trăm diện tích. Diễn biến đó chỉ ra rằng thị trường nhà kho xây sẵn, nhà xưởng sẽ là phân khúc tiềm năng hàng đầu khi nguồn cung chưa chạy theo kịp nhu cầu.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!