Bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc “nâng đỡ” thị trường

Trở thành “điểm sáng” của thị trường bất động sản

Mới đây, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ mặc dù nền kinh tế Việt Nam đã phải đối mặt với hàng loạt khó khăn trong cả năm 2023 nhưng chỉ có duy nhất bất động sản công nghiệp vẫn được nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước quan tâm. 

Đối với thị trường đất công nghiệp tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được duy trì ở mức khả quan. Những nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác vẫn tiếp tục gia nhập mạnh mẽ ở cả hai phân khúc thị trường, điều này cho thấy đất công nghiệp Việt Nam có sức hút rất lớn và tính tích cực. 

Tỷ lệ lấp đầy tại thị trường miền Bắc ghi nhận mức trung bình đạt khoảng 81%, trong khi đó tại thị trường phía Nam đạt 92%. Đặc biệt điểm đáng chú ý nhất là tại thị trường miền Bắc diện tích hấp thụ đạt mức cao nhất trong năm năm qua, vượt 800ha tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. 

Tại thị trường miền Nam quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế với diện tích hấp thụ chỉ khoảng hơn 32% so với cùng kỳ năm 2022, đạt khoảng 500 ha. Ngoài những nhà sản xuất về điện tử, ô tô và phụ kiện đã rất quen thuộc trên thị trường thì khách thuê từ những ngành mới đã xuất hiện trên thị trường như lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất xe điện, chất bán dẫn hay vật liệu xanh. Điều này khẳng định sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam với các công ty quốc tế. 

Năm 2023, còn chứng kiến thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn có một nguồn cung lớn. Trong đó, thị trường phía Bắc ghi nhận nguồn cung mới được đi vào hoạt động tổng cộng là 770.000 m2 kho/xưởng xây sẵn mới. Tại thị trường phía Nam nguồn cung cũng bằng với khu vực miền Bắc nhưng so lại thấp hơn so với ba năm trước. 

Tại miền Bắc các thị trường cấp 1 vẫn duy trì mức giá thuê nhà kho xây sẵn ở mức 4,6 USD/m2/tháng, đây là mức ổn định không tăng so với các năm trước. Đối với nhà xưởng xây sẵn thì giá thuê trung bình duy trì ở mức 4,8 USD/m2/tháng, tăng 3,9% theo năm. Nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng trưởng về giá là do nhu cầu tăng cao và các dự án mới gia nhập thị trường đều ở vị trí tốt. 

Tại thị trường miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn hiện dao động ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2,3% theo năm. Lý giải cho việc giá thuê trung bình tăng lên do những dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh và Long An đi vào haotj động có chất lượng và tiêu chuẩn cao vượt trội. 

Qua số liệu thống kê cho thấy ở cả thị trường miền Bắc và miền Nam đều có diện tích hấp thụ ở mức khả quan. Mặc dù nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn cao do nhu cầu ổn định và tăng nhanh do các doanh nghiệp nước ngoài đang chọn Việt Nam là điểm chuyển dịch. Tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn ở miền Bắc là 76%, giảm 6% theo năm, còn tại miền Nam tỷ lệ này vẫn khá ổn định. Đáng chú ý, thời điểm cuối năm 2023, diện tích hấp thụ tại khu vực miền Nam đã tăng cao gấp 3,8 lần so thời điểm đầu năm. Điều này nhờ vào sự điều chỉnh trong chính sách mang đến một thị trường tích cực hơn. 

Theo CBRE dự đoán trong 3 năm tới giá thuê đất công nghiệp tại thị trường miền Bắc và miền Nam sẽ tiếp tục tăng. Nếu tại miền Bắc dự kiến tăng 5 - 9% thì tại thị trường miền Nam dự kiến sẽ tăng 3 7%/năm. Hiện nay, nhu cầu của các công ty doanh nghiệp thuộc nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau tăng nhanh nên nhu cầu thuê cũng tăng theo.

Trong khi đó, giá thuê của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo tăng nhẹ từ 1% - 4%/năm trong ba năm tới. Năm 2023, Việt Nam chào đón thêm lĩnh vực mới đầu tư vào thị trường là công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện. Với sự thay đổi và định hướng của các tỉnh thành cũng như sự quan tâm của cơ quan quản lý Nhà nước đã khiến cho các doanh nghiệp công nghệ cao chọn Việt Nam là điểm đến hấp dẫn, thúc đẩy số lượng thuê tăng cao hơn nữa trong tương lai. 

Đại diện CBRE Việt Nam cũng đưa ra dự đoán về xu hướng phát triển trong tương lai đó là Việt Nam đứng trước cơ hội mở rộng hợp tác với những nền kinh tế lớn, đưa mảng bất động sản Việt Nam tiếp cận với thị trường thế giới. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc các sản phẩm bất động sản công nghiệp cần phải cải thiện để nâng cao chất lượng hơn phù hợp với yêu cầu của các đối tác.  

Thách thức mới được đặt ra

Mặc dù bất động sản công nghiệp được kì vọng sẽ trở thành phân khúc phát triển mạnh mẽ và dẫn dắt thị trường trong tương lai nhưng vẫn còn những thách thức lớn được đặt ra: 

Một là, sự cạnh tranh từ các quốc gia trong khu vực đối với việc thu hút nguồn vốn FDI từ nước ngoài. Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam là Ấn Độ và Indonesia, hai quốc gia này đã có những chiến lược khá hấp dẫn. Trước tiên, Ấn Độ đã dành một quỹ đất sạch với diện tích khoảng 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho những dự án đầu tư mới. Hàng loạt nhưng doanh nghiệp có nguồn vốn FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Theo số liệu, trong giai đoạn 2018 - 2022 dòng vốn FDI đổ vào Ấn Độ đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Trong khi đó, Indonesia thu hút nhiều FDI chủ yếu nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. Theo số liệu, dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó nguồn vốn FDI vào Việt Nam lại tập trung vào lĩnh vực lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Hai là , nguy cơ thiếu điện sản xuất cho mùa cao điểm. Theo nghiên cứu cho thấy công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam đạt khoảng 43.000 MW, tuy nhiên vào mùa cao điểm thì công suất phụ tải cao nhất có thể đạt ngưỡng 45.500 MW. Chính sự tăng trưởng cao này đã khiến cho Việt Nam có thể thiếu tối đa gần 2.500 MW mỗi khi đến mùa cao điểm, nhất là vào mùa hè nắng nóng công suất dùng điện của người dân cũng rất lớn. Chính việc thiếu điện đã ảnh hưởng đến việc sản xuất nên các nhà đầu tư đều cân nhắc mỗi khi muốn đầu tư vào Việt Nam. 

Ba là, khi luật thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng sẽ tác động lớn đến thị trường. Việt Nam đã ban hành Nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia được áp dụng từ ngày 01/01/2024. Do đó, những công ty đa quốc gia hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam nếu đạt doanh thu trên 750 triệu euro sẽ phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Vì thế, chính sách ưu đãi thuế trước đây từng được Việt Nam áp dụng sẽ mất đi tác dụng.