Xu hướng mới của bất động sản khu công nghiệp

Thách thức mới

Nhìn lại 1 năm qua, phân khúc bất động sản công nghiệp đã “vượt khó” trong bối cảnh suy thoái và biến động chính trị thế giới. Việt Nam tiếp tục là cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Trong năm qua, cả nước có thêm 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng. Các khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực. Bất chấp khó khăn của nền kinh tế, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, ở các tỉnh trọng điểm phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%, còn ở phía Bắc đạt 80%. Giá cho thuê khu công nghiệp ở miền Bắc tăng mạnh nhất, trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê và ghi nhận ở các tỉnh mức tăng lớn như Bắc Ninh, Hải Phòng. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê với mức ghi nhận giá cao tại TP HCM, Bình Dương, Long An.

Mặc dù có con số ấn tượng song phân khúc này vẫn có những khó khăn nhất định. TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho biết, khảo sát gần đây với khoảng 30 nhà đầu tư là doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp thì thống kê có tới 10 khó khăn chính. Trong đó, khó khăn nhất và chính nhất là thủ tục hành chính và pháp lý còn chồng chéo và chưa rõ ràng. Tiếp đến là một số thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, đặc biệt khó khăn cho doanh nghiệp có dự án lớn phải phân kỳ đầu tư thì hết mỗi giai đoạn lại phải đi xin lại từ đầu.

Về triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2024, Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, Việt Nam có những lợi thế cạnh tranh tốt như dòng vốn FDI duy trì đà tăng tốt; nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch nối liền các tỉnh, thành đã được phê duyệt sẽ tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ… Tuy nhiên, bất động sản khu công nghiệp vẫn có những thách thức mới.

Cụ thể: Thu hút FDI của Việt Nam với các nước trong khu vực có sự gia tăng, đặc biệt là Ấn Độ và Indonesia. Sau đại dịch Ấn Độ đã có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư mới như miễn thuế và hiện đất nước này dành đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng. Do đó, các doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm dòng vốn FDI vào Ấn Độ đang có mức cao hơn so với Việt Nam. Hay tại Indonesia, quốc gia này đang thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây.

Thách thức nữa là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm. Điều này vô hình chung đã ảnh hưởng tới sản xuất của nhà đầu tư thực hiện kế hoạch đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, tác động của thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024 cũng tác động tới các công ty FDI, ít nhiều làm mất đi tác dụng của chính sách ưu đãi thuế của Việt Nam.

Phát triển khu công nghiệp “xanh”

Các chuyên gia cho rằng, trong quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu thì Việt Nam được xem là một quốc gia hưởng lợi. Với các khu công nghiệp miền bắc thì với vị trí thuận tiện trong việc di chuyển, vận chuyển nguyên vật liệu nên đã và đang thu hút được các nhà đầu tư Trung Quốc, Đài Loan… Bắc Ninh và Bắc Giang là các tỉnh phát triển công nghiệp số 1 với dòng vốn FDI mạnh. Dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 như Quảng Ninh. Tại miền Nam, xu hướng dịch chuyển sang tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước bởi thị trường loại 1 như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đã đạt tới 90% tỷ lệ lấp đầy.

Các khu công nghiệp truyền thống đơn giản chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở đang mất dần đi lợi thế cạnh tranh. Và thị trường đang có xu hướng hướng tới các khu công nghiệp xanh hướng hướng tới yếu tố xanh, bền vững. Loại hình khu công nghiệp xanh cũng đang thu hút dòng vốn FDI vào các ngành công nghệ cao.

TS Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc KPMG nhận định trước xu hướng chung của toàn thế giới thì điều này cũng đang đặt ra yêu cầu Việt Nam phải tái cấu trúc kinh tế hướng theo kinh tế xanh. TS Nguyễn Công Ái dẫn chứng với ngành dệt may trong năm 2023 khi xuất khẩu sang các nước phát triển rất khó khăn bởi họ có yêu cầu cao như dùng nguyên liệu tái chế, quyền lợi người lao động.

Không chỉ tìm kiếm mục tiêu với những thuận lợi về vị trí địa lý và quy mô, nhiều nhà đầu tư FDI từ Mỹ, châu Âu bày tỏ mong muốn đầu tư vào các khu công nghiệp có khả năng đáp ứng được các tiêu chí xanh và thông minh. Trong đó bao gồm việc sử dụng các công nghệ tiên tiến như tự động hóa, quản lý thông minh và yếu tố môi trường cao. Trên thực tế, hầu hết các khu công nghiệp tại Việt Nam chưa có một hệ thống thu thập, đo lường, phân tích và quản lý dữ liệu (khối lượng phát thải, tình trạng ô nhiễm môi trường,…) hoàn chỉnh làm hạn chế việc giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất, quản lý.

Quy hoạch khu, cụm công nghiệp xanh thông minh gắn với cách mạng công nghiệp 4.0 được các chuyên gia nhìn nhận quy hoạch cần tiếp cận tổng hợp từ 5 yếu tố: Kinh tế, công nghệ, hạ tầng, môi trường và xã hội. TS Hán Minh Cường - Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn SGroup Việt Nam cho rằng thách thức lớn nhất liên quan tới vấn đề này chính là hệ thống pháp luật liên quan chưa đầy đủ và đồng bộ. TS Cường cho rằng các yêu cầu về tăng tưởng xanh, thông minh 4.0 với các khu công nghiệp đang chịu chi phối của nhiều bộ luật, quy định, do đó việc thực hiện là phức tạp và còn nhiều khó khăn.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Hán Minh Cường cũng đưa ra một số giải pháp cho quy hoạch khu công nghiệp xanh, 4.0 như: đưa ra các giải pháp về chính sách và pháp lý; xây dựng các quy hoạch phải phù hợp với xu hướng chung của thế giới về tái chế, sử dụng năng lượng tái tạo (điện mặt trời, gió và điện khí); ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý vận hành…