Bất động sản công nghiệp 2024 đứng trước 2 sức ép

Theo VnExpress, chuyên gia và các nghiên cứu dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024 vẫn là phân khúc phát triển ổn định với một số điểm tích cực, song vẫn có 2 sức ép đang nổi lên.

Đầu tiên là triển vọng lợi nhuận giảm. Cụ thể, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu sức ép giảm phát do thời hạn sử dụng đất ngắn, chi phí tài chính cao và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Trong đầu tư bất động sản, tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến, đánh giá về khả năng sinh lời và khả năng thu hồi vốn của dự án. Theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, tỷ suất vốn hóa hiện nay tại Việt Nam tăng từ 9% đến 12% vì có thêm nguồn cung từ các nhà kho xây sẵn và nhà xưởng chất lượng cao trên khắp cả nước.

Báo cáo thị trường quý III của JLL cho thấy trong 1 năm tới, đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục áp dụng những điều khoản cho thuê hấp dẫn và linh hoạt hơn để cải thiện hiệu suất tài sản.

Sức ép thứ 2 là cạnh tranh về giá so với các nước hàng xóm như Thái Lan. Hiện nay, giá thuê bất động sản công nghiệp vùng ngoại thành Bangkok ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn đáng kể so với ngoại thành Hà Nội đang là 80-250 USD/m2/thời hạn thuê và ngoại thành TP HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Ông Crane cho rằng chi phí logistics cao và thuế tối thiểu toàn cầu sẽ là những yếu tố gây cản trở Việt Nam thu hút các nhà sản xuất đầu tư. Chi phí xây dựng và lao động tăng cao cũng phần nào tác động tới lợi thế chi phí của Việt Nam dù đã ký kết nhiều FTA đa và song phương.

Xét về dài hạn, các chuyên gia bày tỏ sự lạc quan đối với phân khúc bất động sản công nghiệp. Đó là vì kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng 4,7% -5% trong năm 2023. Tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tính đến ngày 20/11, đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ.

Trong khu vực, Việt Nam cũng cam kết chi tiêu vào cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất. Thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tùy theo cơ sở hạ tầng điện lực và việc nới lỏng các rào cản pháp lý.

Savills Việt Nam cho biết thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam nằm trong nhóm phát triển nhanh nhất toàn cầu. Theo dự báo, quy mô của thị trường này đạt 1,04 tỷ USD năm nay.

Bên cạnh đó, dự báo xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics còn tiếp diễn trong nhiều năm nữa.

Dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh) 2023 cho thấy Việt Nam có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp khả quan. Hiện nay, khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM lần lượt là 78% và 92%. Theo đó, trong giai đoạn 2022-2023, giá thuê đất công nghiệp tăng cao, đạt 14% và 58% tương ứng ở ngoại thành Hà Nội và TP HCM.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà kho xây sẵn và nhà xưởng phát triển nhộn nhịp. Kể từ năm 2018, lĩnh vực này đã thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp 5 lần. Tính riêng vùng ngoại thành TP HCM, nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt tới 2,1 triệu m2, giúp tạo nên một thị trường ưu ái khách thuê.

Trong quý cuối năm, ước tính khu vực phía Nam đón hơn 460.000 m2 nhà kho xây sẵn, được phát triển bởi LOGOS, BWID, Emergent Capital Partners và Cainiao. Knight Frank cho rằng giá thuê nhà kho xây sẵn và nhà xưởng bình quân đạt 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc và 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!