Bất động sản công nghiệp: Phục hồi mạnh mẽ sau khi mở lại đường bay quốc tế

Giá và khách thuê tăng nhanh

Theo Thesaigontimes, trước khi bùng dịch, thị trường BĐS công nghiệp trong nước vẫn luôn sôi động và thu hút nhiều khách thuê. Trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, thị trường bắt đầu trầm lặng vì nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng tiêu cực. Những nhà đầu tư quốc tế cũng không thể vào Việt Nam để thiết lập nhà máy vì các quy định hạn chế đi lại của các quốc gia.

Kể từ đầu năm 2022, diễn biến dịch bệnh đã khách quan hơn, nhất là sau khi mở lại đường bay quốc tế, nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu khảo sát, tiến vào thị trường Việt Nam, các khu công nghiệp dần được lấp đầy. Tại buổi công bố thông tin về thị trường BĐS Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, 6 tháng đầu năm nay, hàng loạt các khu công nghiệp, kho xưởng và nhà máy được khởi công. Nhu cầu thuê bất động sản đã hồi phục, lượng khách thuê khu công nghiệp và kho xưởng tăng lên vài chục phần trăm. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy ghi nhận tại các khu công nghiệp của 5 địa phương công nghiệp trọng điểm miền Bắc là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng đạt 78%; Tại 4 tỉnh, thành phố công nghiệp miền Nam là TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đạt 92%. Về quy mô giao dịch, thị trường hiện có nhiều giao dịch lớn trên 10ha đến từ các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực logistics, sản xuất nội thất và năng lượng mặt trời.

Với tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất trung bình tại các khu công nghiệp thuộc Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên đang có mức tăng từ 5 - 12%/năm. Tại TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An với mức tăng từ 5 - 13%/năm. 

CBRE Việt Nam cho rằng, với sự hoàn thiện mạnh mẽ về hạ tầng khu vực như các tuyến vành đai 3, vành đai 4, cao tốc… dự kiến trong tương lai, thị trường BĐS công nghiệp sẽ đón thêm nhu cầu lớn hơn nữa. Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp có thể tăng thêm 14 nghìn ha. Từ nay đến đầu năm 2023, một số khu công nghiệp sẽ đi vào hoạt động, tỷ lệ cam kết cho thuê ở ngưỡng 40 - 100% giai đoạn đầu. Giá BĐS công nghiệp được dự báo sẽ tăng từ 5 - 15% nhờ nguồn cầu khả quan trong 3 năm tới.

Bất động sản công nghiệp xanh trở thành xu hướng

Bất động sản công nghiệp xanh đang dần được hình thành mạnh mẽ tại Việt Nam khi thời gian này xu hướng phát triển BĐS xanh đang lan tỏa ra khắp các thị trường. Chẳng hạn, vừa qua, Green Park Nam Bình Xuyên là một dự án khu công nghiệp xanh đã được triển khai tại tỉnh Vĩnh Phúc. Công ty TNHH phát triển Nam Bình Xuyên Green Park là chủ đầu tư, dự kiến đầu tư với số vốn 2.200 tỷ đồng. Dự án này hướng tới thu hút các doanh nghiệp đặt nhà máy sản xuất trong lĩnh vực công nghệ cao. 

Theo chủ đầu tư khu công nghiệp Green Park Nam Bình Xuyên, dự án được xây dựng theo mô hình khu công nghiệp xanh với hệ thống xử lý nước thải, chất thải có thể tái sử dụng, năng lượng điện mặt trời,... Chưa kể, chủ đầu tư sẽ dành 10ha bố trí công viên cây xanh, hồ điều hòa thân thiện với môi trường. Bên cạnh đó, khu công nghiệp sẽ sử dụng hệ thống cấp thoát nước khoa học và xử lý nước thải công nghệ cao xung quanh nhằm đảm bảo nguồn nước sạch cho người lao động sử dụng và phục vụ nhu cầu nhà máy.

Trước đó, Việt Nam đã xuất hiện một số nhà đầu tư khu công nghiệp phát triển dự án đạt chứng chỉ xanh như DEEP C, VSIP. Các nhà đầu tư này công bố, dự án của họ sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời áp mái, sẽ cung cấp điện cho một phần của khu công nghiệp. 

Bên cạnh các khu công nghiệp, Việt Nam cũng đang đẩy mạnh thu hút đầu tư vào nhà máy sản xuất xanh với vốn đầu tư lớn. Vào tháng 3/2022, Lego - Tập đoàn sản xuất đồ chơi lớn nhất thế giới của Đan Mạch đã bước chân vào thị trường Việt Nam với dự án xây dựng nhà máy sản xuất tại Bình Dương, tổng vốn đầu tư đạt 1,06 tỷ USD. Được biết, đây là nhà máy thứ 2 của Lego tại châu Á và thứ 6 trên toàn cầu.

UBND tỉnh Bình Dương đã cấp giấy chứng nhận cho dự án này, ông Preben Elnef - Phó chủ tịch Tập đoàn Lego phát biểu, doanh nghiệp sẽ cố gắng để phát triển dự án một cách bền vững bằng cách sử dụng năng lượng tái tạo như năng lượng mặt trời, việc này sẽ đảm bảo nhà máy trung hòa về khí thải carbon.

Ông Lê Huy Đông - Quản lý của Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Việt Nam đã đi đến cánh cửa phát triển toàn cầu, sở hữu nhiều tiềm năng có thể vươn xa ra thế giới. Tuy nhiên, ngành công nghiệp của nước ta vẫn phải nhìn vào những kinh nghiệm từ các nước khác trong khu vực và trên thế giới để tránh đi vào vết xe đổ. Bắt buộc phải xem yếu tố xanh là một điều kiện để phát triển công nghiệp tại Việt Nam”. 

Nhằm đạt được kết quả bền vững cho ngành công nghiệp, các yếu tố lớn nhất là nhờ các chủ trương, chính sách của Chính phủ. Hiện tại, những công ty đã niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đều phải có quá trình báo cáo về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) hàng năm. Các doanh nghiệp bắt buộc công bố hiệu quả sử dụng năng lượng như nhân quyền của nguồn nhân lực và đo lường chính sách lao động.

Không chỉ vậy, ngành công nghiệp bắt đầu chuyển hướng, tập trung vốn cho lĩnh vực chế tạo – sản xuất công nghệ cao và sản xuất sạch. Đây đều là các ngành có giá trị gia tăng mạnh, có thể kể đến như sản xuất, lắp ráp thiết bị, linh kiện điện tử. Ngoài ra, nên hạn chế những ngành nghề truyền thống như gia công giày da, dệt may, nhuộm, sản xuất pin, ắc quy… đang sử dụng những công nghệ lỗi thời. Bởi, những lĩnh vực này thường xuyên sử dụng hóa chất, xả thải độc hại cho công nhân cũng như môi trường xung quanh. Hơn nữa, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư và sử dụng năng lượng tái tạo, năng lượng thay thế như điện mặt trời, điện gió, nhiệt điện, thủy điện. 

Ông Đông chia sẻ, các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp đang ngày một chú trọng vào yếu tố môi trường để phù hợp với xu hướng. Trước hết, mô hình xanh sẽ giúp họ quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật trong khu công nghiệp. Chẳng hạn, một khu công nghiệp có quy mô khoảng 200ha sẽ mang công suất của hệ thống xử lý nước thải vào khoảng 4000m3/ngày đêm. Hệ thống này phục vụ cho toàn bộ các nhà máy trong khu công nghiệp. Trong khi một nhà máy sản xuất linh kiện ô tô có quy mô gần 30.000m2 sẽ có nhu cầu xử lý từ 300 - 500 tấn rác thải mỗi ngày và chiếm hơn 10% công suất của hệ thống. 

Để tránh tình trạng tắc nghẽn hay hệ thống quá tải thì các nhà vận hành khu công nghiệp thông thường sẽ yêu cầu doanh nghiệp tại đây chia sẻ quy trình sản xuất và nguyên vật liệu đầu vào. Nhờ vậy, chủ đầu tư sẽ đánh giá được mức độ phù hợp của các ngành sản xuất đó tại dự án của mình. Họ sẽ khuyến khích các đơn vị đầu tư vào hệ thống xử lý riêng trước khi kết hợp với hệ thống xử lý chung. Nếu quá tải sẽ dẫn đến tình trạng ùn ứ rác thải làm ô nhiễm không khí, nguồn nước, nhất là nước sinh hoạt của các khu dân cư lân cận. Đồng thời cũng gây nên sự đình trệ quá trình sản xuất của toàn khu. 

Tiếp đó, một khu công nghiệp sạch và hiện đại sẽ giúp chủ đầu tư thu hút thêm các chủ đầu tư và nguồn lao động chất lượng cao. Nhiều doanh nghiệp cũng chú ý hơn tới sự phát triển của hạ tầng nội khu và môi trường làm việc được cải thiện nhằm giữ chân người lao động. Khi đầu tư mạnh vào hệ thống xử lý chất thải, làm xanh hóa cảnh quan khu công nghiệp sẽ giúp dự án nâng cao chất lượng không gian, chất lượng cuộc sống. Đây sẽ là những lợi thế để hấp dẫn khách nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam. 

Chuyên gia Savills cho rằng: “Mô hình khu công nghiệp xanh sẽ mang đến nhiều lợi thế từ nhiều góc độ. Xét trên góc nhìn của khách thuê, nhà máy khi đạt chứng chỉ “xanh” sẽ giúp họ đáp ứng các điều kiện từ Chính phủ và mục tiêu phát triển bền vững của riêng các doanh nghiệp. Do đó, những dự án đáp ứng tiêu chuẩn môi trường hiện nay được rất nhiều bên quan tâm và tìm kiếm, cả doanh nghiệp trong nước lẫn quốc tế. Đây là lợi thế cạnh tranh đối với những đơn vị phát triển BĐS có khả năng đáp ứng được những điều kiện khó nhằn này”.