Bán bất động sản đúng theo nhu cầu, thị trường sẽ sớm phục hồi

Tái cơ cấu

Theo Tinnhanhchungkhoan, tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 (VREF 2024) tổ chức gần đây, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thẳng thắn mà nói thì thị trường bất động sản năm 2024 vẫn gặp nhiều khó khăn nhưng sẽ có những khởi sắc rõ rệt hơn bởi năm 2023 là giai đoạn đặc biệt khó khăn.

Nửa đầu năm 2023 được xem là khoảng thời gian khó khăn nhất của thị trường bán bất động sản tính từ khi xảy ra cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2012. Áp lực đáo hạn trái phiếu, lãi suất tăng đột biến cùng với câu chuyện thanh khoản bất động đồng thời ở nhiều phân khúc, thị trường ở thời điểm đó được nhiều chuyên gia vào các tổ chức nghiên cứu đánh giá rằng đang ở đỉnh điểm của rủi ro.

Hàng loạt các cuộc họp, đối thoại giữa các lãnh đạo cấp cao và cộng đồng doanh nghiệp tại khắp nơi đã diễn ra. Cùng với đó là nhiều cuộc tọa đàm, hội thảo của các cơ quan truyền thông để thảo luận về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc và khó khăn cho dự án và các doanh nghiệp bán bất động sản. Nhờ vậy, tình hình nhìn chung trong nửa cuối năm vừa qua đã phần nào dễ thở hơn thì lãi suất giảm, một số dự án mới bung hàng giúp giảm sức ép nguồn cung trong khi áp lực trái phiếu đến hạn cũng giảm dần khi Nghị định 08 về gia hạn trái phiếu đã được ban hành để hỗ trợ doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với các trái chủ.

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, dấu hiệu khả quan đã xuất hiện nhiều hơn nhưng điều quan trọng là thị trường địa ốc hồi phục ra sao trong năm nay. Điều đó phụ thuộc vào quá trình tháo gỡ vướng mắc về pháp lý dự án bán bất động sản và chính các doanh nghiệp.

Số liệu thống kê của B xây dựng cho thấy lượng hàng tồn kho của toàn thị trường tính đến cuối quý 3/2023 đạt hơn 19.000 sản phẩm, tăng gần 3000 sản phẩm so với quý 2, chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ trung và cao cấp và đất nền dự án.

Bởi vậy, nếu doanh nghiệp sớm có chiến lược tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng nhu cầu ở thực thì có thể giải quyết được bài toán thanh khoản nhanh hơn.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã tái cơ cấu giá sản phẩm từ đầu quý 4/2023 như một số dự án chung cư có giá bán hơn 55 triệu đồng/m2 ở khu vực xa trung tâm TP HCM của chủ đầu tư Kim Oanh, Bcons… đã sụt giảm 15-25% trên thị trường thứ cấp. Hay một dự án tại quận Bình Tân của chủ đầu tư Khang Điền mở bán với giá 48 triệu đồng/m2, giảm so với mức hơn 50 triệu đồng/m2 dự kiến. Cùng với đó, các chủ đầu tư còn triển khai nhiều chương trình ưu đãi như kéo dài thời gian thanh toán lên 3 đến 5 năm hay hỗ trợ 18 tháng lãi suất 0%...

Tuy vậy, mức giảm giá nhìn chung vẫn chưa quá lớn và nhất là nguồn cung nhà ở với túi tiền vẫn còn thiếu hụt nghiêm trọng nên thanh khoản trên thị trường bán bất động sản cải thiện chậm dù nhu cầu tìm mua tăng mạnh vào cuối năm.

Tầm quan trọng của hành lang pháp lý thông thoáng

Thủ tướng Phạm Minh Chính đã bàn giao cho Bộ trưởng Bộ xây dựng nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, đặc biệt là quy định về trình tự thủ tục triển khai các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để đảm bảo sự đồng bộ tránh chồng chéo và bất nhất.

Thủ tướng cũng đề nghị Bộ Xây dựng chỉ dẫn cho các doanh nghiệp bán bất động sản tái cơ cấu các phân khúc giảm giá sản phẩm, có biện pháp kịp thời phù hợp và hiệu quả trong việc tái cơ cấu phân khúc cho người có nhu cầu ở thực, nhà công nhân, nhà ở xã hội.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng chia sẻ trong buổi hội nghị tổng kết cuối năm 2023, Bộ sẽ công bố các giải pháp để điều tiết giá nhà. Thế nhưng, Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, thời điểm này cái khó khăn lớn nhất là giá chung cư cao không chỉ bởi chủ đầu tư muốn giữ cả giá cao mà còn do chi phí xây dựng đầu tư tăng vì nguyên vật liệu đầu vào và chi phí nhân công không ngừng gia tăng. Ngoài ra, còn có nhiều khoản chi phí không tên phát sinh với chi phí tạo lập quỹ đất quá cao khiến chủ đầu tư khó thể hạ giá sản phẩm.

Cần có quỹ đất rộng lớn bao gồm đất ở và đất khác để có thể phát triển một dự án nhà ở. Trong khi đó, đa số các dự án hiện nay được thực hiện trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay đất sản xuất nên còn nhiều vướng mắc chưa thể giải quyết.

Phạm vi này đang bị bó hẹp trong dự thảo mới nhất của Luật đất đai sửa đổi. Chẳng hạn như quy định trong điểm B khoản 1, Điều 128 nói về việc nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án nhà thương mại phải là “đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Quy định trong khoản 6, Điều 128 cho thấy mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại cũng có điều kiện tương tự. Nếu cuộc họp Quốc hội tới đây thông qua dự thảo với quy định trên thì chủ đầu tư sẽ gặp khó, vướng mắc về pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại và nhiều dự án bán bất động sản đã phê duyệt trước đó khó có thể triển khai.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest), GP-Invest lẽ ra đã phát triển 2 dự án nhà ở tại Hà Đông, Hà Nội và quận 12, TP.HCM. Tuy nhiên, phải từ bỏ bởi mấy năm ròng rã theo đuổi thủ tục nhưng không được, không có ai xử lý cho bởi quy định phải có đất ở mới có thể làm dự án.

Ông Hiệp cho biết Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) từ năm 2021 đã quy định chuyển đổi đất khác sang đất ở phải có ít nhất 1 m2 đất ở và điều đó là khó khả thi.

Ông Hiệp cho biết, bởi vậy mà hàng trăm dự án còn tồn đọng và không chuyển đổi được mục đích sử dụng. Kể cả trong trường hợp người đang sử dụng đất và quy hoạch có nhưng cũng không cho chuyển đổi bởi không có đất ở trong đó. Dự thảo luật đất đai sửa đổi lẽ ra phải xem xét quy định nào hợp lý thì giữ lại và không phù hợp thì thay đổi. Tuy nhiên điều 128 lại tiếp tục lặp lại. Ông cho rằng điều đó khiến doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở gặp khó và ban soạn thảo nên nhìn thấy điều đó.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường bán bất động sản có hồi phục hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là phải tháo gỡ hoàn toàn những vướng mắc về pháp lý dự án, qua đó nhanh chóng bổ sung nguồn cung phù hợp cho thị trường.

Ông Đính cho biết, ngành bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với một năm 2024 đầy thách thức, tuy nhiên cũng có những cơ hội lớn để vực dậy nhờ hành lang pháp lý thông thoáng và rộng rãi hơn.