Luật bất động sản mới ngăn chặn chủ đầu tư “tự tung tự tác”

Đây là lần đầu tiên những nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai được đưa vào các bộ luật, được dự đoán sẽ chấm dứt thời kì dài việc đặt cọc chỉ mang tính thỏa thuận mà trên thực tế là theo yêu cầu của chủ đầu tư các dự án nhà ở đối với khách hàng.

Thực trạng đáng buồn trên thị trường

Định nghĩa đặt cọc đã được quy định rất rõ trong Bộ luật Dân sự và được đánh giá là một biện pháp đảm bảo quyền và nghĩa vụ của hai bên mua và bán đối với những giao dịch có giá trị lớn như bất động sản. Đặc biệt, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì việc đặt cọc luôn được thực hiện trước mỗi giao dịch. 

Tuy nhiên từ trước đến nay không có văn bản nào quy định chi tiết yêu cầu về số tiền phải đặt cọc, mà các chủ thể tham gia đều thực hiện với tinh thần tự nguyện. Do đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã lợi dụng kẽ hở này để thu về một số tiền lớn của ngân hàng (có thể lên tới 90 – 95% giá trị sản phẩm giao dịch) nhưng sau đó dự án lại không triển khai gây thiệt hại lớn cho khách hàng.

Trong khi đó, những căn cứ thiếu pháp lý hoặc việc thực thi của cơ quan quản lý Nhà nước vẫn lỏng lẻo nên chỉ có khách hàng là người phải chịu thiệt nhiều hơn. Trong khi đó chủ đầu tư là những người cần phải có trách nhiệm lại không phải chịu trách nhiệm và bị áp dụng chế tài.

Thời gian qua, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung rất nhiều dự án đã thu tiền cọc của khách hàng và thu tiền thanh toán theo tiến độ nhưng lại triển khai nửa chừng rồi dừng lại kheiesn người mua nhà rơi vào tình cảnh tiền mất tật mang.  Điểm chung của các dự án này đều là chủ đầu tư đã cầm tiền cọc, tiền thanh toán nhưng lại không triển khai dự án khiến cho người mua vừa phải chi trả tiền thuê nhà vừa phải trả cả tiền lãi suất cho vay để nộp tiền theo tiến độ.

Một số dự án nổi bật thu tiền của khách hàng đến cả trăm tỷ nhưng chậm triển khai như: Dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư; dự án Sky View Trần Thái Tông (Cầu Giấy, Hà Nội), chủ đầu tư là Công ty TNHH Phú Mỹ An; dự án Usilk City đường Lê Văn Lương (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư hay dự án Manhattan Tower số 21 Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) mặc dù đã qua nhiều lần đổi chủ nhưng đến nay vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng...

Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng Luật Hàm Rồng nhận xét: “Hàng loạt những dự án đã thu tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng nhưng hàng chục năm không thể hoàn thành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết là một thực trạng vô cùng đáng buồn. Nguyên nhân sâu xa của nó là kết quả của hệ thống pháp quy chậm sửa đổi, hay nói cách khác không theo kịp với thực tế phát triển; thiếu những quy định rõ ràng để bảo vệ người mua nhà và chế tài chưa đủ sức nặng răn đe đối với chủ đầu tư”.

Bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà

Trong kì họp Quốc hội khóa XV vừa qua với 94,13% số đại biểu nhấn nút tán thành, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chính thức được thông qua và sẽ được áp dụng thực thi từ 1/1/2025. Những nội dung này vẫn kế thừa các quy định từ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và một số nội dung được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế hiện nay.

Trong đó, vấn đề được quan tâm lớn nhất chính là quy định chi tiết, rõ ràng về việc đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá bán sản phẩm, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết loại hình kinh doanh bất động sản có đặc thù là đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và năm 2014 đều chưa có quy định về việc đặt cọc thực hiện trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai đặc biệt là loại hình đất nền.

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét: “Điều đó đã dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất, DN bất lương lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí, đầu nậu còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba. Do vậy, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định về đặt cọc vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà”.

Cũng chung quan điểm với ông Châu, luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam cho biết thời gian qua quá trình đô thị hoá đã diễn ra nhanh chóng, thị trường bất động sản phát triển không ngừng, tăng trưởng, kinh doanh bất động sản với dòng tiền lớn đã thu hút rất nhiều chủ đầu tư tham gia.

Trong đó, nhiều doanh nghiệp đã thử vận may bằng cách liều khi không có thực lực tài chính, vẫn nhờ móc nối các mối quan hệ thân quen để xin đất làm dự án nhà ở. Sau đó nhận đặt cọc, huy động vốn từ các nhà đầu tư và khách hàng bằng những bản hợp đồng mập mờ nhằm ràng buộc người mua với dự án và không thay đổi được khi đã xuống tiền thì không thể rút lại.

Luật sư Hoàng Văn Đạo chia sẻ: “Rất nhiều người với mong muốn sớm có nhà ở để an cư lạc nghiệp, đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư, nhưng sau đó hàng chục năm không được bàn giao nhà, lượng tiền lớn bị chôn chân không thể rút lui. Do đó, quy định về mức tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ hạn chế được việc "tự tung tự tác" của các chủ đầu tư”.

Ông cũng cho biết thêm trong Nghị định 137/2017/NĐ-CP đã đưa ra quy định rõ ràng về việc xử phạt hành chính với những hành vi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở. Tuy nhiên, trong thời gian qua chưa có chủ đầu tư nào bị xử lý nên vẫn chưa đủ tính răn đe trên thị trường.

Do đó, trong thời gian tới nếu những quy định trong luật sửa đổi mới được áp dụng chắc chắn người mua nhà sẽ được đảm bảo quyền lợi. Đồng thời, sẽ tránh để xảy ra tình trạng các chủ đầu tư tự tung tự tác thu tiền đặt cọc tự do. Phía cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần nghiêm túc thực hiện những chế tài đã được quy định và có xử phạt rõ ràng.