Cú "lội ngược dòng" của bất động sản thương mại

Cú "lội ngược dòng”

Một thời gian dài vừa qua, thị trường bất động sản suy giảm nghiêm trọng do nhiều khó khăn về dòng tiền, lãi suất, pháp lý,... Tuy nhiên, tình trạng chỉ ảnh hưởng ở một số phân khúc nhất định.

Nhiều ý kiến cho rằng, khi thị trường khó khăn, dòng tiền đứt gãy, các phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ là những phân khúc có ảnh hưởng nặng nề nhất, thanh khoản cũng sụt giảm đầu tiên. Ngược lại, các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng tạo được dòng tiền linh hoạt như bất động sản thương mại thì mức độ ảnh hưởng sẽ giảm đi nhiều. Thậm chí, lúc bất động sản trầm lắng nhất đây cũng là phân khúc có thanh khoản top đầu.

Tại các trung tâm thương mại, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ diễn ra khá sôi động nhờ các hoạt động mở rộng và khai trương mở mới. Ảnh Báo đầu tư

Tại các trung tâm thương mại, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ diễn ra khá sôi động nhờ các hoạt động mở rộng và khai trương mở mới. Cảnh tượng này trái ngược với thực trạng ảm đạm của các cửa hàng mặt tiền. Đơn cử như tại TP HCM, nhà mặt tiền tại nhiều tuyến phố đang phải chịu cảnh đóng cửa trong khi trước đây vốn được các nhà kinh doanh săn đón. Một trong những con đường sầm uất nhất ở TP.HCM ở đường Nguyễn Đình Chiểu đoạn từ đường Cách Mạng Tháng Tám đến Lý Thái Tổ có rất nhiều căn nhà trong tình trạng “đóng cửa, cài then” treo biển tìm khách.

Lý giải về thực trạng này, có 3 lý do: sự thay đổi mô hình kinh doanh chuyển sang sử dụng các nền tảng điện tử như Lazada, Shopee, Tiktok của những đơn vị đi thuê. Nền kinh tế khó khăn dẫn đến sự sụt giảm lượng khách đến và xu hướng mở rộng của các nhãn hàng và các chuỗi cung ứng ở các thị trường tỉnh. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thực tế là giá chủ nhà cho thuê mặt bằng nhà phố vẫn giữ mức giá cao.

Trái ngược với bức tranh chung của thị trường, mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại hút khách. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội), hiện nay các thương hiệu quốc tế có mặt tại Việt Nam hiện vẫn còn hạn chế so với các quốc gia lân cận như Singapore, Thái Lan, Indonesia. Đây được xem là cơ hội là dư địa lớn cho các thương hiệu muốn mở rộng thị trường.

Bên cạnh đó, trong 5 năm qua số người giàu tăng thêm 70% và dự báo còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Số liệu từ Tổng cục Thống kê trong 11 tháng qua cũng cho thấy, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng toàn quốc tăng 9,6% so với cùng kỳ năm ngoài. Chính điều này là một trong số những lý do khiến thị trường thu hút các thương hiệu nổi tiếng. Thêm vào đó, triển vọng doanh số của các nhãn hàng xa xỉ tại Việt Nam đã góp phần tạo động lực cho các thương hiệu tiếp tục mở rộng và mở mới các hãng về thị trường Việt Nam

Sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới không chỉ tạo ra không gian cho các thương hiệu mới mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa. Ảnh Vnexpress

Dù vẫn tồn tại một số thách thức đáng kể trong đó có việc chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các thương hiệu quốc tế. Tuy vậy, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới không chỉ tạo ra không gian cho các thương hiệu mới mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa.

“Cuộc chiến” nhãn hàng

Nhìn nhận về thị trường bán lẻ Việt Nam, các chuyên gia cho rằng Việt Nam là điểm đến rất hấp dẫn với cả các nhãn hàng cao cấp ở nhiều lĩnh vực như: thời trang, các hoạt động giải trí, ăn uống.... Hà Nội và TPHCM ghi nhận hoạt động kinh doanh sôi động của nhiều các cửa hàng và thương hiệu. Một số cửa hàng hoạt động tốt có xu hướng mở thêm cửa hàng của các nhà bán lẻ cao cấp xung quanh.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh thì từ giai đoạn sau Covid-19, sự gia tăng tiêu dùng nội địa được xem là một trong các yếu tố thúc đẩy sự quan tâm của các thương hiệu quốc tế. Và, Việt Nam nổi lên như một thị trường tiềm năng với sức hút mạnh mẽ. Thị trường xuất hiện và mở rộng của các thương hiệu như: Louis Vuitton, Dior, Berluti, Tiffany & Co., Maje, Longchamp…

Tuy nhiên, theo bà Minh, khó khăn hiện nay đối với các thường hiệu bán lẻ là về nguồn cung mặt bằng. Ví dụ tại Hà Nội, nguồn cung có thể đáp ứng yêu cầu của các nhãn hàng cao cấp mới đang ở mức 3,500m2 sàn trong khi nhu cầu mở rộng, và mở mới của các thương hiệu này ngày càng gia tăng. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến cạnh tranh về giá đã đẩy giá thuê mặt bằng lên cao, đặc biệt là ở trục Tràng Tiền.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội). Ảnh Reatimes

Dự báo về thị trường bán lẻ trong năm 2024, bà Hoàng Nguyệt Minh đưa ra nhận định, thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ sôi động hơn. Ngành bán lẻ là ngành có tốc độ tăng trưởng cao và Việt Nam được đánh giá là thị trường trọng điểm khu vực Đông Nam Á để mở rộng hoạt động. Trên thị trường bất động sản thì phân khúc nhà phố và khối đế bán lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê.

Đối với trung tâm thương mại do đặc thù về quy mô, dịch vụ nên giá sẽ khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung. Do vậy, các khách thuê tiềm năng nên coi đây là thời điểm lý tưởng để thuê mới hoặc mở rộng diện tích văn phòng. Tại các mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm việc nguồn cung mới khan hiếm cũng sẽ giúp duy trì tỷ lệ trống thấp.

Các chuyên gia nhận định, xu hướng lựa chọn các dự án văn phòng, thương mại đang làm sẽ ngày càng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong thời gian tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các nhãn hàng quốc tế khi lựa chọn để đáp ứng thì ngày càng có yêu cầu khắt khe hơn. Điều thị trường Việt Nam cần không chỉ là lượng mà còn là chất của mặt bằng bán lẻ.

Dự báo, trong bối cảnh tình hình kinh tế tiếp tục khó khăn, thì tại khu vực ngoại ô mức giá cho thuê bất động sản bán lẻ có thể sẽ giảm do các nhãn hàng có nhiều lựa chọn hơn trong bối cảnh nguồn cung tăng trưởng. Bên cạnh đó, các trung tâm thương mại kém không chủ động cải tạo, nâng cấp cũng sẽ bị lép vế trong cuộc cạnh tranh này.

Do vậy, chuyên gia nhìn nhận, với phân khúc bất động sản thương mại ngày càng nhiều khách thuê đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài và đặt ra yêu cầu các tòa nhà đạt tiêu chí xanh, bền vững. Trong khi nguồn cung các dự án đáp ứng tiêu chí còn hạn chế thì những nhà đầu tư này có thể sẵn sàng trả mức giá cao hơn cho các dự án có chứng chỉ xanh.