Các “vết nứt” xuất hiện trên thị trường bất động sản thương mại châu Âu

Theo Tuổi trẻ, tại châu Âu, thị trường bất động sản thương mại đã có một số dấu hiệu rạn nứt khi cuộc khủng hoảng ngân hàng gần nhất đã làm các khoản vay trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận. Trong khi đó, giá bất động sản đã giảm mạnh.

Lạm phát cao đã khiến các ngân hàng trung ương tiếp tục đẩy mạnh chi phí nợ lên cao. Bất chấp những rạn nứt trong ngành ngân hàng cùng căng thẳng trên thị trường bất động sản thương mại. 

Tờ Financial Times (FT) cho biết, những tòa văn phòng lớn nhất châu Âu như La Défense (Paris, Pháp), Canary Wharf (London, Anh), Bankenviertel (Frankfurt, Đức) mang logo của những ngân hàng lớn có thể trở thành các khoản nợ đối với các nhà băng và nhà đầu tư, trong bối cảnh chi phí đều tăng cùng sự thay đổi về phương thức làm việc sau đại dịch.

Kể từ khi đại dịch diễn ra, các chủ sở hữu và những nhà phát triển bất động sản đã phải thích nghi với sự thay đổi lớn, gồm mô hình làm việc (kết hợp làm việc tại nhà và tại văn phòng) của các khách thuê mặt bằng là những nhà cung cấp dịch vụ: Ngân hàng, công ty tư vấn, công ty luật. 

Nhiều công ty trong đó đã giảm diện tích văn phòng. So với cuộc suy thoái gần đây, các chủ sở hữu BĐS hiện nay phải đối mặt với chi phí vay tăng nhanh khi những ngân hàng trung ương tăng lãi suất để ngăn chặn tình trạng lạm phát bùng nổ. 

Văn phòng đang chiếm tỷ lệ lớn nhất trên thị trường bất động sản thương mại. Riêng tại châu Âu, các nhà đầu tư và cho vay chi ra 1.500 tỷ euro (1.865 tỷ USD), cộng với khoảng 310 tỷ euro/năm cho những khoản vay mới hoặc thay thế nhằm duy trì thị trường. 

Đặc trưng của thị trường bất động sản thương mại là cần đòn bẩy, tuy nhiên các vụ phá sản của ngân hàng Mỹ gần đây, cùng vụ UBS (Thụy Sĩ) giải cứu ngân hàng đối thủ Credit Suisse khiến cho tín dụng ngày càng khó tiếp cận và đắt đỏ hơn.

Giá bất động sản giảm mạnh trong những tháng qua, với các tòa nhà cũ nằm ngoài trung tâm đã khó bán hơn nhiều. Vào cuối tháng 3, nhóm phân tích của Ngân hàng Citi cảnh báo về giá trị BĐS châu Âu vẫn chưa được tính toán đầy đủ khoản lãi suất và có thể giảm 40% vào cuối năm 2024. 

Liệu căng thẳng đối với một số BĐS đơn lẻ có trở thành cuộc khủng hoảng như trong giai đoạn 2008 - 2009, làm thiệt hại nặng nề cho các ngân hàng châu Âu hay không? Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đưa ra cảnh báo về "các lỗ hổng ngày càng lớn" trên thị trường BĐS.  

Báo cáo giám sát tháng 2 của ECB chỉ ra, ngành BĐS thương mại được xem là dễ bị tổn thương trước tác động của đại dịch, trong khi rủi ro trung hạn về giá vẫn gia tăng trong lĩnh vực BĐS nhà ở.

Theo Ngân hàng Goldman Sachs, BĐS thương mại chiếm trung bình 9% khoản vay của những nhà băng tại châu Âu, và 15% các khoản nợ xấu.

Đa số các nhà phân tích đều cho rằng việc cuộc khủng hoảng tài chính sẽ lặp lại, trong đó cho vay BĐS thương mại làm suy yếu nguồn vốn của các nhà băng là điều khó xảy ra. Theo dự báo, sẽ có một giai đoạn khó khăn kéo dài thay vì cú sốc mạnh và ngắn.

Nhưng vẫn có một số nhà đầu tư lo ngại những chuyện này sẽ đi theo hướng ngược lại: Cú sốc với BĐS thương mại có thể không làm ảnh hưởng tới các ngân hàng, nhưng vẫn gây khó khăn cho chủ sở hữu tài sản. 

Nghiên cứu của Trường Bayes chỉ ra, chi phí vay đối với BĐS cao cấp đã tăng gấp đôi năm trước. Trong bối cảnh này, chủ sở hữu của các tòa nhà văn phòng cấp thấp sẽ là đối tượng thua lỗ đầu tiên vì phải đối mặt với nhu cầu yếu hơn, chi phí xây dựng và bảo trì cao hơn, khách hàng và bên cho vay tiềm năng sẽ hẹp dần và lãi suất tăng mạnh. 

Khi giá trị BĐS ngày càng giảm xuống thì người đi vay buộc phải chấp nhận những điều kiện mà bên cho vay áp đặt. Chẳng hạn như về tỷ lệ cho vốn vay trên giá trị, hay khả năng chi trả lãi vay. Nhất là khi những khoản vay cũ đến hạn, cần được tái cấp vốn bằng những khoản vay đắt hơn nhiều. 

Theo dự báo của ngân hàng UBS về tỷ lệ vốn vay trên giá trị với những chủ sở hữu BĐS tại Đức - nơi đang có tỷ lệ nợ cao nhất châu Âu, sẽ tăng khoảng 50% trong năm nay so với mức 44% năm 2021. 

Trong tình huống tệ hơn, nhiều chủ sở hữu có thể sẽ bán lại tài sản để trả nợ vì các ngân hàng hiện nay không muốn gặp phải rủi ro trước sự bất ổn trên thị trường tài chính. 

Đặc biệt là, làn sóng bán tháo từ các quỹ hay chủ sở hữu tài sản nợ quá hạn sẽ khiến giá trị tài sản càng giảm xuống, tạo ra vòng xoáy hạ giá. Trong tháng 4, ECB đã kiến nghị các cơ quan quản lý ban hành chính sách ngăn chặn tình trạng chênh lệch về thanh khoản trong những quỹ BĐS mở. 

Thực tế, ngân hàng không phải là những nhà cho vay duy nhất. Chủ tịch tập đoàn đầu tư BĐS Madison International Realty (Mỹ) - Ông Ron Dickerman cho biết, các nhà quản lý tài sản, quỹ đầu tư quốc gia và những công ty có vốn tư nhân có thể làm nguồn cung cấp vốn cho lĩnh vực BĐS. 

Những nhà đầu tư và quỹ đầu tư nước ngoài cũng có thể đáp ứng nhu cầu vay vốn và đầu tư mới, khi nhóm này huy động được một lượng tiền mặt nhất định trong vài năm qua nhưng vẫn chưa triển khai. 

Ông Anthony Mongone - Luật sư về bất động sản tại Công ty luật Ropes & Gray (Mỹ) cho rằng, nhiều quỹ đầu tư và nhà đầu tư có nhu cầu như vậy. Vì thế hiện tại vẫn còn nhiều cơ hội trong một số phân khúc BĐS.