Thị trường bất động sản thương mại Mỹ sắp đối diện với một cuộc khủng hoảng mới

Theo Zingnews, CNN đưa tin, từ Dallas, Minneapolis cho đến New York và Los Angeles đều ghi nhận những văn phòng tại Mỹ đa phần bị bỏ trống hoặc ít sử dụng tới. Tuy nhiên, những hình ảnh bàn làm việc trống trơn hay các văn phòng yên tĩnh giờ không chỉ còn là vấn đề của lãnh đạo doanh nghiệp. 

Các nhà đầu tư và cơ quan quản lý đều đồng ý rằng tỷ lệ trống tại những văn phòng tại Mỹ là hồi chuông báo động cho đà suy thoái của thị trường địa ốc trị giá 20.000 tỷ USD của Mỹ. 

Các đơn vị cho hay, ngành thương mại bất động sản đang phải vật lộn với tình trạng bất ổn vì lãi suất tăng cao. Đồng thời, giá trị của những tòa văn phòng ngày càng giảm. Điều đó có thể khiến nỗi lo cho các ngân hàng về một phản ứng dây chuyền tiêu cực tăng cao. 

Thị trường lao dốc

Bất động sản thương mại gồm khu chung cư, văn phòng, nhà kho và trung tâm thương mại hiện đang chịu nhiều áp lực trong các tháng gần đây. Green Street cho biết, giá bán bất động sản thương mại Mỹ đã giảm 15% trong 3 tháng qua so với mức đỉnh gần đây. 

Ngoài ra, lãi suất ở mức cao cũng khiến bên mua đối diện với nhiều sức ép vì việc mua lại các tòa nhà thương mại thường được tài trợ bởi các khoản vay lớn. 

Bên cạnh đó, xu hướng làm việc tại nhà lan rộng đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản văn phòng. Theo Kastle, tỷ lệ lấp đầy trung bình của mỗi văn phòng tại Mỹ vẫn chưa bằng một nửa so với mức đã đạt được vào tháng 3/2020.

Người đứng đầu bộ phận chiến lược tại Cohen & Steers - Ông Rich Hill cho biết, giá bán bất động sản thương mại Mỹ có thể giảm từ 20 - 25% trong năm 2023. Với loại hình văn phòng thì mức giảm có thể sẽ cao hơn, khoảng 30%. 

Giám đốc điều hành tại Trepp - Ông Matt Anderson cho biết, chính bản thân ông cũng lo lắng hơn bao giờ hết. Tỷ lệ các khoản thế chấp tòa nhà văn phòng thương mại mà người đi vay chậm thanh toán ngày càng tăng cao. 

Nhiều vụ vỡ nợ nghiêm trọng cũng dần xuất hiện nhiều hơn. Đặc biệt là vào đầu năm nay, chủ của 7 tòa văn phòng tại San Francisco, New York, Boston và Jersey công bố vỡ nợ gần 2 tỷ USD. 

Dường như thị trường Mỹ sẽ chịu nhiều ảnh hưởng nặng nhất. Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Anh (BoE) mới đây cũng cảnh báo về các rủi ro gắn liền với bất động sản thương mại trong bối cảnh giá thành xấu đi. 

Nguy cơ một vòng lặp sụp đổ

Theo Trepp, danh mục cho vay bất động sản thương mại của Signature Bank lớn thứ 10 tại Mỹ vào đầu năm 2023. Trong khi First Republic đang xếp ở vị trí thứ 9.

Trong một thập kỷ qua, đà tăng bất động sản thương mại đã cung cấp cho những nhà phát triển và ngân hàng cho vay một cơ sở để tự tin về sự an toàn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều này không còn đúng vào thời điểm hiện tại. 

Đồng thời, khoản vay lên tới 2700 tỷ USD cho bất động sản thương mại mà các ngân hàng đang nắm giữ sẽ đáo hạn vào năm nay. Trong đó, có gần 80 tỷ USD tới từ bất động sản văn phòng. 

Không chỉ vậy, theo tin tức từ Bloomberg trước đây, những khoản nợ có tổng giá trị lên tới 1,5 nghìn tỷ USD của bất động sản thương mại Mỹ sẽ đáo hạn vào năm 2025. 

Hiện tại, giá bán của bất động sản thương mại giảm mạnh khiến cho việc tái cấp vốn sẽ khó khăn hơn đối với các chủ sở hữu tài sản. Một số chủ tòa nhà văn phòng cũ hơn phải đưa ra quyết định bán lại dự án. 

Đây cũng là lựa chọn được các ngân hàng ưu tiên hơn, thay vì khởi động lại quy trình tịch thu tài sản đắt đỏ và kéo dài. Tuy nhiên, điều này trở nên khó khăn hơn khi bất động sản thương mại ngày càng giảm giá. 

Ông Neil Shearing - nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics cho rằng, kết quả tệ hại nhất là hình thành một “vòng lặp”. Những nghi vấn về tiềm lực của các ngân hàng cùng mức độ rủi ro lớn với những khoản cho vay bất động sản thương mại khiến cho khách hàng có xu hướng rút tiền gửi số lượng lớn. 

Theo nhận định của vị chuyên gia, điều này sẽ gây áp lực lên các đơn vị cho vay và khiến họ đốc thúc yêu cầu thanh toán khoản nợ. Điều này sẽ khiến tình trạng suy yếu trầm trọng hơn đối với ngành bất động sản thương mại và gây tổn hại thêm cho tình hình tài chính của các ngân hàng. Kịch bản này sẽ lặp đi lặp lại như một vòng luẩn quẩn. 

“Đây vẫn chưa phải là vấn đề có tính hệ thống đối với toàn bộ hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ghi nhận sự lo ngại về một sự sụp đổ mang tính dây chuyền” - Giáo sư kinh tế tại ĐH Cornell - Ông Eswar Prasad cho biết. 

Trường hợp xấu nhất là mối quan ngại xoay quanh những ngân hàng cho vay bất động sản thương mại sẽ tăng vọt. Tâm lý này khiến cho khách hàng rút tiền gửi một cách ồ ạt. Đây cũng là tình trạng mà SVB rơi vào trước khi phá sản. 

Khi được hỏi về những vấn đề tiêu cực có thể được gây ra bởi các bất động sản thương mại, theo Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Jerome Powell, các ngân hàng hiện nay vẫn “mạnh mẽ” và “mau chóng phục hồi”.

Trái với nhận định lạc quan của Jerome Powell, Giám đốc điều hành JPMorgan Chase - Ông Jamie Dimon cho rằng, không thể chắc chắn rằng Mỹ sẽ có thêm ngân hàng phá sản trong năm nay không. Tuy nhiên, theo ông Jamie Dimon, tình hình hiện tại đã khác với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.