Bài toán về vốn “đánh đố” chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Cơ hội để bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại đà phát triển 

Theo nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quá trình vận động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam có thể chia thành ba giai đoạn.

Giai đoạn đầu tiên, kể từ năm 2018 trở về trước đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển liên tục tăng trưởng nóng. Trong đó, mô hình sở hữu căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng nhưng được uỷ quyền cho đơn vị quản lý khai thác, cùng nguồn cung dồi dào, phong phú ở các địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc đã khiến thị trường có những bước đột phá ấn tượng.

Tại thời điểm này, tỷ lệ hấp thụ của các dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, căn hộ condotel đạt tới hơn 80%, nghĩa là nguồn cung ra đến đâu hấp thụ đến đó.

Trong giai đoạn thứ hai, kể từ năm 2019 đến năm 2021, thị trường dần bước vào giai đoạn bão hòa, số lượng giao dịch bắt đầu chững lại sau giai đoạn phát triển quá nóng. Ngoài ra, khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa được xây dựng hoàn thiện, trong khi các đơn vị chủ đầu tư cạnh tranh quá gay gắt bằng cách đẩy mức tỷ lệ phân chia lợi nhuận lên quá cao, sau đó không thể thực hiện dự án hoàn thiện như kế hoạch ban đầu đã khiến cho niềm tin của nhà đầu tư bị mất.

Mặt khác, đại dịch Covid-19 bùng phát bất ngờ đã khiến Việt Nam bắt buộc phải đóng cửa không đón du khách du lịch quốc tế. Cùng với đó là nhiều đợt giãn cách xã hội, cấm đi lại để phòng chống dịch bệnh cũng khiến ngành du lịch chịu điêu đứng, phải chịu rất nhiều ảnh hưởng tiêu cực, kéo theo phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng bị tác động nghiêm trọng.

Theo báo cáo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản, tính riêng trong năm 2020, số lượng condotel bán ra trên thị trường chủ yếu chỉ là hàng tồn kho cũ với hơn 18.000 sản phẩm. Thị trường giao dịch trong năm 2020 gần như bị đóng băng vì dịch bệnh kéo dài, cả năm chỉ tiêu thụ được khoảng 120 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Giai đoạn ba, tính từ thời điểm cuối năm 2021 đến nay, thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu phục hồi nhờ vào sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án của chủ đầu tư, theo đó thị trường không còn các dự án nhỏ lẻ, đơn độc ăn theo hạ tầng chung của địa phương, mà đã kết hợp thành các dự án đa mục tiêu, kết hợp việc nghỉ dưỡng du lịch với chăm sóc sức khỏe, giải trí vui chơi, văn hoá…

Thêm vào đó với việc thông tin Việt Nam chính thức mở cửa đường bay quốc tế, đón du khách du lịch nước ngoài từ 15/3/2022, thì tỷ lệ hấp thụ bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang tăng trở lại. Thống kê báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong vòng 3 quý cuối năm 2021, có khoảng 10.000 sản phẩm bất động sản du lịch đã được chào bán trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 30-40%, nhưng đây là tỷ lệ cao dù làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát dữ dội, các lệnh giãn cách xã hội thực hiện chặt chẽ. Có thể thấy bất động sản nghỉ dưỡng đang trong quá trình hồi phục trở lại sau thời gian dài trầm lắng.

Bài toán vốn làm đau đầu những nhà phát triển dự án

Mặc dù yếu tố ngoại cảnh đã tốt hơn, nhưng để có thể hoàn toàn phục hồi sau dịch bệnh Covid -19, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng cần phải giải được bài toán về vốn. Bởi lẽ việc đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác so với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn đối với bất động sản nhà ở chỉ khoảng 3-5 năm, còn bất động sản nghỉ dưỡng phải lên tới 8 - 10 năm (với dự kiến sinh lời khoảng 12%/năm). Trong khi hơn 2 năm vừa qua, các dự án hầu như không thể khai thác được vì lý do dịch bệnh. 

Vì vậy, đối với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, việc duy trì tồn tại được đã là một kỳ tích, chứ chưa nói đến việc đầu tư tiền để cải tổ hay triển khai dự án mới. Cũng giống như các loại hình bất động sản khác, vốn cho triển khai bất động sản nghỉ dưỡng được hình thành từ 6 nguồn khác nhau: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn tín dụng từ ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư nước ngoài, tiền thanh toán trả trước của người mua. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trái phiếu chiếm tỷ lệ lớn nhất, trung bình khoảng 70 - 80%. Tuy nhiên, hiện nay các dòng vốn này đang bị kiểm soát siết lại.

Cụ thể, theo Thông tư 08/2020, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019, từ thời điểm ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022, tỷ lệ nguồn vốn tối đa ngắn hạn được sử dụng cho vay thời gian trung dài hạn là 37%. Sau đó, từ thời điểm ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm xuống chỉ còn 34% và từ ngày 1/10/2023 tỷ lệ này giảm còn là 30%. Ngoài ra, hệ số rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản cũng được Ngân hàng Nhà nước áp ở mức 200%.

Thêm vào đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được triển khai theo từng quý, trong khi nhu cầu vốn của toàn nền kinh tế lại chứng kiến sự bứt tốc ngay từ những tháng đầu năm khiến một số ngân hàng thương mại như Sacombank hay Techcombank đã có những khoảng thời gian phải thông báo tạm ngừng các khoản cho vay đối với các dự án bất động sản.

Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước mới đây cũng ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN với mục đích không cho phép các đơn vị tổ chức tín dụng lách luật cho vay vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc hỗ trợ doanh nghiệp đảo nợ.

Sau sự kiện Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước hủy bỏ 9 lô phát hành trái phiếu trị giá đến hơn 10.000 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã phát đi thông điệp rõ ràng về siết chặt khâu phát hành trái phiếu. Bởi vậy, việc kêu gọi vốn đầu tư thông qua kênh trái phiếu của các đơn vị doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vốn đã khó khăn ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Tìm vốn đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở đâu?

Trên thực tế, các chuyên gia kinh tế vẫn có cái nhìn lạc quan đối với nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng. Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa nhận định, do các thị trường khác vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro nên ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ phải cho vay bất động sản.

Một tỷ phú nổi tiếng trên thế giới từng chia sẻ rằng, phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà trong đó bất động sản là tài sản vững chắc nhất. Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia tài chính nhận định, tất cả các động thái từ nhà điều hành chính sách tiền tệ chỉ với mục đích đưa thị trường quay lại khuôn khổ, giúp thị trường phát triển ổn định hơn chứ không có nghĩa siết tín dụng là hoàn toàn cấm cho vay. Việc thanh lọc trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ giúp thị trường này chuyển từ trạng thái phát triển quá nóng sang phát triển ổn định, bền vững.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản nhận định, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cũng có thể thu hút thêm những nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi lẽ, kinh tế Việt Nam trong thời gian qua vẫn tăng trưởng dương và tỷ giá duy trì tương đối ổn định.

Ngoài nguồn vốn trong nước, các đơn vị đầu tư cũng nên có phương án khai thác vốn nước ngoài, đặc biệt là từ nhà đầu tư nhỏ lẻ nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ nước ngoài mua, hoặc sở hữu bất động sản du lịch đi kèm điều kiện. Hiện nay, pháp luật Việt Nam đã cho phép người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng vẫn có thể tính đến việc cho phép họ sở hữu các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ condotel hay biệt thự ven biển.

Việc thu hút được khách hàng là người nước ngoài không chỉ giải quyết hiệu quả bài toán dòng tiền, mà còn giúp nâng cao tiêu chuẩn bất động sản (thông qua việc khách hàng yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng tiêu chuẩn cao cấp), qua đó sẽ giúp nâng cao chất lượng tổng thể của dự án và khẳng định thương hiệu của chủ đầu tư. Chỉ cần khoảng vài chục phần trăm khách sạn du lịch thuộc sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài thì uy tín, danh tiếng của dự án cũng sẽ tăng lên, tăng sự thu hút nguồn đầu tư của nhà đầu tư, khách du lịch quốc tế.