Ba nhóm giải pháp giúp tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản 

Theo markettimes, từ năm 2018 tới nay, những vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn đang “rối như tơ vò”, chưa triệt để tháo gỡ khiến các doanh nghiệp bất động sản rất khó triển khai dự án mới. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường địa ốc sụt giảm nghiêm trọng. 

Thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, vào năm 2022, nguồn cung bất động sản trên thị trường đạt gần 48.500 sản phẩm, tương đương với hơn 20% so với năm 2018. Trong quý cuối năm ngoái, nguồn cung giảm mức kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm. 

Trong khi thị trường hiện còn thiếu chính sách để điều tiết, không có chính sách hạn chế các sản phẩm và dự án cao cấp. Ngược lại, không có chính sách để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân khiến cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp, giá trị lớn. 

Theo báo cáo của VARS, cơ cấu sản phẩm BĐS bình dân giảm từ khoảng 19% vào năm 2019 xuống 4% vào năm 2022. Tại Hà Nội và TP. HCM gần như không còn thấy các dự án nhà ở giá rẻ. 

Sở dĩ nguồn cung thiếu hụt là vì ách tắc pháp lý. Số lượng dự án địa ốc đang triển khai trên toàn quốc phải tạm dừng lên tới hàng ngàn dự án với giá trị đầu tư gần 800.000 tỷ đồng (tương đương với gần 30 tỷ USD, trong đó có cả các dự án phát triển NOXH). 

Trong năm 2022, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch năm 2018. Riêng quý cuối năm ngoái, tỷ lệ hấp thụ chỉ hơn 14%, giảm mạnh so với nửa đầu năm 2022. Tính sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, không đáng để thống kê. 

Từ các dữ liệu trên, có thể thấy “sức khỏe” của thị trường BĐS đang rất yếu. Nguyên nhân mà VARS đưa ra là ngay từ giữa tháng 5/2022, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được với nguồn vốn để phát triển. Theo đó tắc nghẽn cả nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng. 

Doanh thu của doanh nghiệp giảm, chi phí tăng cao vì chi phí tiếp cận tài chính, lãi suất, chi phí đầu vào… đều tăng khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS “đói vốn”, phải tạm ngừng triển khai dự án. 

Tình trạng này không chỉ diễn ra trong một vài tháng mà kéo dài suốt nửa cuối năm 2022 và càng về cuối năm “sức khỏe” thị trường và cộng đồng doanh nghiệp càng yếu. 

Tại Hội nghị trực tuyến của Chính phủ với các địa phương về phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững được tổ chức vào ngày 17/2, Bộ Xây dựng đã thống kê số lượng doanh nghiệp địa ốc phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm ngoái, ước có khoảng 1.200 doanh nghiệp. 

Từ quý IV/2022, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới quá ít. Những doanh nghiệp BĐS nào còn hoạt động cũng phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm lao động, tinh gọn bộ máy… Thậm chí phải dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang, dừng triển khai dự án mới, dừng IPO, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn… 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn và lỗ nặng. Việc thiếu tiền khiến các đơn vị nghỉ Tết sớm, giảm nhân sự, giảm lương hoặc đóng cửa văn phòng. Tháng 1/2023 ghi nhận nhóm doanh nghiệp môi giới rất chật vật để duy trì hoạt động. Số lượng môi giới ngừng hoạt động ước đạt 80% lực lượng. 

Hàng loạt nhà máy, công xưởng, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngừng hoạt động. Hàng triệu người rơi vào cảnh thất nghiệp vì ảnh hưởng trực tiếp từ tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư. 

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, để thị trường BĐS không đổ vỡ, giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân thì cần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững. Chính phủ cũng cần nghiên cứu, xây dựng thêm cơ chế cho thị trường BĐS theo 3 nhóm đối tượng. 

Một là cơ chế, chính sách. Những cơ quan quản lý Nhà nước phải đẩy nhanh quá trình sửa luật nhằm ổn định phát triển dài hạn. Tổ Công tác sớm trình Chính phủ ban hành những Nghị định mới xử lý vướng mắc của các nghị định cũ, đang tạo rào cản cho sự phát triển của thị trường. 

Phát triển nhà ở thương mại với giá bán phù hợp và nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế. Cần sớm có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy, tạo ra sản phẩm phù hợp với thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho toàn nền kinh tế.

Hai là, chính sách nguồn vốn cho việc phát triển của thị trường BĐS. Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy việc bơm vốn vào nền kinh tế, bao gồm hoạt động phát triển BĐS. Với những doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn, Ngân hàng nên tạo điều kiện để họ giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như trong thời Covid. Trường hợp doanh nghiệp chuyển sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại. 

Hỗ trợ vay vốn có ưu đãi với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có chính sách hỗ trợ cho vay với những doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Xem xét cấp vốn cho những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng để phát triển lành mạnh. 

Đồng thời, có chính sách để phát triển các kênh dẫn vốn mới. Chẳng hạn như chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), Quỹ nhà ở...

Ba là đối với những dự án BĐS. Các doanh nghiệp có nhiều dự án gặp khó nên xác định lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại sản phẩm theo hướng “Tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ”, nhằm dễ hấp thụ và sớm thu về dòng tiền. 

Cùng với đó, phải nghiên cứu điều chính dự án hoặc một phần của dự án (giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang hướng nhà ở phù hợp nhu cầu thị trường. Như vậy sẽ được hưởng các cơ chế hỗ trợ cũng như dễ được phê duyệt hơn.