Rất cần đột phá từ pháp lý để giải cứu thị trường bất động sản 

Nhà ở xã hội chờ “thông” thủ tục

Theo Tiền Phong, một lãnh đạo của Sở Xây dựng Quảng Ninh, thị trường bất động sản của tỉnh này hiện cũng đang gặp nhiều khó khăn như các địa phương khác trên cả nước. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là sự phát triển không kiểm soát của phân khúc cao cấp. “Năm 2023, chúng tôi chỉ tập trung phát triển dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội và không cấp mới cho dự án thương mại nào”, ông nói.

Tuy nhiên, công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện gặp nhiều vướng mắc về pháp lý. Để được miền tiền sử dụng đất, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, điều này phát sinh thêm các thủ tục hành chính, kéo dài thời gian hoàn thành thủ tục cho dự án. Để hoàn tất thủ tục này, doanh nghiệp phải mất 1 - 2 năm. 

Không những vậy, thủ tục để xây nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn thực hiện như với nhà ở thương mại. Các ưu đãi dành cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), vay vốn với lãi suất ưu đãi... được đánh giá là không thực chất. 

“Vì chủ đầu tư không được hưởng mà người dân được hưởng. Lý do là theo quy định, doanh nghiệp không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Những điều này khiến chủ đầu tư không mặn mà”, vị này nói.

Giám đốc Sở Xây dựng Hải Dương Nguyễn Văn Đoàn cho biết, quy định hiện nay yêu cầu các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên trong thực tế, quy định này đã dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị... Vì vậy, theo ông Đoàn, muốn giải cứu thị trường bất động sản lúc này, thì không chỉ phân khúc cao cấp mà phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng cần được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.

Giải quyết thủ tục cho các dự án 

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến thời điểm hiện tại đã rơi vào tình trạng tê liệt. Một phần nguyên nhân đến từ việc quản lý chưa tốt của cơ quan nhà nước. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản sốt nóng nhưng đến cuối năm thì rơi vào mất thanh khoản, nợ xấu. 

“Tại sao trong một năm lại biến đổi như thế. Điều đó chứng tỏ quản lý thị trường của chúng ta còn nhiều bất cập, không đủ giải pháp để quản lý. Đây là câu hỏi lớn đặt ra cho khu vực nhà nước. Đặc biệt, dự báo về thị trường không có”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, hiện nay cơ quan quản lý và doanh nghiệp đều chưa làm tốt công tác dự báo. Đối với doanh nghiệp bất động sản chỉ chăm chăm vào lợi nhuận mà đầu tư tràn lan dẫn đến nguy cơ phá sản. Về phía cơ quan quản lý không cập nhật số liệu thống kê nhanh chóng dẫn đến phân khúc cao cấp nguồn cung quá mức, trong khi cầu là đầu tư, đầu cơ, nhưng phân khúc nhà ở giá thấp thì gần như biến mất khỏi thị trường. 

Việc các dự án không được phê duyệt phần lớn vướng ở Luật Đất đai. Ông Võ nói: “Cứ phê duyệt mà vênh bất kỳ luật nào là rơi vào vòng lao lý. Điều này làm cho người ta không muốn phê duyệt”. Vì vậy, thị trường bất động sản muốn giải cứu phải chờ Luật Đất đai được thông qua vào tháng 6/2024 và đến cuối năm 2024 mới có khả năng phục hồi.

Luật Đất đai sửa đổi đã nhiều lần được yêu cầu sửa đổi. Từ năm 2012, Luật Đất đai đề xuất sửa để phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Đến năm 2018, Luật Đất đai sửa đổi để tạo thông thoáng cho phân khúc bất động sản du lịch. Đầu năm 2020, Luật Đất đai lại được đề xuất sửa đổi để tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường bất động sản nhà ở. Cuối năm 2020, đề xuất sửa đổi Luật Đất đai để tránh trường hợp người nước ngoài mượn tên người Việt Nam để đứng tên các bất động sản.  

“Thế nhưng cho đến nay, Luật Đất đai mới được đưa ra lấy ý kiến toàn dân. Đây là nỗi khổ của quản lý”, ông Võ nói.

Vấn đề hiện tại của thời điểm này theo ông Võ chính là việc Chính phủ cần rà soát lại tất cả các dự án. Dựa trên kết quả rà soát, dự án nào phù hợp với nhu cầu của người dân, chủ đầu tư dự án có tiềm lực nhưng dự án lại đang vướng mắc về mặt pháp lý thì trình lên Quốc hội để ra nghị quyết cho phép phê duyệt. 

Dự kiến cuối tuần này, Hội nghị thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản sẽ được tổ chức theo hình thức trực tuyến, dưới sự chủ trì của Thủ tướng Chính phủ. Trong báo cáo Bộ Xây dựng chuẩn bị cho Hội nghị, Bộ kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cấp cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được vay theo hình thức tái cấp vốn, tương tự như gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 khi thị trường gặp khó. 

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét và ban hành nghị quyết của Quốc hội về việc thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ ngay những khó khăn, vướng mắc về giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; về chọn chủ đầu tư, quyền lợi, ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội; dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.