4 phương pháp định giá đất theo quy định mới có gì đáng chú ý?

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung một số điều khoản của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất cùng với Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của những nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, Nghị định 12 sửa đổi Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 44 về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó. Cụ thể như sau:

Phương pháp so sánh

Phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của những thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng nhất định về những yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) nhằm mục đích xác định giá của thửa đất cần định giá.

Áp dụng phương pháp so sánh để định giá với những trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng một mục đích sử dụng đất, có sự tương đồng nhất định về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp đã được quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu thập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất rồi chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam có kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại được Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc là tổng số cổ phần biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Áp dụng phương pháp này với mục đích định giá trường hợp thửa đất hoặc khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà là thửa đất, khu đất cần định giá nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập cũng như chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp được quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính rồi trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cùng với số tầng cao tối đa của công trình) đúng theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Áp dụng phương pháp này với mục đích định giá những trường hợp thửa đất, khu đất nhằm thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập nhưng lại có thể ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ những trường hợp đã được quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được thực hiện thông qua cách lấy giá đất trong bảng giá đất rồi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành hệ số điều chỉnh giá thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất đối với những thửa đất và khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, đồng thời thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

a) Các trường hợp đã được quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;

b) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất và khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

d) Xác định giá đất của thửa đất hoặc khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; và tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

d) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với những trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.