Yếu tố này mới giúp thị trường bất động sản sáng trở lại

Cần thời gian để “ngấm” chính sách

Theo Thanh niên Việt, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố một khảo sát về tác động của các cơ chế, chính sách đối với thị trường địa ốc, đã phân tích chi tiết về diễn biến và xu hướng thị trường sau khi Chính phủ ban hành hàng loạt cơ chế, chính sách tháo gỡ.

Xét về nguồn cung, có 43% doanh nghiệp tham gia khảo sát cho biết những cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm đến nay đã có tác động tích cực tới nguồn cung BĐS. Có 57% doanh nghiệp cho biết những cơ chế này mới chỉ tác động ở mức độ bình thường. 

Xét về tổng thể trong suốt 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, nhất là những sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa được giải quyết một cách triệt để. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Theo đó, vào những tháng cuối quý II, đầu quý III xuất hiện thông tin nhiều dự án mở bán tại một số địa phương như Hải Phòng, TP. HCM,... 

Sở dĩ có sự thay đổi như vậy là từ 2 nguồn chính yếu, là một số dự án vướng mắc pháp lý cuối cùng cũng được tháo gỡ và đưa ra thị trường kịp thời. 

Một số dự án trước đó đủ điều kiện mở bán nhưng lại trì hoãn việc ra hàng vì lo tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước những động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, chủ đầu tư được trấn an tình thần cũng như có niềm tin để mở bán dự án. 

Theo đánh giá của bộ phận nghiên cứu của VARS, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn còn dừng ở giai đoạn “tiếp cận”, tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Các chính sách chưa thực sự thâm nhập và giải quyết vấn đề triệt để, trên diện rộng tất cả những khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến nguồn cung. 

Công bằng thì “nguồn cung” đối với sản phẩm bất động sản không phải vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn. Bởi kể cả khi các vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn hay vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn phải có một khoảng thời gian để hình thành “nguồn cung” sản phẩm bất động sản. 

Cần xác định đầu tư “chậm mà chắc”

Theo dữ liệu của VARS, chỉ 21% doanh nghiệp được khảo sát cho rằng những cơ chế, chính sách mới ban hành từ đầu năm 2023 thực sự tác động tích cực, rất tích cực đến tâm lý nhà đầu tư. 

Các doanh nghiệp còn lại cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi vẫn chưa thấy sự chuyển biến rõ nét trên thị trường. Vì vậy khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định phải đầu tư “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước những quyết định của mình. 

Trong khi, nhiều nhà đầu tư tích cực nhận thấy cơ hội từ thị trường địa ốc, sẵn sàng tham gia giao dịch, nhưng lại bị chôn vốn, cần tập trung giải quyết mọi áp lực tài chính từ những khoản vay đầu tư trước đó. Tuy nhiên, ở thời điểm này các nhà đầu tư không muốn đầu tư ngay, phần lớn họ chưa ra được hàng cũ, dẫn tới không xoay vòng được vốn. 

Bên cạnh những vấn đề pháp lý thì “nguồn vốn” vẫn còn khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp địa ốc trong suốt thời gian qua. Cuộc khảo sát cho thấy, có hơn 70% doanh nghiệp cho biết, những cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp. 

Còn lại 30% doanh nghiệp ghi nhận tác động tích cực của chính sách này đều trong nhóm có nhu cầu, cần giải quyết những vấn đề liên quan tới hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08 của Chính Phủ và một số động thái hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu hồi phục. 

Nhóm ngành bất động sản đã xếp thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận trong 7 tháng đầu năm nay với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Không ít doanh nghiệp đàm phán thành công với những chủ sở hữu trái phiếu để phục hồi. 

Thực chất là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác. Nếu những vấn đề của thị trường không được giải quyết triệt để thì doanh nghiệp sẽ khó có thể tiếp cận được hay hấp thụ nguồn vốn mới vì cùng với những khó khăn trên thị trường, sức khỏe doanh nghiệp địa ốc dần suy yếu. 

VARS cho rằng, để thị trường có thể đạt tới các biến chuyển rõ rệt hơn, đặc biệt cần có thêm nhiều giải pháp rõ ràng, cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ Chính phủ, các bộ ngành.

Bên cạnh những lưu ý tới thị trường địa ốc Việt Nam, Chính phủ và các bộ ngành cần tiếp tục nghiên cứu và ban hành thêm nhiều cơ chế, chính sách theo hướng hoàn thiện hành lang pháp luật, nhất là những công cụ tài chính bất động sản. Cần đưa các chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động động sản (REIT), Quỹ nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản,...

Ngay từ bước lập quy hoạch, Nhà nước phải có định hướng nguồn cung, sản phẩm rõ ràng, tránh để xảy ra hiện tượng cần không có, có không cần. 

Đồng thời, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp. Sử dụng tốt các cơ chế chính sách thuế để điều tiết và quản lý thị trường địa ốc.