Dân số cơ học đang ngày một tăng lên đòi hỏi nguồn cung nhà ở ngày một lớn. Thế nhưng, trong khi quỹ đất để phát triển hạ tầng đang ngày một hạn hẹp, thì vẫn còn hàng trăm các dự án bất động sản trong trạng thái “án binh bất động”, thậm chí nhiều khu đất, biệt thự nhà vườn đã bị bỏ hoang, không có người ở trong suốt nhiều năm qua mà vẫn chưa có phương án giải quyết.

Điều này đã trở thành vấn đề gây nhức nhối trong xã hội từ xưa đến nay, nhất là hiện tại, khi nguồn cung nhà ở đang bị thiếu hụt, nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao đã cho thấy rằng, công tác quy hoạch và phát triển đô thị còn nhiều bất cập lớn, trực tiếp gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Điển hình tại Hà Nội, không khó bắt gặp hình ảnh các khu đô thị với những biệt thự, nhà liền kề rộng rãi đã được xây dựng phần thô nhưng lại bị bỏ hoang, cây cỏ mọc um tùm, rêu mốc bao phủ, thậm chí trở thành nên tập kết rác thải,… tại các khu vực ở quận Hà Đông, Hoài Đức (Hà Nội) khiến cho ai đi qua cũng phải bất ngờ vì quá lãng phí, ngỡ như những “thành phố ma”.

 

 

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, trong khi nhiều người dân không đủ khả năng để tiếp cận mua được nhà, thì lại có nhiều dự án bị bỏ hoang, thậm chí, có những người sở hữu đến 5 – 7 căn nhà với mục đích đầu cơ.

Theo các chuyên gia, chủ đầu tư thường tập trung vào phát triển sản phẩm nhà ở mà chưa chú trọng việc xây dựng hạ tầng cơ sở, tiện ích sống xung quanh,… nên chưa thu hút được người dân mua đến sinh sống, hay dịch chuyển về khu vực đó. Điều này dẫn đến việc nhiều khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm, không chỉ gây lãng phí đất đai, tiền bạc, nguồn lực của xã hội mà còn làm ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị, kìm hãm sự phát triển của địa phương, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ mất trật tự an ninh.

Thực tế, trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay, không cấm việc sở hữu nhiều bất động sản hay nhiều nhà, cũng chưa có hạn chế việc kinh doanh bất động sản nên dẫn đến tình trạng bỏ hoang do đầu cơ đất đai, gim giữ đất xảy ra rất nhiều. Mặc dù, đã có đề xuất đánh thuế gia tăng đối với những sử dụng nhiều nhà trong Luật Đất đai, hoặc trong kiểm tra hành nghề kinh doanh bất động sản nhưng khâu kiểm soát vẫn còn lỏng lẻo.

Những căn biệt thự, đất đai trong các dự án bị hoang hiện nay chính là hệ quả sau một thời gian phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam, khi đất đai được người người, nhà nhà lựa chọn để đầu tư. Còn về phía các chủ đầu tư bất động sản đã kỳ vọng quá lớn vào nhu cầu “ảo” mang tính đầu cơ hơn là nhu cầu thực tế của người dân.

Lý giải cho hiện tượng này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Trong quá trình thực hiện xây dựng các dự án, khi các chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính hay kinh nghiệm, muốn cơ cấu lại, thay đổi chiến lược kinh doanh, đánh giá lại dự án và thấy chúng không hiệu quả làm các dự án bị dở dang. Ngoài ra, xuất phát từ bộ phận đầu cơ, găm giữ đất đai, muốn đợi đến thời điểm có thể bán, chuyển nhượng với giá cao hơn”.

Ngoài ra, ông Lực cho biết thêm, những dự án treo, đất đai bị bỏ hoang là hậu quả của việc thiếu các giải pháp có tính khả thi để thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Từ việc thay đổi quy hoạch liên tục, quy hoạch thiếu tính nhất quán cho đến việc sửa đổi các bộ luật đã làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các dự án.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng nhận định, nguyên nhân làm hình thành những khu đô thị dở dang, bỏ hoang xuất phát từ công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ.

“Trong quá trình đang triển khai dự án mà chúng ta thay đổi quy hoạch sẽ làm ảnh hưởng đến quy hoạch ban đầu của dự án, làm kéo dài thời gian thực hiện dự án hơn. Tại Việt Nam, thường xuyên xuất hiện các quy hoạch treo khiến không ít các dự án nằm trong quy hoạch đó buộc phải dừng lại, và treo không biết đến bao giờ”, ông Ánh chia sẻ.

Theo ông Ánh, nhiều dự án bất động sản vướng phải những vi phạm về pháp lý, hay thậm chí có những cán bộ vi phậm pháp luật liên quan đến vấn đề đất đai, quản lý dự án,… cũng khiến cho tiến độ của dự án đó buộc bị kéo dài, thậm chí kéo dài vô thời hạn. Bên cạnh đó, công tác quản lý lỏng lẻo, thiếu sự kiểm soát và xử lý trong việc sử dụng đất, thiếu thể chế quản lý tiến độ dự án,… khiến cho nhiều khu đất bị bỏ hoang trong nhiều năm.

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, để tồn tại những dự án “treo”, quy hoạch “treo là do các địa phương không cân đối đủ nguồn vốn đầu tư ngân sách trong khi nhu cầu vốn đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật rất lớn. Hơn nữa, các dự án thường gặp phải khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, tốn nhiều thời gian bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đã được phê duyệt trong quy hoạch.

Vốn dĩ, đất đai không chỉ là tài sản quan trọng của các cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp mà còn là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Do đó, cần quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả bằng cách đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử lý dứt điểm các trường hợp dự án “treo”, quy hoạch “treo”, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, lấn chiếm đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch. 

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, đất đai tại các khu đô thị bỏ hoang đã gây lãng phí đất ở rất nhiều, vì vậy cần có những giải pháp để hạn chế mức thấp nhất không còn xảy ra hiện tượng này. Trong đó, cần có sự tham gia vào cuộc của các bên, Nhà nước sẽ đóng vai trò quan trọng. Các khâu cấp phép, đền bù giải phóng mặt bằng, bàn giao đất phải được thực hiện nhanh chóng.

 

 

“Đây là mục tiêu mà chúng ta phải đặt ra hàng đầu, phải có các cơ chế, chính sách và biện pháp chế tài xử lý nghiêm khắc để xử lý được vấn đề lãng phí đất đai, nguồn lực tài chính cũng như quỹ đất ở, quỹ xây dựng nhà nhiều như hiện nay”, ông Ánh chia sẻ.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay đang thực hiện sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… đây là vấn đề rất cấp thiết nhưng cần phải làm kỹ lưỡng, đảm bảo nhất quán, đồng bộ rõ ràng để tránh xảy ra tình trạng đất bỏ hoang. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần thận trọng trong việc cấp phép dự án, đánh giá và thẩm định năng lực chủ đầu tư trước khi cấp phép xây dựng để đảm bảo thực chất hơn. Tiếp nữa, cần phải giải quyết các vấn đề tranh chấp đất đai để không vướng mắc khi cấp phép cho các dự án đó.

Do đó, theo ông Lực, cần nghiên cứu phương án khả thi, phù hợp để hạn chế tình trạng đầu cơ này, hạn chế giá nhà tăng cao, từ đó tăng khả năng mua nhà cho những người có thu nhập thấp, trung bình. Hiện nay, trong dự thảo Luật đã bổ sung việc tính tiền đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng, phù hợp với thực trạng nhiều đất bỏ hoang, đất/khu biệt thự mua chờ tăng giá chứ không sử dụng...

 

 

“Cần phải đánh thuế để điều tiết vấn đề này, nếu người nào đầu tư nhiều bất động sản mà không sử dụng để lãng phí thì đánh thuế cao. Chúng ta khuyến khích đưa những bất động sản đó vào sử dụng, tạo ra giá trị. Ví dụ như làm nhà hàng, cơ sở dịch vụ hay các cơ sở giáo dục trường học, nhà trẻ, như vậy rõ ràng tạo ra giá trị cho xã hội, đóng được thuế, giúp phát triển nền kinh tế, gia tăng cơ hội việc làm cho người dân”, ông Lực kiến nghị.

Để giảm tình trạng này, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, cần sớm nghiên cứu để sử dụng công cụ thuế một cách phù hợp, để giảm tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai để sớm ổn định nguồn cung cho thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện cho mọi người dân đều có chốn an cư.

Trước thực trạng đất đai trong các dự án và khu biệt thự cao cấp, liền kề trong các khu đô thị bị bỏ hoang lâu dài, không biết đến bao giờ mới đưa vào sử dụng đã và đang gây ra tình trạng lãng phí và những tác động tiêu cực, vì vậy, các cơ quan quản lý cần nhanh chóng thực hiện kiểm tra, rà soát và sớm có biện pháp xử lý các vấn đề đang tồn tại.