Những điểm cần lưu ý về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Thông tư 49/2024, sửa đổi và bổ sung một số điều trong Thông tư 11/2022 về quy định bảo lãnh ngân hàng. Thông tư này sẽ có hiệu lực từ ngày 10/12 tới đây.

Thêm nhiều quy định mới liên quan đến bảo lãnh ngân hàng

Theo NHNN, việc ban hành Thông tư 49 là cần thiết do Thông tư 11/2022 đã được áp dụng trong 2 năm. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024, một số nội dung liên quan đến bảo lãnh ngân hàng đã được sửa đổi, bổ sung.

Vì vậy, NHNN thấy cần thiết phải điều chỉnh Thông tư 11 để đảm bảo phù hợp với quy định của hai luật mới. Bên cạnh đó, Thông tư 49 cũng không yêu cầu NHNN phải công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Một điểm khác biệt đáng chú ý là để được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản xác nhận từ cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua.

Trước đây, theo Thông tư cũ, các ngân hàng thương mại có thể cấp bảo lãnh khi dự án đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước đây, đã từng có ý kiến đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong các giao dịch bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, do quy định này gặp phải một số bất cập và hạn chế, đồng thời làm tăng giá bán nhà mà người mua phải chịu thêm chi phí.

Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sau nhiều năm áp dụng, quy định này đã bộc lộ một số hạn chế như làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, gây thêm gánh nặng cho người mua. Phí bảo lãnh ngân hàng thường khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, khiến chi phí này đẩy vào giá nhà và chủ yếu có lợi cho ngân hàng.

Bởi lẽ, hầu hết các ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng là ngân hàng đã cấp tín dụng cho chủ đầu tư để phát triển dự án, dự án này đã được dùng làm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa thu lãi vay từ chủ đầu tư, vừa hưởng phí bảo lãnh. Đây là một khoản tiền lớn nhưng ít gặp rủi ro, do NHNN đã quy định chặt chẽ về “điều kiện vay vốn” và “cung cấp thông tin.” Theo đó, người vay, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, phải có phương án sử dụng vốn khả thi, có năng lực tài chính để trả nợ, đồng thời phải báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích đã ghi trong thỏa thuận vay.

"Hiện nay, luật đã quy định chặt chẽ về việc cấp tín dụng. Nếu chủ đầu tư và ngân hàng thương mại tuân thủ đúng các quy định pháp luật về tín dụng thì rủi ro phát sinh gần như không đáng kể”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định.

Loại bỏ các chủ đầu tư “tay mơ”

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) khẳng định, không những không nên bỏ quy định bảo lãnh cho các giao dịch bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà còn cần phải siết chặt hơn. Bởi đây là “tấm khiên” bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, vốn là những người yếu thế trong giao dịch bất động sản.

Họ thường thiếu hiểu biết về quy trình pháp lý, thông tin dự án và không có điều kiện giám sát chặt chẽ tiến độ của chủ đầu tư. Trong khi đó, ngân hàng là tổ chức có uy tín, có khả năng quản lý và giám sát tài chính của doanh nghiệp, dòng tiền, nguồn thu, cũng như tiến độ dự án.

Thực tế, kể từ khi luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, điều kiện để nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép kinh doanh đã có nhiều thay đổi. Các quy định mới đóng vai trò nền tảng bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, giúp người mua nắm rõ tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định mua.

Đồng thời, nó góp phần loại bỏ các chủ đầu tư kinh doanh thiếu trách nhiệm, làm trong sạch môi trường kinh doanh bất động sản. Điều này thể hiện qua việc tại TP.HCM đã có dự án với quy mô gần 2.000 căn hộ tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) bị trả lại hồ sơ xin xác nhận đủ điều kiện bán, do chưa đảm bảo đầy đủ các tài liệu theo quy định, trong đó có bảo lãnh ngân hàng.

Dù được xem là “tấm khiên”, “phao cứu sinh”…nhưng trên thị trường vẫn có những trường hợp cá biệt khi bão lãnh của ngân hàng “không cứu được người mua nhà”. Một trong những sự việc điển hình nhất cách đây vài năm là khách hàng mua nhà tại dự án Eco Green Tower (số 1 Giáp Nhị, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đã phải rất nhiều lần đến hội sở TPBank, căng băng rôn với mong muốn sớm được ngân hàng giải quyết nghĩa vụ bảo lãnh.

Theo tìm hiểu, dự án Eco Green Tower do Công ty Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư, cam kết bàn giao vào đầu tháng 2/2018. Tuy nhiên, thời gian bàn giao dự án trôi qua cả năm trời, dự án ngừng thi công và khách hàng không thể gặp được chủ đầu tư để làm rõ thông tin. Để bảo vệ quyền lợi, khách hàng đã yêu cầu TPBank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoàn trả tiền, nhưng ngân hàng từ chối, cho rằng không phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng nên không có trách nhiệm bảo lãnh.

Liên quan đến vụ việc, luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, thực chất, ngân hàng đã phát hành chứng thư bảo lãnh cho toàn bộ dự án. Tuy nhiên, đối với từng khách hàng mua căn hộ, ngân hàng chưa phát hành thư cam kết bảo lãnh. Nguyên nhân của việc này là do lỗi của chủ đầu tư Sông Đà 1.01 khi không hướng dẫn khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký bảo lãnh tại ngân hàng.

Theo đó, luật sư Hà khuyến nghị, trước khi “xuống tiền” mua nhà hình thành trong tương lai, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư nêu rõ quy trình bảo lãnh, nếu không muốn nhận rủi ro.