Tranh cãi về 2 phương án đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, tại phiên thảo luật về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), các đại biểu rất quan tâm tới nội dung liên quan tới quy định đặt cọc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - Ông Vũ Hồng Thanh cho biết có 2 phương án. Phương án một là chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của Luật này. 

Phương án được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Đây là phương án ít rủi ro cho khách hàng, bên yếu thế hơn trong giao dịch BĐS, vì việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và 2 bên đã ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. 

Phương án hai là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án được cơ quan Nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở và chủ đầu tư có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật này. 

Phương án này đã được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc và bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nhưng còn hạn chế liên quan tới công trình chưa khởi công xây dựng khiến cho khách hàng phải chịu rủi ro và ảnh hưởng về quyền lợi. 

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị tích hợp phương án 1 và phương án 2 tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS thành “1 phương án”. Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mục đích “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở “hình thành trong tương lai” hoặc “có sẵn”.

Vị này cho rằng, không cần thiết quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án 1. Phương án này không mang nhiều ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng, nhất là với khách cá nhân. Tại thời điểm đó, khi dự án đủ điều kiện mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu với mức không quá 30% giá trị hợp đồng, sẽ hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo. 

Vì vậy, hai phương án nên được gộp thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc. Theo đó, tiền cọc không quá 5% là mức phù hợp theo thông lệ xã hội và đảm bảo tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả hai bên cùng tuân thủ hợp đồng. Từ đó giúp chủ đầu tư nắm bắt được nhu cầu khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích dự án. 

Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Thắng cho rằng, quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh như phương án 1 là không cần thiết. Vì khi đã đủ điều kiện kinh doanh thì khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán chính thức thay vì chỉ là hợp đồng đặt cọc. 

Đồng tình với phương án 2, theo ông Thắng, việc đặt cọc nhằm đảm bảo tính hợp pháp và giao dịch mua bán tài sản trong tương lai, nhất là khi dự án đã được phê duyệt. Trong luật đầu tư hiện nay quy định rõ về 3 hình thức chính là đấu giá, đấu thầu, và chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đó sẽ được thực hiện. 

Theo khuyến nghị của ông Thắng, nên cân nhắc việc thiết lập một phương án cọc, khách hàng và chủ đầu tư có thể thỏa thuận vào thời điểm dự án được công nhận nhà đầu tư. Như vậy hoạt động kinh doanh sẽ có tính linh hoạt, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng. 

Bởi khi dự án đã hình thành và hoàn thiện pháp lý, các cơ quan Nhà nước cũng xác định dự án được chấp thuận và phê duyệt thì dự án đó không còn là "mầm non tương lai" nữa.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, nên bỏ quy định về điều kiện nhận cọc, giá trị đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), để đảm bảo hiệu quả của chính sách cũng như tránh “xung đột pháp luật”. Cần quy định để kiểm soát chặt về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư và cần có chế tài chặt chẽ xử lý vi phạm.

Xét về lý luận, ông Đỉnh cho rằng quan hệ giữa người bán (chủ đầu tư) và người mua (khách hàng) là mối quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong thời hạn nhất định nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Trường hợp khách hàng chủ động đề xuất với chủ đầu tư để đặt cọc giữ chỗ tại dự án hình thành trong tương lai thì việc ngắn cấm sẽ đi ngược lại Luật Dân sự 2015. Chưa hết, nếu khống chế thời điểm nhặt cọc, các bên có thể “lách” bằng cách thỏa thuận khác nhằm hợp thức hóa như thỏa thuận hợp tác, hứa mua, hứa bán. 

Việc yêu cầu ghi rõ giá bán trong thỏa thuận đặt cọc cũng khó khả thi vì khi mới có giấy phép xây dựng, có thể tiền sử dụng đất vẫn chưa được xác định nên chủ đầu tư chưa tính toán được các yếu tố cấu thành giá bán. Vì vậy để đặt cọc, người mua và người bán đã chốt giá bán là bất hợp lý, gây rủi ro cho 2 bên.