Nên “hợp nhất” quy định về đặt cọc với bất động sản

Quy định mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở “hình thành trong tương lai hoặc có sẵn.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Tại văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, quy định “đặt cọc” là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự, nên Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 đã quy định: Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo HoREA, Bộ Luật Dân sự là “luật gốc” có phạm vi điều chỉnh rất rộng. Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân. Quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm mà giao dịch “đặt cọc” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng là “quan hệ dân sự” nên vừa phải được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, vừa phải được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản do “tính đặc thù” của giao dịch “đặt cọc” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. Điều này khiến xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” nên đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

Do vậy, ông Lê Hoàng Châu cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung quy định về “đặt cọc” là rất cần thiết.

Nên hợp nhất 2 phương án

Khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra 02 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý, bởi lẽ cả “phương án 1” và “phương án 2” đều đúng nên cần tích hợp cả “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời cụ thể hóa quy định về “đặt cọc” trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
Bởi lẽ, theo HoREA, “Phương án 1” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng”, mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì “tiền đặt cọc” thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch. 

“Còn “Phương án 2” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng”, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” và không thực hiện “giao kết hợp đồng”, gây thiệt hại cho bên đặt cọc như đã nêu trên đây”, ông Châu cho biết.

Đối với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng “tiền đặt cọc” phải đúng mục đích, ông Châu thông tin khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư, trong đó đã bao gồm “tiền đặt cọc” nên không cần thiết phải quy định thêm.

Từ thực tế đó, ông Châu kiến nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Điều này nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ông Châu cũng đề nghị: "Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 theo hướng: đặt caọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật có liên quan”.