Lỡ đặt cọc nhưng phát hiện đất định mua bị quy hoạch, phải làm gì?

Hỏi: Xin chào chuyên mục Hỏi đáp pháp luật, gia đình tôi vừa đặt cọc một mảnh đất ở Dĩ An (Bình Dương) nhưng phát hiện mảnh đất này thuộc đất quy hoạch nên chúng tôi không mua nữa. Xin hỏi, trong trường hợp này, chúng tôi có được rút lại tiền đặt cọc hay không? Bán đất đã được quy hoạch có vi phạm pháp luật không? - Câu hỏi của anh Phúc tại Bình Dương.

(Anh Nguyễn Hữu Tiến, Bình Dương).

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, về vấn đề này, Luật sư Lê Văn Quyền - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Đặt cọc đất đã được quy hoạch sử dụng đất thì có đòi được không?

Trường hợp giao dịch được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật một cách công khai, rõ ràng, phù hợp với ý chí giữa các bên và bên đặt cọc có trách nhiệm tìm hiểu cũng như đã nắm rõ tình trạng đất quy hoạch bạn sẽ không đòi được tiền cọc.

Trường hợp sau khi đặt cọc mới phát hiện đất định mua đã bị quy hoạch. Thì có thể xem đây là trường hợp mà bên bán đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, trường hợp có dấu hiệu về hành vi gian dối, không trung thực nhằm bán đất đã dính quy hoạch cho bên mua.

Theo đó, căn cứ Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, bên đặt cọc có thể kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, đồng thời bên nhận đặt cọc phải hoàn phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận.

2. Bán đất đã được quy hoạch có vi phạm pháp luật không?

Căn cứ khoản 7 và khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018), quy định như sau:

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

...

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.

Như vậy, đất đã được quy hoạch sử dụng đất thì chủ sở hữu vẫn được thực hiện giao dịch có liên quan đến phần tài sản này, cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, chủ sở hữu sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….

Theo đó, đất đã được quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì giao dịch mua bán vẫn có diễn ra đối với phần đất quy hoạch này. Tuy nhiên, để xác định một giao dịch dân sự có hợp pháp hay không còn phải dựa vào nhiều yếu tố khác theo quy định của pháp luật.