Bỏ quy định bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai: Đi ngược lợi ích người mua nhà

Đề xuất bỏ bảo lãnh bán, thuê mua nhà hình thành trong tương lai

Mới đây Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế những bất cập, gây tăng giá bán.

Nêu ý kiến về vấn đề này, Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá bán nhà ở mà chính người mua nhà phải gánh chịu và quy định này hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

“Ngân hàng thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Ngân hàng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” (khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh). Phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng chủ đầu tư tính vào giá thành. Điều này làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, các quy định trên đây dẫn đến các hệ quả là doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỉ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỉ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỉ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỉ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm (TSBĐ) với giá trị thực tế khoảng 650 tỉ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá TSBĐbằng khoảng 70% giá trị thực tế). TSBĐ này chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả vì gần như bị "phong tỏa".

Mặt khác, ông Châu cũng cho rằng, nhiều ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong khi đó, dự án bất động sản thường có giá trị lớn khiến nhiều ngân hàng thương mại không đủ năng lực để đáp ứng. Do vậy, quy định này thiếu tính khả thi, không sát với thực tiễn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw phân tích, mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà. Tình trạng khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến. Để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo ông Hà, có lẽ việc quy định như vậy vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh trên.

Cụ thể, Nhà nước đang tìm các giải pháp để giảm giá nhà ở, nhưng nhủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng rất cao. Đồng thời, phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà và người mua nhà là đối tượng phải gánh chịu.

Ngoài ra, theo ông Hà, trong nhiều năm qua, có tình trạng một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà đúng tiến độ, không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý chứ nguyên nhân không phải do phía chủ đầu tư chậm xây dựng.

“Do vậy, trong những trường hợp chủ yếu vướng mắc nguồn gốc đất thì quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết, chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành, không có lợi cho người mua nhà”, ông Hà nói.

Đề xuất đi ngược lợi ích người mua nhà

Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai hiện vướng phải nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận, bởi quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở hình thành trong tương lai có mục đích nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng đề nghị này không những không phù hợp, mà đi ngược lại lợi ích của người dân mua nhà.

Ông Hùng cho hay, trong những năm qua, dù có quy định bảo lãnh này, nhưng thực tế người dân cũng gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

“Dù có quy định bão lãnh, nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống, khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Điều này cũng xuất phát từ việc khi quy định bảo lãnh vẫn mang tính "hình thức" chưa rõ ràng, chưa có các cơ chế giám sát, đảm bảo thực hiện của cơ quan nhà nước”, ông Hùng nói.

Chính vì thế, ông Hùng cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về việc bảo lãnh, quy định phải có tính chất bắt buộc, có cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước khi chủ đầu tư sai phạm, chậm bàn giao nhà.

Theo đó, bắt buộc chủ đầu tư phải có cam kết thời gian cụ thể giao nhà, không cho phép các quy định dạng như thời gian dự kiến, hoặc các mốc thời gian không cụ thể. Như vậy mới có cơ sở xác định sai phạm của chủ đầu tư.

Đồng thời, theo ông Hùng, quy chế bồi thường chậm bàn giao phải bao gồm tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân.

“Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này. Có như thế, chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đúng tiến độ xây dựng, bàn giao nhà đúng hạn và đảm bảo quyền lợi cho người dân”, ông Hùng nói.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng cho rằng việc quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số hạn chế nhất định. Tuy nhiên, theo ông Hà, việc bỏ quy định này cũng rất đáng lo ngại đối với người mua. Lý do là mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đây là những nhóm yếu thế trong quan hệ mua bán khi ít nắm được ít thông tin về dự án trong quá trình triển khai.

Ông Hà cho hay trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, thậm chí chậm hàng chục năm, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm.           

“Từ hai luồng ý kiến trên ta có thể phần nào hiểu được những cái được và mất khi bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Suy cho cùng, mục đích vẫn nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà và thực hiện tốt việc quản lý của nhà nước trong việc kiểm soát giá nhà, đất. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định tiếp tục áp dụng hay bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Hà chia sẻ.