Vòng tuần hoàn của thị trường bất động sản Việt Nam: Hết thăng lại trầm
Hết thăng lại trầm
Trong báo cáo toàn cảnh bất động sản Việt Nam trong vòng 25 năm (giai đoạn 1995 - 2020) của Savill Việt Nam, cho thấy trong giai đoạn từ 1995 đến 1998, thị trường bất động sản vẫn còn sơ khai nên đã bắt đầu khởi động và tăng trưởng nhanh. Trong giai đoạn 1998 - 2008, giá nhà và giao dịch đều tăng cao với 2 cơn sốt nhà đất vào những năm 2001 - 2003, 2007 - 2008, khi đó giá đất tăng liên tiếp nhiều lần.
Tiếp nối chu kỳ, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com - Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, giá nhà đất trong giai đoạn 2008 - 2010 đi ngang. Sang giai đoạn 2011 - 2013, giá bắt đầu giảm tốc, cao nhất là gần 50%. Nhưng tới giai đoạn 2014 - 2019, quay lại xu hướng tăng mạnh khoảng 50 - 300%.
“Tính tới năm 2020, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình đã gấp 3 lần so với năm 2011. Một nghiên cứu trước đó của chúng tôi đã cho thấy, giá nhà tại trung tâm TP. HCM tăng lên 21 lần chỉ sau 16 năm” - Vị chuyên gia cho hay.
Cho thuê căn hộ chung cư quy mô nhỏ có phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản hay không?
Hiện nay, nhiều gia đình có căn hộ, nhà cho thuê theo quy mô nhỏ lẻ đang chưa nắm được các điều kiện của hộ gia đình kinh doanh bất động sản và có phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản hay không?Đầy rẫy rủi ro khi đầu tư căn hộ cao cấp
Nhiều nhà đầu tư đăng đặt cược toàn bộ tài sản của mình để đầu cơ căn hộ cao cấp, chờ đợi tăng giá nhằm lướt sóng trước bối cảnh nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm.Căn hộ sắp bàn giao được ưa chuộng, giá bán cao hơn nhà ở hình thành trong tương lai
Khách hàng có nhu cầu mua ở thực đang ưu tiên cho nhà ở sắp bàn giao. Những sản phẩm này cũng có giá cao hơn đáng kể khi so với nhà ở hình thành trong tương lai.
Gần đây nhất là giai đoạn 2020 - 2021, vào thời điểm Covid - 19 bùng phát, đỉnh điểm từ tháng 5 đến tháng 9/2021, thị trường BĐS dường như đã “đóng băng” do đại dịch và giãn cách xã hội. Tuy nhiên, ghi nhận từ đơn vị này, trong tháng 10/2021, ngay khi trở lại giai đoạn bình thường mới, hai thị trường BĐS lớn là Hà Nội và TP. HCM, với mức độ phục hồi lần lượt lên tới 100% và 90% so với tháng 5 năm ngoái.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong quý III/2021, giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp tăng trung bình là 17% so với cùng kỳ năm 2020, giá bán căn hộ thứ cấp tăng khoảng 10% tại 11 quận huyện. Ông Quốc Anh cho hay, nếu quan sát đà tăng trưởng của thị trường trong suốt 1 thập niên qua thì giá đất chủ yếu sẽ tăng theo xu hướng thẳng đứng hoặc đi ngang.
Trở lại giá thị thực, phân khúc nào sẽ sống tốt?
Nguồn vốn đổ vào bất động sản đang trải qua những thách thức rất lớn. Tuy nhiên, đây là quãng nghỉ cần thiết để thị trường có thể điều chỉnh đúng nhịp với nhu cầu thực, đảm bảo phát triển một cách bền vững.
Hội thảo Diễn đàn Bất động sản 2022 với chủ đề “Những vùng đất tiềm năng” được tổ chức vào tháng 8 vừa qua, tại đây ông Nguyễn Thọ Tuyển chia sẻ, giữa lúc thị trường tắc vốn, nhu cầu đầu tư đang bão hòa, nhu cầu đầu cơ cũng biến mất thì bất động sản phòng thủ lại “lên ngôi”.
Bất động sản phòng thủ là loại hình phục vụ cho nhu cầu thực như căn hộ, khu công nghiệp và phụ trợ có nhiều tiềm năng phát triển; Còn BĐS đầu cơ - dựa theo quy hoạch, phân lô tách sổ.. thổi giá sẽ hết thời vì bị pháp luật siết chặt và dòng tiền không còn dễ. BĐS giá trị lớn cũng sẽ vắng mặt một thời gian nữa, bởi đây là những loại sản phẩm nghỉ dưỡng có giá bán cao khó có thể mua được.
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi cũng cho biết, thị trường sắp tới tập trung vào sản phẩm dành cho người dùng ở thực. Các chủ đầu tư sẽ giành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, đảm bảo pháp lý lâu dài cho sản phẩm.
Điều này cũng minh chứng cho việc bất chấp biến động mạnh từ thị trường thì phân khúc căn hộ ở thực tại TP. Hồ Chí Minh, nhất là tại vùng trung tâm như quận 7 vẫn là điểm sáng của thị trường.
Nguyên nhân vì khu vực này có tốc độ đô thị hóa cao nhất tại thành phố trong những năm qua. Cùng với đó là sự thành công vượt bậc của trung tâm kinh tế tài chính hàng đầu Đông Nam Á - khu vực Phú Mỹ Hưng. Quận 7 cũng nhanh chóng trở thành lõi trung tâm mới của thành phố bên cạnh quận 1 - nơi tập trung hàng loạt trụ sở hành chính, cơ sở y tế, giao dục, cao ốc văn phòng, mặt bằng thương mại, giải trí, dịch vụ…
Điều này thúc đẩy nhu cầu nhà ở, cho thuê, văn phòng, mặt bằng kinh doanh… cho nhóm chuyên gia, thương nhân, kỹ sư tri thức cao… Khảo sát về giá nhà cho thuê và mặt bằng kinh doanh thì khu vực quận 7 thuộc hàng cao nhất thành phố, chỉ sau quận 1.
Như vậy có thể nói, quận 7 được xem như “lõi trung tâm mới” của nền kinh tế số 1 Việt Nam, đây là điểm đến hàng đầu để đầu tư giữa thời bão giá để bảo toàn vốn, đảm bảo thanh khoản.
Thị trường nhìn chung đang rất ảm đạm, các dự án đều trong tình cảnh khó thanh khoản, giao dịch ít. Tuy nhiên, ghi nhận tại một số dự án địa ốc khu vực quận 7 như Sunshine Sky City trong những ngày qua vẫn thấy khá nhộn nhìn khách hàng giao dịch. Nơi đây là một trong số ít nguồn cung hiện hữu của quận 7 suốt mấy năm nay. Đồng thời cũng là dự án hiếm hoi có view nhìn ra dòng sông đắt giá còn sót lại giữa quỹ đất trung tâm.
Bên cạnh những tiêu chuẩn hạng A và hàng loạt tiện ích xanh theo xu thế sống wellness, dự án này còn có pháp lý minh bạch và hoàn thiện. Như vậy giúp cho tâm lý khách hàng an tâm hơn giữa thời kỳ biến động, nhất là khi liên tục có các dự án tại TP. HCM vướng vào tranh chấp pháp lý.
Ghi nhận trên thị trường, giá BĐS đang có xu hướng giảm trên diện rộng. Tuy nhiên, những dự án căn hộ có vị trí trung tâm đáp ứng nhu cầu thực, cho thuê thực thì giá bán vẫn rất bền vững.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, giá bán loại BĐS này liên tục tăng vì chi phí xây dựng dự án bị đội giá, tính từ tháng 7/2020 tới nay, giá đầu vào cũng tăng từ 25 - 100%. Bên cạnh đó là chi phí nhân công, thuế sử dụng đất tăng cao, quỹ đất trung tâm cạn kiệt, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung nhỏ giọt sẽ là nguyên nhân khiến sản phẩm căn hộ ở thực trong trung tâm khó giảm giá.