Đầy rẫy rủi ro khi đầu tư căn hộ cao cấp

Kiếm lời bằng căn hộ cao cấp

Nhà đầu tư bất động sản Trần Văn Hùng (Thanh Xuân, Hà Nội) đã đổ một số tiền lớn để đầu cơ căn hộ cao cấp. Qua việc tìm hiểu, ông Hùng nhận thấy nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm, nhưng nhu cầu mua ngày càng cao.  

Đã có kinh nghiệm đầu tư vào một số dự án, ông Hùng cho rằng, giá bán căn hộ chung cư thường tăng theo thời gian, bắt đầu từ khi mở bán tới khi bàn giao nhà. Nếu mua vào thời điểm dự án mới triển khai thì các nhà đầu tư có thể kiếm lời. 

Ông Hùng có sẵn số tiền 3 tỷ đồng đã mua 2 căn hộ chung cư tại 2 dự án khác nhau. Lúc mua vào, giá căn hộ khoảng 40 triệu đồng/m2, một căn có giá khoảng trên 3 tỷ đồng. Theo tính toán, ông sẽ đóng khoảng 40% giá trị căn hộ. Tới khi giá nhà tăng thì ông sẽ bán chốt lời thu tiền về. Trong trường hợp không bán được với giá tốt thì ông Hùng sẽ phải vay ngân hàng. 

Nhà đầu tư này cho hay, mỗi căn hộ bán được có thể thu về mức lời vài trăm triệu đồng, cao hơn nhiều lần so với gửi tiền ngân hàng hay chơi chứng khoán.

Chung cư là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp bởi giá trị căn hộ tăng theo tiến độ dự án, thanh khoản. Nhà đầu tư lướt sóng sẽ không phải bỏ quá nhiều vốn mà lợi nhuận còn về nhanh. 

Ông Hùng cho hay, khoảng 5 năm trước, ông đã kiếm khoản lời lớn nhờ đầu cơ 2 căn hộ cao cấp tại Trung Hòa Nhân Chính (Hà Nội). Lúc mua, giá căn hộ khoảng 30 triệu đồng/m2, thời điểm chốt lời lên tới 40 triệu đồng/m2.

Bà Lệ (Đống Đa, Hà Nội) cũng là một nhà đầu tư lâu năm, hiện đang đầu cơ vào một căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội. Khi dự án này bắt đầu mở bán, bà Lệ đã tìm hiểu và quyết định mua một căn trị giá 8 tỷ đồng. Dự án này thuộc phân khúc cao cấp, ngay khu vực trung tâm nên lượng căn hộ ít, khả năng cao là giá sẽ tăng vọt. Nhưng vì không đủ tài chính nên bà Lệ chỉ đóng tiền theo hợp đồng là khoảng 40% giá trị sản phẩm.

Từ những kinh nghiệm đã có, bà Lệ cho biết, nên mua sản phẩm ngay từ đợt mở bán đầu tiên vì khi đó sẽ có nhiều chương trình ưu đãi và chiết khấu cao nhất. Bà Lệ hy vọng, giá trị căn hộ này sẽ tăng theo tiến độ xây dựng. Lúc đó, lợi nhuận thu về dự kiến lên tới vài trăm triệu chỉ trong khoảng thời gian ngắn.

Rủi ro cũng rất cao

Khảo sát cho thấy, hình thức đầu tư vào căn hộ chung cư vẫn thu hút rất nhiều khách hàng. Tuy nhiên, hiện tại lợi nhuận nếu muốn thu được như giai đoạn trước thì không dễ dàng. 

Giá bán căn hộ đang neo cao, tín dụng ngân hàng bị siết chặt khiến nhiều nhà đầu tư lao đao, có nguy cơ mất trắng vốn. Thống kê từ một công ty bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy có tới 90% người đầu tư vào chung cư trong vòng 1 - 2 năm nay tới thời điểm này bán ra đều lỗ. 

Anh Nguyễn Xuân Thanh - Nhân viên kinh doanh của một công ty bất động sản chia sẻ, những căn hộ tại khu vực trung tâm có giá giao động từ 70 - 80 triệu đồng sẽ khó thanh khoản, nếu thanh khoản được thì lợi nhuận cũng khó lấy hoặc lợi nhuận không như kỳ vọng.

Những trường hợp vay tới 70 - 80% giá trị căn hộ hiện tại gặp rất nhiều áp lực khi lãi suất được thả nổi sau khi hết thời hạn ưu đãi. Trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại phải đối diện với các thách thức, khó khăn. Việc đầu cơ có thể khiến hàng tỷ đồng của họ bị mắc kẹt nếu không kịp thoát hàng.

Thị trường đã xuất hiện khá nhiều các trường hợp như mua nhà chỉ ôm trong khoảng 12 đến 18 tháng, sau đó ầm ầm xả hàng ra, chấp nhận bán ngang với giá khởi điểm mua vào. Nếu cộng cả thuế, phí thì họ phải chịu lỗ ít nhất là 7 - 8%. Hay thậm chí có nhóm khách hàng F0 còn chấp nhận cắt lỗ hơn 10% vì gánh nặng tài chính.

Bà Đỗ Thị Thảo cũng là một nhà đầu tư, hiện đang phải rao bán 2 căn hộ tại cùng một dự án chung cư cao cấp thuộc khu vực Mỹ Đình vì đang gánh áp lực ngân hàng. Trước đó, vì thấy chỉ cần thanh toán trước 15 - 20% giá trị căn hộ và được ân hạn nợ gốc tới khi nhận nhà đã tạo cho bà Thảo cảm giác khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, nay đã hết thời hạn ưu đãi cũng là lúc ép trả nợ xuất hiện.

"Tôi đã giao bán 2 căn hộ này đã 2 tháng nay mà chưa chốt được khách nào dù phải bán cắt lỗ" - Bà Thảo lo lắng. Với việc lãi suất ngân hàng điều chỉnh tăng khiến bà Thảo vội vàng bán gấp, cơ cấu lại dòng tiền đầu tư. Trường hợp không bán được thì bà Thảo buộc phải tìm giải pháp cho thuê để tạo ra nguồn thu.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Thị Hồng Vân cho rằng, thị trường bất động sản thời gian này đang rất khó khăn vì cả yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Do đó, các nhà đầu tư phải thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang giữ để có những quyết định phù hợp nhất.

Trong trường hợp nhà đầu tư muốn bán lại bất động sản để thu về lợi nhuận một cách nhanh nhất thì cần cân nhắc về khả năng tìm được người mua lại tài sản của mình. Bởi trong giai đoạn hiện nay, việc giao dịch có thể bị chậm hơn trước khi đại dịch Covid - 19 bùng phát. 

Nhìn chung, nhà đầu tư nào cũng phải tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh để lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra ở quá khứ.