Vỡ mộng làm giàu từ căn hộ cho thuê, nhiều nhà đầu tư gặp khó

Lợi nhuận giảm, kênh đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn

Bắt đầu từ năm 2013, phong trào mua chung cư cho thuê nở rộ và thu hút đông đảo các nhà đầu tư tham gia. Xu hướng này nhanh chóng lên ngôi cũng như phát triển mạnh mẽ   tại các đô thị lớn khi nhu cầu thuê căn hộ của người dân tăng cao. Đặc biệt là tại Việt Nam, số lượng các nhà kinh doanh, các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam làm việc thời vụ.

Tuy nhiên chính vì lượng nhà đầu tư thứ cấp đổ xô đầu tư mô hình này đã dẫn tới thị trường bị bội cung và khi dịch bệnh xuất hiện, khách hàng gặp khó khăn về tài chính buộc phải trả nhà thuê khiến cho các nhà đầu tư không còn được lượng khách ổn định thuê nhà. Cuối năm 2019, giá thuê căn hộ đã bắt đầu xuất hiện đà giảm, niều nhà đầu tư rời bỏ thị trường căn hộ cho thuê vì quá ế ẩm.

Khoảng 6 năm trước, ông Lê Bình, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, mua một căn chung cư tại khu vực phía Đông, Hà Nội với giá 2,8 tỷ đồng. Sau khi nhận nhà, ông chi thêm 300 triệu đồng để thiết kế nội thất rồi mới cho thuê. Đều đặn từ đó cho đến đầu năm 2021, mỗi tháng bà đều thu về khoảng 20 triệu đồng. Thế nhưng, đến tháng 7/2021, khách hết hợp đồng và họ tiếp tục không thuê nữa.

“Cho dù tôi có giảm mức tiền thuê nhà xuống còn khoảng 15 triệu đồng/ tháng nhưng đến tận năm 2022 vẫn chưa có người thuê tiếp. Dịch bệnh chính là một trong những yếu tố gây cản trở khá nhiều đến việc cho thuê của mọi người, người hỏi thì hầu hết là môi giới chứ người thuê thật thì chẳng thấy đâu”, ông Bình chia sẻ.

Cùng chung tâm trạng, chị Nguyễn Hoa (Hoàng Mai, Hà Nội) cho hay, cả gia đình chị bấy lâu năm sống phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn thu nhập đến từ những căn hộ cho thuê. Chị có tổng cộng 4 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 45m2 – 70m2 chỉ chuyên phục vụ cho khách thuê dài hạn, mỗi căn tùy vào vị trí chị cho thuê tầm 10 – 15 triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng, thời gian gần đây việc cho thuê ngày càng trở nên khó khăn khi khách cứ thuê lại trả phòng liên tục, tính ra cứ thuê được vài tháng căn hộ lại bị bỏ trống kéo dài.

“Nhận thấy việc cho thuê căn hộ lâu dài không còn thích hợp, tôi đã cải tiến sang cho thuê căn hộ theo ngày, theo tuần. Tuy nhiên lượng khách cũng chả khấm khá hơn là bao, tháng trước tôi đã buộc phải bán bớt 2/4 căn hộ để phục vụ cho việc tái đầu tư, chứ để nhà không mỗi tháng tôi vẫn phải mất thêm khoảng 700 – 800 nghìn đồng tiền phí duy trì vận hành cho mỗi căn hộ”, chị Hoa nói.

Khảo sát thị trường cho thấy, các căn hộ cho thuê tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Mỹ Đình... có giá chào chỉ từ 6 - 8 triệu đồng/tháng cho căn hộ từ 2 phòng ngủ, 10 - 13 triệu đồng/tháng cho căn hộ từ 3 phòng ngủ. Mức giá cho thuê giảm mạnh gần 50% so với hồi chưa bị ảnh hưởng của dịch bệnh.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đang phải loay hoay khi không biết phải xử lý những căn hộ đã mua để đầu tư ra sao. Thực tế giá cho thuê hiện nay đang kém xa so với thời điểm họ nghe được từ phía các sales hay chủ đầu tư. Ví dụ như đầu tư căn hộ trị giá 4 tỷ đồng, kỳ vọng cho thuê 25 triệu đồng một tháng như quảng cáo của các sales thì sẽ đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản khoảng 6%/năm, bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Thế nhưng khi đi vào thực tế, việc cho thuê giá 25 triệu đồng sẽ phải đánh đổi chấp nhận thời gian trống kéo dài để kiếm được khách, khách thuê cũng không ổn định, trong khi mức ổn định lâu dài chỉ khoảng 20 triệu đồng, tức là chỉ đạt khoảng 4,8%/năm.

Chưa kể việc đầu tư cho các căn hộ cho thuê rất tốn kém và mất nhiều chi phí thiết kế, trang bị nội thất và các vật dụng sinh hoạt đầy đủ để có thể thu hút được khách đến thuê. Thông thường, các dự án ra sau sẽ hiện đại, tiện ích và đồng bộ hơn so với các dự án cũ, không chỉ khách nước ngoài mà cả khách trong nước ai cũng có xu hướng mất công đi thuê đều muốn ở đẹp, ở xịn vì vậy mà các nhà đầu tư phải tính toán lợi nhuận sao cho hợp lý cũng như sự cạnh tranh trong thị trường.

Liệu có phải mô hình này đã qua thời hoàng kim?

Trong suy nghĩ của nhiều người Việt Nam, mô hình đầu tư căn hộ cho thuê được đánh giá là "con gà đẻ trứng vàng" khi mà họ chỉ cần có một vài ba căn nhà để đầu tư cho thuê sẽ không cần phải làm việc hay lo nghĩ gì cả, chỉ đợi mỗi tháng lấy tiền nhà. Tuy nhiên, trước bối cảnh phân khúc này không còn khả năng sinh lời như trước nên nhiều đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ, cá nhân dần rời khỏi cuộc chơi nhường chỗ cho những đơn vị lớn đủ tiềm lực.

Mặc dù lợi nhuận cho thuê trong hai năm qua giảm mạnh, nhưng việc đầu tư căn hộ cho thuê của anh Phan Bình (Hai Bà Trưng, Hà Nội) không bị ảnh hưởng nhiều: "Đúng là lợi nhuận cho thuê trong hai năm qua giảm mạnh, có lúc xuống mức dưới 4% thấp hơn nhiều so với thời căn hộ cho thuê đạt đỉnh nhưng bù lại kể từ khi dịch bệnh được kiểm soát, giá trị gia tăng tài sản đang không ngừng tăng lên. Đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay giá nhà và lạm phát vẫn đang tăng khá cao".

Theo các chuyên gia bất động sản, sự sụt giảm nhu cầu cho thuê chủ yếu ở phân khúc cao cấp do đây là phân khúc có tỷ lệ người đầu tư mua đi bán lại và cho thuê cao. Cả tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc cho thuê sẽ càng ngày được thúc đẩy quay trở lại bởi đa phần khách thuê là những người nước ngoài, do đó, khi mở cửa quốc tế trở lại, lượng khách này đang quay trở lại làm việc và sinh sống rất nhiều. 

Phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá có thể thấp hơn so với nhà phố, đất nền nhưng vẫn sẽ chiếm được lòng tin trong các nhà đầu tư vì loại hình này luôn gắn với nhu cầu ở thực, là kênh giữ tiền bền vững lâu dài. Khi giá nhà đang tăng cao như hiện nay thì nhu cầu thuê nhà của người lao động tại các thành phố lớn vẫn chiếm vị trí không nhỏ.

Tuy nhiên các nhà đầu tư phân khúc này cũng không nên đầu tư quá mạo hiểm. Đối với những nhà đầu tư có vốn mạnh thì việc cho thuê nhà là loại hình đầu tư tốt để giữ tài sản nhưng cũng cần cẩn trọng để tránh bị chôn vốn khi thanh khoản các căn hộ còn thấp.