Vỡ mộng kinh doanh nhà cho thuê

Sau đợt dịch Covid - 19, anh Tiến Đạt - nhân viên văn phòng tại Hà Nội quyết định nghỉ việc, dồn hết vốn để thuê nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng. Ban đầu, theo như tính toán mỗi tháng anh sẽ thu về từ 40-50 và sẽ thu hồi đủ vốn chỉ sau 10 tháng.

Tuy nhiên, sau một năm kinh doanh, đều đặn mỗi tháng anh Đạt phải bù lỗ khoảng 10 triệu đồng.

Bù lỗ vì thực tế không giống như tính toán

Anh Tiến Đạt thuê một tòa nhà gần đại học Thương Mại rồi cho thuê lại. Ngoài khoản tiền thuê nhà là 30 triệu/tháng, anh quyết định dồn thêm 400 triệu đồng để cải tạo và đầu tư thêm dịch vụ. Với quy mô 30 phòng, mỗi phòng cho thuê từ 4 triệu đồng/tháng chưa kể tiền dịch vụ.

Theo ước tính, doanh thu mỗi tháng anh Đạt thu về khoảng 100-120 triệu đồng/tháng, trừ đi các khoản phí vận hành và tiền thuê nhà hàng tháng, mỗi tháng tiền lãi ròng anh Đạt thu về đạt từ 40 - 50 triệu. Như vậy, chỉ sau 10 tháng anh Đạt hoàn toàn có thể thu về đủ số vốn bỏ ra. Chính vì thế, mặc dù đã được nhiều người khuyên ngăn, nhưng anh Đạt vẫn ký hợp đồng thuê nhà trong 3 năm và chấp nhận mỗi năm sẽ tăng thêm 10% tiền thuê nhà đúng như đề nghị của chủ nhà.

Nhưng khi đi vào thực tế, trong suốt một năm kinh doanh, nhà trọ của anh Đạt chưa bao giờ hoạt động hết công suất, mỗi tháng anh chỉ cho thuê được từ 15- 20 phòng thu về 60-80 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ tiền nhà và các khoản phí quản lý và vận hành, mỗi tháng anh Đạt còn phải bù lỗ khoảng 10 triệu đồng.

Mặc dù không phải bù lỗ như anh Đạt nhưng mỗi tháng, chị Minh Anh - đang quản lý và cho thuê một căn nhà 17 phòng tại quận Thanh Xuân - Hà Nội, cũng chỉ lời được 5-10 triệu đồng cho mỗi tháng.

Mỗi tháng chị Minh Anh tốn hơn 6 triệu đồng cho các chi phí cố định như: bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, điều hoà, sửa chữa tòa nhà, chi phí vệ sinh, chi phí Internet,... Bên cạnh đó, hàng tháng chi phí quảng cáo đổ vào các trang môi giới cho thuê phòng cũng là một khoản phí đáng lưu tâm.

Vì lúc nào toà nhà cũng trống 3-4 phòng, nên mỗi cuối tháng chị Minh Anh chỉ thu về được tầm 80-85 triệu đồng, trừ tất cả các khoản phí phục vụ cho việc quản lý, vận hành, môi giới , tiền thuê nhà thì chị chỉ còn khoảng 8-10 triệu đồng. Chị Minh Anh cho biết, với số tiền này không đủ để chị trang trải cuộc sống cho gia đình và cho con cái đi học.

“Ký hợp đồng thuê nhà 4 năm cộng thêm khoảng 300 triệu đồng dùng để cải tạo, trang bị thêm nội thất và mỗi tháng 5-6 triệu đồng tiền bảo dưỡng vận hành, số tiền còn lại mỗi tháng không còn bao nhiêu, nhưng vẫn phải duy trì vì nếu phá hợp đồng, thì không đủ tiền bù hợp đồng và tiền cọc đã bỏ ra khi ký hợp đồng", chị Minh Anh cho biết.

Lợi nhuận ảo - yếu tố cần lưu ý

Cách đây 4-5 năm, nếu như chọn mô hình cho thuê lại nhà trọ để khởi nghiệp thì cơ hội thành công hầu như là tuyệt đối. Thời điểm khi đó, thị trường cho thuê còn khá ít các đơn vị cung cấp dịch vụ, chính vì thế việc kinh doanh phòng trọ được xem là khá dễ dàng và thuận lợi. Nhưng đến nay, số lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường ngày càng nhiều khiến thị trường cho thuê có phần nhiễu loạn.

Nhất là khi, thời gian gần đây, giá nhà thuê bị đẩy lên cao quá mức, các bên cho thuê cạnh tranh nhau từ giá dịch vụ đến giá nhà, trong khi chất lượng nhà ở lại hạn chế nâng cấp.

Hiện nay, không khó để bắt gặp các chủ đầu tư dồn vốn đi thuê sỉ các tòa nhà rồi tiến hành cải tạo thành căn hộ dịch vụ theo dạng 1 phòng - 2 phòng ngủ hoặc các căn hộ dạng studio để cho thuê lại. Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu đầu tư theo dạng này, cơ hội thu hồi vốn sẽ nhanh hơn hình thức cho thuê văn phòng. Tuy nhiên tiềm ẩn rủi ro khi làm dịch vụ cho thuê nhà ở cũng lớn hơn rất nhiều. Ước tính, tổng chi phí vận hành mỗi tháng của một tòa nhà kinh doanh căn hộ dịch vụ sẽ lớn hơn tòa nhà văn phòng gấp 2 lần. Nếu như kinh doanh cho thuê bằng hình thức thuê sỉ rồi cho thuê lại, giới chuyên gia khuyên rằng, nhà đầu tư cần quản lý và xây dựng theo hệ thống để nguồn vốn được đảm bảo một cách ổn định, trong trường hợp rủi ro xảy ra thì vẫn có thể chia sẻ dòng tiền từ căn này sang căn kia.

Còn đối với những chủ đầu tư là tay ngang mới bước vào thị trường chưa có nhiều kinh nghiệm kinh doanh, thường sẽ không đủ khả năng để tính toán hết các chi phí vận hành và chi phí quản lý, nếu quỹ vốn không đủ mạnh sẽ rất khó để trụ lại trên thị trường.

Thực tế, trong trường hợp của anh Tiến Đạt, nếu anh không thể tìm được người để chung vốn để chờ qua giai đoạn khó khăn hoặc tìm được người để sang nhượng lại tòa nhà, anh sẽ phải chấp nhận mất từ 70-80% chi phí đầu tư ban đầu. 

Song, vấn đề lỗ hay lãi trong kinh doanh thì chủ nhà cho thuê lại không mấy ảnh hưởng, bởi những trường hợp như anh Tiến Đạt hay chị Minh Anh đều đã nằm trong tính toán, do đó để hạn chế rủi ro có thể gặp họ sẽ ký hợp đồng thuê tối thiểu là 3 - 5 năm.

Một khi chưa kết thúc hợp đồng, nếu bên thuê sỉ rơi vào cảnh thua lỗ, họ sẽ buộc phải tự tìm người thuê lại hoặc sang nhượng bằng rất nhiều chiêu trò tăng doanh thu và thu nhập ảo nhằm gỡ gạc lại số vốn bỏ ra ban đầu. Trong chu kỳ kinh doanh, nếu thua lỗ thì giá của người thuê sau sẽ được tham chiếu từ người thuê trước, bởi bên thuê sỉ phải tự tìm đối tượng sang nhượng nên chủ nhà không nhất thiết phải giảm giá hay thương lượng với người thuê mới.

Để hạn chế rủi ro trong kinh doanh, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước chiêu trò trả giá cao hơn mặt bằng chung của thị trường để giành quyền được khai thác tòa nhà. Cùng với đó, giữa hàng loạt các thông tin phía chủ nhà, người thuê trước và phía môi giới cung cấp, nhà đầu tư vẫn cần phải cân nhắc và tính toán kỹ thật kĩ để đánh giá tình hình thị trường, từ đó tìm ra phương án kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế. 

Đánh giá từ tình hình thực tế, doanh thu thực được tính toán dựa vào nhiều yếu tố, ví dụ như giá thuê tại khu vực kinh doanh, số lượng và mức giá của từng loại phòng cũng như tiềm năng lấp đầy cho mỗi phân khúc. Đặc biệt, cần lưu ý trường hợp nhà cho thuê nguyên căn thường chỉ có thể cho thuê tối đa từ 70-95% tổng số phòng.

Ngoài ra, khi hoạch định tài chính, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm các loại chi phí liên quan đến quản lý vận hành, thủ tục hành chính và thuế kinh doanh và các khoản phí khấu hao đầu tư lúc đầu.

Vì nếu chỉ cần sai một bước trong lúc tính toán các khoản phí và tỷ lệ khai thác chỉ đạt khoảng 85% thì coi như lợi nhuận không còn và nếu như tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt khoảng 75% thì chắc chắn hoạt động kinh doanh đã bị âm vốn.