Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở
Hỏi:
“Tôi nhận chuyển nhượng một diện tích đất vườn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, tôi chưa có mảnh đất nào để ở nên muốn làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở. Hỏi: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở như thế nào? Những đối tượng và điều kiện được miễn giảm tiền sử dụng đất?” - Anh Nguyễn Phương Nam.
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của anh Nam, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:
Căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo đó, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) là cơ quan có quyền quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn xin chuyển trên khu vực được phép chuyển (quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).
UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở khi đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi). Kế hoạch sẽ được công khai nên người dân có thể tự kiểm tra hoặc hỏi ý kiến công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp gồm: “Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…”
Pháp luật hiện hành không quy định đâu là đất vườn. Vậy tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể xác định là đất trồng cây hàng năm hoặc trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở nếu được UBND cấp huyện cho phép.
Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu:
Lưu ý: Nghĩa vụ quan trọng nhất ở bước này là nộp tiền sử dụng đất (quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi:
- Đất được sử dụng để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với:
+ Người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công;
+ Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;
- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội;
- Sử dụng đất để làm nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, bao gồm:
- Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
- Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
- Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất chỉ cần thuộc một trong 3 trường hợp trên sẽ được giảm tiền sử dụng đất.