Từ chỗ chẳng ai ngó ngàng, nay nhà ở xã hội…bỗng nhiên hấp dẫn các đại gia

Nguồn cung nhà ở xã hội dồn dập đổ bộ vào thị trường

Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, trong vòng 6 tháng đầu năm 2022, Thủ đô đón nhận rất nhiều dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình chuẩn bị được đầu tư hoặc sắp mở bán mới. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Vân Canh có quy mô lên đến 463 căn hộ nằm ở huyện Hoài Đức. Dự án này được thực hiện phát triển bởi chủ đầu tư là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), ngoài ra còn có dự án nhà ở xã hội ở phường Thượng Thanh (quận Long Biên) của liên doanh Công ty BIC và Him Lam thực hiện với quy mô 3 tòa nhà, mỗi tòa nhà cao 22 tầng với khoảng 1.900 căn hộ…

Còn theo Công ty TNHH Hòa Bình, chỉ tính riêng trong năm 2022, doanh nghiệp này dự kiến cũng sẽ triển khai xây dựng 10.000 căn nhà ở xã hội ở khu vực Hoàng Mai. Ở khu vực phía Nam Thủ đô, Tập đoàn Thắng Lợi và các đối tác của đơn vị cũng đã đặt ra mục tiêu đưa ra thị trường khoảng hơn 10.000 căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn ngay trong thời điểm năm nay.

Tuy nhiên, thông tin gây xôn xao thị trường nhất phải kể tới Vingroup chuẩn bị kế hoạch chuẩn bị triển khai 500.000 căn nhà ở xã hội có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn trong vòng 5 năm tới. Theo đó, công ty Vinhomes - thành viên của Tập đoàn Vingroup sẽ phát triển các dự án nhà ở xã hội ở khu vực vùng ven ở các đô thị lớn trên toàn quốc như TP.HCM, Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng, Quảng Ninh…Trước mặt, Vinhomes sẽ triển khai thêm các dự án TP.HCM và Hà Nội, giá bán mỗi căn hộ có mức giá trung bình dao động từ 300 - 950 triệu đồng tùy theo diện tích, vị trí, dự kiến bàn giao từ tháng 6/2023.

Đây là những mục tiêu hết sức tham vọng, dù rằng có ý kiến cho rằng không biết bằng cách nào những doanh nghiệp trên có thể xây đến cả chục ngàn căn hộ trong năm nay khi mà quý II/2022 cũng đã gần kết thúc. 

Giữa bối cảnh nguồn cung căn hộ chung cư thương mại ngày càng khan hiếm, mức giá bán tăng chóng mặt chưa thấy điểm dừng, thông tin về số lượng lớn dự án nhà ở xã hội chuẩn bị được triển khai, đầu tư hoặc sắp ra mắt thị trường được ví như “cơn gió mát” làm dịu đi thị trường nhà ở vốn đã căng thẳng nhiều năm nay. Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của những đối tượng được thụ hưởng chính sách mua nhà theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Việc các doanh nghiệp vốn chỉ quen với triển khai nhà ở cao cấp làm thế nào để xây dựng được những căn hộ có giá vài trăm triệu đồng cũng là câu hỏi được dư luận quan tâm.

Giá bán nhà ở xã hội trung bình đang giao động trong ngưỡng 15 triệu đồng/m, một số nơi mức giá nằm trong ngưỡng 21-25 triệu đồng/m2 và thậm chí có thể cao hơn. Với mức giá này chỉ phù hợp với những người lao động có thu nhập từ trung bình khá trở lên, chưa phù hợp với các đối tượng nằm trong diện ưu đãi. Những chính sách ưu đãi dành cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng chưa thực sự thu hút được các nhà đầu tư, bởi theo quy định tại Điều 21 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, mức lãi vay (nếu có) và khoản lợi nhuận định mức của đơn vị chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không được vượt quá con số 10% tổng chi phí đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội để bán, và không vượt quá tỷ lệ 15% đối với công trình nhà ở xã hội để cho thuê.

Ngoài ra, những chủ đầu tư cũng không có quyền mua hoặc cho thuê lại các căn hộ nhà ở xã hội. Những trường hợp các bên lập vi bằng công nhận giao dịch mua bán nhà ở xã hội nhưng chưa có đủ điều kiện để chuyển nhượng, thì chỉ có giá trị là ghi nhận một sự kiện pháp lý hai bên thỏa thuận với nhau về vấn đề mua bán nhà để ở, không phải là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chính vì thế nguy cơ rủi ro đối với bên mua là rất cao.

Còn theo nhận định của ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, để tăng thêm nguồn cung các dự án nhà ở xã hội, cần phải có thêm những giải pháp, chính sách để phát triển phân khúc này. Chẳng hạn, với vấn đề quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nên loại bỏ quy định doanh nghiệp buộc phải trích 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phục vụ việc xây dựng nhà ở xã hội. Vướng mắc từ vấn đề nói trên đã khiến nhiều dự án nhà ở thương mại đã không thể triển khai xây dựng trong thời gian vừa qua. Thực tế là các dự án chỉ để dành khoảng 2% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, phần còn lại là nộp tiền để thay thế. Số tiền nộp cho ngân sách sẽ phục vụ cho những công việc khác, chứ không dùng để xây dựng triển khai nhà ở xã hội.

Chính quyền địa phương và các doanh nghiệp cũng cần phải quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội, chứ không nên phân biệt nhà ở công chức chức, nhà cho người nghèo, công nhân…Đối với nhà ở xã hội, nếu chỉ tập trung vào một vài đối tượng nhất định hoặc quy hoạch ở một chỗ thì sẽ bán rất nhanh, còn nếu tách lẻ thì sẽ khó bán. Một vấn đề nữa là việc cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án không khả thi vì hầu như không có người thuê. 

Hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, mức giá thuê nhà khá cao nên mức quy định về việc cho thuê như trên là khá phù hợp. Tuy nhiên, ở những khu vực ngoại thành hay vùng nông thôn, nếu cho thuê nhà với mức giá trung bình từ 1-4 triệu đồng/tháng thì sẽ có rất ít người thuê và chủ đầu tư cũng sẽ khó thu hồi vốn nhanh. Do đó, nên tính đến phương án giảm số lượng nhà cho thuê xuống tỷ lệ chỉ còn khoảng 5-10%, trong đó ở khu vực nông thôn là 3-5%, ở khu vực thành phố là 10%.

Cấu thành về giá bán và những vấn đề ngoài “khung” của nhà ở xã hội

Việc các doanh nghiệp lớn liên tục công bố những kế hoạch tham vọng về nhà ở xã hội là động thái rất tích cực cho thị trường, nhưng nhiều người cho rằng, thay vì chỉ chú ý vào “yếu tố truyền thông” là giá thành căn hộ (dưới ngưỡng 1 tỷ đồng/căn), thì cần phải có góc nhìn thấu đáo, cận cạnh hơn về câu chuyện cấu thành giá.

Về cơ bản, giá bán nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 yếu tố bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thực hiện xây dựng, chi phí lãi vay và các chi phí vận hành hậu bàn giao dự án.

Trong đó, khoản chi phí phục vụ giải phóng mặt bằng sẽ bao gồm chi phí tư vấn, phí quản lý dự án dựa trên định mức có sẵn, tuy nhiên trên thực tế, đa số các chủ đầu tư phải chi thêm nhiều khoản phụ phí để thỏa thuận với người dân, nếu như không chuẩn bị loại chi phí này thì gần như dự án sẽ không thể triển khai bởi lẽ sẽ không nhận được sự đồng thuận từ người dân. Dù đây là chi phí hợp lý, cần có nhưng chủ đầu tư lại không thể hạch toán vào chi phí dự án, do đó số tiền này cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi đối với cả 3 bên gồm Nhà nước (thực hiện được dự án, đảm bảo an sinh cho người dân), chủ đầu tư (được hạch toán chi phí để đảm bảo đầu tư dự án) và người dân (được đền bù tiền đất theo mức giá thị trường).

Với chi phí xây dựng như kết cấu kiến trúc, cơ điện…là loại chi phí khá lớn nên rất cần chính sách hỗ trợ về thuế để các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để có thể giảm loại phí này xuống, tạo ra dư địa giảm giá nhà. Về khoản chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường sẽ được tính đến khi bàn giao nhà. Tuy nhiên không phải dự án nào cũng bán hết hàng mà vẫn sẽ còn tồn lại nhiều sản phẩm, điều này sẽ khiến chủ đầu tư mất thêm những khoản phí vận hành dự án, trong khi khoản phí dịch vụ thu lại không thể đủ bù đắp. 

Các đối tượng vay tiền để mua nhà ở xã hội đều là những người có thu nhập thấp, nhưng hiện tại có nhiều ngân hàng chỉ cho đối tượng là người dân sinh sống ở đô thị được vay vốn, còn người dân ở khu vực ven đô thị hoặc vùng nông thôn thì không được phép vay. Do đó, cần có chính sách mở rộng đối tượng cho vay mua nhà để đảm bảo các chính sách an sinh được phủ rộng.

Về vấn đề chi phí đất đai, dù Nhà nước sẽ chắc chắn hoàn lại khoản phí này nhưng không phải bằng tiền mà trừ dần vào nghĩa vụ đóng thuế của chủ đầu tư, nhưng việc hoàn thuế thường mất rất nhiều thời gian và không biết chính xác lúc nào mới có thể nhận đủ.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá của thị trường (theo mức tự thỏa thuận với người dân), nhưng Nhà nước lại trả theo bảng giá đất với hệ số cố định, dẫn đến doanh nghiệp phải chịu một khoản lỗ chênh lệch giá không hề nhỏ, trong khi mức lợi nhuận giới hạn ở mức 10% được hưởng không đủ bù lỗ.

Ngoài ra, những đơn vị doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng phải chịu thêm các khoản phí xây dựng, chi phí tài chính, phí thiết kế, thẩm định…Trong đó, thời gian thực hiện thủ tục hành chính bị kéo dài đã khiến cho chi phí tài chính phát sinh thêm ngày càng lớn. Đây là khoản phí “ẩn”, rất khó thấy và nếu dự án càng kéo dài thì thì khoản phí này càng tăng cao.

Vì lý do kể trên, rất khó để có thể đưa ra mức giá tối thiểu thực hiện một dự án nhà ở xã hội, bởi mỗi khu đất nằm ở những vị trí thi công khác nhau sẽ có cấu thành giá khác nhau, không thể thiết lập mặt bằng mức giá bán chung. 

(Nguồn : Tin nhanh chứng khoán)