Từ Bắc tới Nam, hễ địa phương có thông tin xây sân bay là đất lại lên “cơn sốt”

Vừa qua, Hội đồng thẩm định Nhà nước đã trình Thủ tướng phê duyệt thông qua Đề án quy hoạch mạng cảng hàng không - sân bay cấp quốc gia, trong đó có mục tiêu định hướng quy hoạch vị trí xây dựng sân bay thứ hai của Hà Nội ở khu vực huyện Thường Tín.

Không chỉ riêng Thường Tín, trong vài năm trở lại đây nhiều địa phương trên cả nước cũng liên tục đề xuất xây dựng sân bay như Ninh Thuận, Cao Bằng, Hà Tĩnh, Bạc Liêu, Ninh Bình, Bắc Giang, Bình Phước hay Hà Giang. Trong số đó, có nhiều trường hợp môi giới lợi dụng thông tin xây sân bay để thổi giá đất ở địa phương xây dựng dự án, gây ra những cơn sốt đất cục bộ.

Giá đất “quay cuồng” theo tin xây dựng sân bay

Thời điểm đầu năm 2021, lãnh đạo của tỉnh Bình Phước đã có buổi khảo sát vị trí khu vực dự định làm sân bay lưỡng dụng Técníc quy mô 500 ha tại Hớn Quản. Ngay sau khi công bố thông tin này, từ cuối tháng 2/2021, giới đầu cơ từ khắp mọi nơi đã đổ xô về khu vực này để thổi giá, tạo sóng ảo, chèo kéo người dân, mua đi bán lại đất để tạo sốt “ảo”. Vào thời điểm đó, giá đất trong khu vực đã tăng gấp hai, thậm chí tăng gấp ba lần trong vòng một tuần, ghi nhận 300 - 400 triệu/m2, thậm chí có nơi 500 triệu đồng.

Đơn cử một lô đất diện tích 10x55m nằm tại thị trấn Tân Khai, huyện Hớn Quản được rao bán với mức giá 500 triệu (đất chưa lên thổ cư), trong khi đất thổ cư có diện tích 10x40m được rao bán với giá khoảng 660 triệu đồng. Trong khi đó, việc xây dựng sân bay chỉ mới đang trong quá trình xin chủ trương, chưa được chính thức phê duyệt và chưa xác định được vị trí xây dựng cụ thể. 

Trước tình trạng trên, UBND huyện Hớn Quản đã phải phát đi thông báo đề nghị người dân cảnh giác, đồng thời yêu cầu công an nhanh chóng vào cuộc xử lý các hình thức đẩy giá, thổi giá đất. Tương tự Bình Phước, thị trường bất động sản Bình Thuận cũng từng chứng kiến nhiều đợt sốt đất lớn ăn theo thông tin xây dựng sân bay Phan Thiết. 

Cụ thể, trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018, với sự kiện khởi công triển khai xây dựng sân bay Phan Thiết lần đầu tiên với định hướng quy mô sân bay cấp tỉnh, tỉnh Bình Thuận đã có hai lần chứng kiến sốt đất ở quy mô nhỏ tại khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp.

Đến giai đoạn năm 2019 - 2020, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển đề án Khu du lịch Mũi Né thành khu du lịch quốc gia tầm nhìn đến năm 2025. Cùng với đó, dự án sân bay Phan Thiết được tăng ngân sách thực hiện lên thành 10.000 tỷ đồng, trở thành sân bay có quy mô lớn thứ 3 tại khu vực miền Trung (sau Cam Ranh và Đà Nẵng). Các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng bắt đầu kéo về đây phát triển dự án. Những yếu tố kể trên đã tạo nên cơn sốt đất đỉnh điểm vào thời điểm tháng 3/2019.

Theo chia sẻ của ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát, thời điểm sốt đất sân bay Phan Thiết bùng nổ, ở địa phận xã Thiện Nghiệp (khu vực triển khai xây sân bay), trục đường chính dẫn vào sân bay và trục đường 75 là sôi động, náo nhiệt nhất.

Đơn cử tại tuyến đường 75, vào thời điểm năm 2017 giá đất nông nghiệp chỉ dao động trong ngưỡng 1 - 1,5 triệu đồng/m2, đến năm 2019 giá đất đã tăng lên 3 - 4 triệu/m2, đến năm 2021 giá giao dịch là 5 - 6 triệu đồng/m2. Tại khu vực trục đường 79 đi qua UBND xã Thiện Nghiệp đi vào vài trăm mét, mức giá bán đất năm 2017 là 700.000 - 800.000 đồng/m2, đến năm 2019 mức giá là 1 - 2 triệu/m2, thời điểm năm 2021 là 3 triệu/m2.

Theo ông Duy, thị trường bất động sản khu Thiện Nghiệp chủ yếu ăn theo thông tin xây dựng sân bay, khi có tin tức mới sẽ sốt khoảng 1 - 1,5 tháng rồi sau đó lại lắng xuống, không phát sinh giao dịch. 

Cũng trong giai đoạn năm 2015, thông tin triển khai xây dựng dự án sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) đã tạo nên những cơn sốt giá đất mạnh mẽ. Thời điểm chưa được phê duyệt dự án, đất đai xung quanh khu vực xây sân bay có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2, tương đương khoảng 300 triệu đồng/sào. Ngay sau khi thông tin dự án sân bay được Quốc hội phê duyệt, giá đất tại khu vực này đã tăng lên gấp 10 lần 3 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá bán lên đến hàng tỷ đồng/sào.

Đất nông nghiệp xung quanh dự án sân bay Long Thành vào thời điểm đó được rao bán với mức giá thấp nhất là khoảng 1,2 - 1,5 tỷ đồng/sào đối với 4; mức giá bán hơn 1,5 - 2 tỷ đồng đối với vị trí khu vực 3; hơn 2 - 3 tỷ đồng đối với vị trí khu vực 2 và bán với giá hơn 3 tỷ đồng đối với vị trí khu vực 1 (mặt tiền đường Hương Lộ 10, đoạn đi qua xã Bình sơn, xã Suối Trầu cũ và xã Cẩm Đường cũ).

Ở tỉnh Quảng Ninh, vào năm 2016, với việc xuất hiện thông tin xây dựng sân bay Vân Đồn, giá đất thổ cư, tái định cư khu vực triển khai công trình có mức giá 350 triệu - 500 triệu đồng/lô 300m2 (tương đương khoảng 1,5 - 2 triệu đồng/m2). Năm 2021, giá đất đã tăng lên rất nhiều, nằm trong ngưỡng khoảng 17 - 18 triệu đồng/m2.

Ngay ở Thủ đô Hà Nội, phương án triển khai xây dựng sân bay Nội Bài thứ hai quy mô 720ha từng kéo giá đất tại một số xã thuộc huyện Sóc Sơn tăng cao theo. Theo đó, đất nền trong ngõ ở khu vực Tân Trại (xã Phú Cường) giữa năm 2018 ghi nhận dao động trong ngưỡng 15 – 25 triệu/m2, trong khi trước đó chỉ có giá trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2,.. Sau này, khi có đề xuất triển khai xây sân bay thứ hai ở huyện Ứng Hòa, đất đai tại địa phương này cũng không tránh khỏi những sự biến động.

Tại khu vực Cam Lâm, Khánh Hòa - địa phương đã từng rất nhiều lần xảy ra những cơn sốt đất cục bộ, thời gian gần đây cũng có dấu hiệu nóng lên khi xuất hiện thông tin triển khai quy hoạch thành đô thị sân bay.

Sân bay không phải là “phép màu” thay đổi kinh tế địa phương

Trước sự việc sốt đất bùng nổ ăn theo quy hoạch sân bay, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, sân bay không thể giúp nền kinh tế địa phương bùng nổ trong thời gian ngắn và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn.

Theo ông Khương, ngoài những thông tin quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế và tín dụng hay các diễn biến khác có tác động đến nền kinh tế đều có thể khiến giá trị bất động sản tăng cao và trở thành động lực thúc đẩy thị trường phát triển.

Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này không chắc chắn sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Việc bùng nổ giá đất chỉ bằng một thông tin sẽ là điều mà nhà đầu tư phải cân nhắc và suy nghĩ một cách kỹ càng trước khi xuống tiền vào đất.

Một dự án triển khai sân bay thực tế có thể mất ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, quá trình xây dựng có thể sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ khi khảo sát đến khi khánh thành cũng sẽ mất gần 10 năm nếu như mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành khai thác trơn tru và thật sự thu hút được nguồn lực đầu tư thì sẽ mất thêm 5 - 10 năm.

Ông Khương nhận định rằng, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố quan trọng nhất để thu hút nguồn lực đầu tư mà có những yếu tố quan trọng hơn giúp gia tăng giá trị bất động sản và tạo ra sức hút trên thị trường gồm: Cung cấp đầy đủ hệ thống tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học, đường giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp rộng mở.

Trên thực tế là không phải cứ xây sân bay thì địa phương sẽ phát triển kinh tế mạnh mẽ. Đơn cử như sân bay Phù Cát ở Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rõ ràng khi phải mất rất nhiều thời gian mới có thể phát triển mạnh mẽ như hôm nay. Song sức ảnh hưởng của công trình sân bay đối với nền kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được Nha Trang và Đà Nẵng.

Đối với sân bay thứ hai ở Thường Tín thì công trình này cũng thu hút được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư. Tuy nhiên theo chia sẻ của môi giới địa phương, đất Thường Tín chưa có dấu hiệu bị đẩy giá, thổi giá, lượng nhà đầu tư quan tâm đến huyện dẫu có gia tăng nhưng số người thực sự xuống tiền mua không nhiều. Giá đất trao tay tại đây cũng có tăng nhưng không nhiều sự đột biến. Các nhà đầu tư tìm đến Thường Tín phần lớn cũng phải vì sân bay mà họ quan tâm đến những mảnh đất có đường vành đai 4 đi qua.

(Nguồn : Vietnambiz)