Năm 2023 là năm khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là vướng mắc về vốn và pháp lý chưa được khơi thông hoàn toàn, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường vẫn dè dặt. Tuy nhiên, nhiều chỉ dấu lạc quan đối với thị trường đã xuất hiện như lãi suất cho vay thấp, chương trình tín dụng 120 nghìn tỉ cho nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ và hàng loạt các dự án luật mới như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)… được thông qua và sắp có hiệu lực.

Với nhiều “trợ lực” từ chính sách, thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực dần về cuối năm khi lượng giao dịch, nguồn cung có sự phục hồi; dòng vốn đối với bất động sản cũng có nhiều tín hiệu tích cực khi vốn FDI vào bất động sản đạt gần 5 tỉ USD, dòng vốn trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 77.000 tỉ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29%), vốn tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn tăng khoảng 9%...

Với những tín hiệu lạc quan đó, liệu rằng năm 2024 thị trường bất động sản sẽ có những khởi sắc, là nơi hút dòng vốn đầu tư? Để làm rõ hơn vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu về tiềm năng đầu tư của kênh bất động sản trong năm nay.

Ông nhìn nhận thế nào về sự chuyển động của dòng vốn vào thị trường bất động sản năm 2024? Nhiều ý kiến cho rằng dòng vốn vào thị trường đã có sự trở lại vào năm 2023 và năm 2024 sẽ chảy mạnh mẽ hơn? Ông có đồng tình với nhận định này?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Dòng vốn luôn luôn vào thị trường bất động sản, trong bất cứ giai đoạn nào. Tuy nhiên, nếu nhận định dòng vốn đã quay lại thị trường vào cuối năm 2023 và cho rằng đó là một tín hiệu tích cực cho sự trở lại mạnh mẽ của dòng vốn vào thị trường bất động sản năm 2024 thì tôi nghĩ là không.

Thực tế dòng vốn luôn có sự ra – vào trong thị trường bất động sản, chứ dòng vốn không ngưng trệ. Nếu các phân khúc thị trường nhà ở không sôi động thì thương mại, công nghiệp vẫn khả quan. Nhưng nhìn chung, thời điểm hiện nay, tôi chưa thấy có sự trở lại mạnh mẽ của dòng vốn vào thị trường bất động sản.

 

 

Như vậy thị trường bất động sản năm 2024 vẫn không quá lạc quan? Thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi nghĩ ta chưa vội có cái nhìn quá lạc quan vào thị trường bất động sản trong năm nay. Nhưng dù vậy, năm 2024, thị trường bất động sản có khả năng ấm dần lên. Bởi vì nhu cầu nhà ở ở Việt Nam luôn rất lớn, đặc biệt là phân khúc nhà cho người thu nhập thấp và trung bình.

Với những chính sách mà Chính phủ đã thực hiện từ năm ngoái, năm nay sẽ có độ ngấm hơn; các luật liên quan đến bất động sản, đất đai dù đầu 2025 mới có hiệu lực nhưng cũng tạo ra sự lạc quan, phấn khởi cho thị trường.

Tôi dự đoán thị trường có lẽ sẽ có sự hồi phục dần vào cuối 2024. Dù vậy, một số chính sách đã ban hành ở năm qua cũng chưa thực sự hiệu quả đối với thị trường, có lẽ cần có sự điều chỉnh. Nếu không, chính sách sẽ không “ngấm” vào thực tiễn, thay vào đó nó sẽ “bốc hơi”.

 

 

Xin ông nêu một vài ví dụ?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Ví dụ gói tín dụng 120 nghìn tỉ cho nhà ở xã hội, hiệu quả không đạt mong muốn. Trong nhiều chính sách có những chính sách tốt, ví dụ gói 30.000 tỉ 10 năm trước đây đã hỗ trợ thị trường phục hồi rất tốt, còn một số chính sách gần đây tôi chưa nhìn thấy sự sáng lạn như kỳ vọng.

Về mua nhà, lãi suất của Việt Nam không hấp dẫn. Ví dụ, so sánh với Mỹ chẳng hạn, lãi suất ở Mỹ hiện tại khoảng 7,5% cố định cho 30 năm. Còn ở Việt Nam, lãi suất cho vay mua nhà ở là lãi suất thả nổi. Các ngân hàng điều chỉnh 3 tháng hoặc 6 tháng, liên tục thay đổi.

Bất động sản là tài sản lớn nhất của một gia đình, họ đầu tư vào đó ở một khoảng thời gian rất dài. Khi đó, họ cần sự ổn định, đặc biệt là ổn định về lãi suất. Thu nhập của tôi tháng này, năm này có thể đủ trả nợ, nhưng năm sau lãi suất tăng cao, trong khi thu nhập không thay đổi thì rất dễ tạo ra sự bất ổn cho người mua nhà.

Ông nhìn nhận thế nào về các kênh đầu tư năm 2024?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Có 5 kênh đầu tư phổ biến là chứng khoán, vàng, tiền gửi, ngoại tệ, bất động sản. Theo tôi, kênh tiền gửi là kênh người dân luôn luôn phải có một khoản để tiết kiệm; kênh đầu tư vàng cũng rất đáng quan tâm. Chính phủ cũng đang chuẩn bị sửa đổi nghị định 24 về quản lý kinh doanh vàng; kênh chứng khoán vẫn có sự biến động và có thể nửa sau 2024 sẽ ổn định hơn, nhưng nhìn chung vẫn còn rất “chênh vênh”; kênh đầu tư ngoại tệ thì không dành cho tất cả mọi người, chỉ những đơn vị được cấp phép mà thôi. Còn một số kênh khác như tiền số thì đây là kênh không có sự ổn định, hành lang pháp lý chưa có nên tôi cho rằng đây không phải là kênh đầu tư an toàn và tôi không khuyến khích; kênh bất động sản năm 2024 thì ấm dần lên và phục hồi vào nửa sau 2024.

Dù vậy, diễn biến của các kênh đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong nước cũng như tình hình kinh tế thế giới, ví dụ cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ chẳng hạn. Các điều kiện tích cực từ kinh tế - chính trị thế giới đến nền kinh tế Việt Nam sẽ góp phần tạo ra sự ổn định và triển vọng tích cực cho các kênh đầu tư.

 

 

Ông nhìn nhận thế nào về kênh đầu tư bất động sản trong năm 2024 và giai đoạn tới đây?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản là kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn. Trong 5 kênh đầu tư vàng, chứng khoán, bất động sản, tiền gửi, ngoại tệ thì thì bất động sản là kênh luôn được ưa thích. Ở Mỹ có câu “căn nhà là giấc mơ của người Mỹ”, thì ở Việt Nam cũng như vậy.

Căn nhà không chỉ là sự thoả mãn mong ước của con người khi còn sống mà còn là tài sản thừa kế cho con cái. Do đó, đây là kênh đầu tư rất được yêu thích. Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, những biến động chính trị - kinh tế trên thế giới lẫn những khó khăn trong nước đã ảnh hưởng đến kênh đầu tư bất động sản, nhưng về lâu dài, đây là kênh đầu tư hấp dẫn.

Với bất động sản, tôi đánh giá cao phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Ngoài ra, bất động sản thương mại cũng rất đáng quan tâm, bất động sản công nghiệp cũng đang trở nên hấp dẫn với dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam rất nhiều.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì có lẽ chưa thể có sự hồi phục vì các vấn đề liên quan đến pháp lý. Tôi cũng từng đến một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng, lúc đầu người dân rất hào hứng nhưng vấn đề pháp lý cũng còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là đại dịch COVID-19 đã khiến phân khúc này đóng băng.

 

 

Còn phân khúc bất động sản cao cấp thì tôi không khuyến khích, bởi phân khúc này đang trở thành sân chơi của các nhà đầu cơ hơn là phục vụ dân sinh, nhiều khu vực bỏ hoang, lãng phí.

GDP bình quân đầu người của Việt Nam chỉ hơn 4.284 USD/năm, thuộc nhóm thấp của thế giới, nhưng các nhà kinh doanh bất động sản liên tục đưa ra những dự án cao cấp, giá cả rất đắt đỏ. Đó là một nghịch lý. Giới kinh doanh bất động sản không có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân Việt Nam.

Vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách để hỗ trợ các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không quá băn khoăn về câu chuyện lãi suất, bởi lợi nhuận của họ rất cao, có thể lên tới 20-30%. Do đó, việc họ trả thêm 5% lãi suất cũng không vấn đề gì. Vấn đề của các doanh nghiệp là có bán được hàng hay không mà thôi. Đối với họ, dòng vốn để vận hành mới là thứ quan trọng. Nếu bán được hàng thì họ cũng không lo lắng gì về lãi suất.

 

 

Vậy ông có nghĩ nhà ở vừa túi tiền là “chìa khoá” cho thị trường hồi phục, đồng thời cũng là giải pháp để giấc mơ an cư không quá xa vời đối với đông đảo người dân đô thị?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Chính phủ cần thúc đẩy các nhà kinh doanh triển khai những dự án vừa túi tiền. Theo đó, rất cần những chính sách thúc đẩy bất động sản đi vào những phân phúc phù hợp với đại đa số người dân.

Bên cạnh đó, người dân cũng cần những chương trình tiết kiệm dài hạn để mua nhà.  Các nước tiên tiến họ có mô hình ngân hàng tiết kiệm để giúp người dân mua nhà, nhưng ở Việt Nam lại không có. Tất cả các ngân hàng ở Việt Nam đều là ngân hàng thương mại, chính sách. Do đó, tôi hy vọng sẽ sớm có mô hình ngân hàng tiết kiệm để cho vay mua nhà.

Ngân hàng tiết kiệm có những chương trình tiết kiệm dài hạn. Người dân sẽ trích thu nhập hàng tháng của mình để sau 10-20 năm sẽ đủ để mua được nhà. Khi người dân tích luỹ được một số tiền thì ngân hàng này cũng có chương trình cho vay để người dân mua nhà.

Tựu trung lại, các nhà kinh doanh có sản phẩm phù hợp, Chính phủ có chính sách phù hợp và phía người dân cũng cần có những chương trình tiết kiệm, kế hoạch tài chính để mua nhà.

Ông kỳ vọng gì ở các chính sách đối với thị trường bất động sản 2024?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi hy vọng các luật liên quan đến bất động sản sẽ tạo được luồng gió mới đối với thị trường, tháo gỡ được những nút thắt pháp lý để khơi thông thị trường. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng cần thực hiện là các văn bản hướng dẫn và quá trình thực thi. Do đó, các tác động của chính sách có lẽ cần phải chờ đợi thêm.

Ngoài ra, tôi cũng hy vọng Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy các ngân hàng một cách mạnh mẽ hơn. Dù các ngân hàng cho vay trên tiền đề rủi ro, nếu khách hàng có khả năng trả nợ họ mới dám cho vay để tránh rủi ro nợ xấu, mất vốn, nhưng tôi hy vọng năm nay kinh tế vĩ mô sẽ tốt hơn năm ngoái, các ngân hàng sẽ mạnh dạn hơn trong việc cho vay. Các ngân hàng cũng nên đây mạnh cho vay tín chấp, thay vì chú trọng cho vay trên tài sản bảo đảm.

Xin cảm ơn ông!