TP Hồ Chí Minh thiếu đột phá gỡ vướng cho nhà ở xã hội 

Những kiến nghị gỡ vướng cho thị trường bất động sản 

Theo Tạp chí Nhà đầu tư, giữa tháng 4, UBND TP Hồ Chí Minh đã có buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về tình hình kinh tế xã hội của thành phố. Tại buổi làm việc ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị Thủ tướng gỡ vướng cho thị trường bất động sản và một số lĩnh vực khác. 

Nhiều kiến nghị của TP Hồ Chí Minh được Chính phủ tiếp thu và trình Quốc hội xem xét cho thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù. Việc thí điểm này dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét và thảo luận tại kỳ họp thứ năm Quốc hội khóa XV. Tại Kỳ họp thứ 5, nếu Quốc hội thông qua thì nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh sẽ thay thế nghị quyết 54/2017/QH14 và được thực hiện trong 5 năm qua.

Theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nếu nghị quyết mới được Quốc hội thông qua thì các cơ chế, chính sách sẽ tác động tích cực tới rất nhiều dự án, như vậy sẽ tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn và sức hấp thụ vốn của TP Hồ Chí Minh sẽ tăng mạnh. 

Một trong những lĩnh vực sẽ được hưởng lợi nhiều nhất chính là bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. "Chương trình cho vay mua nhà ở xã hội đang triển khai với gói 120.000 tỷ đồng, rõ ràng cần gỡ về mặt cơ chế chứ không chỉ riêng tín dụng. Nên chăng, nguồn vốn này nên phân tỉ lệ cho các đô thị, các thành phố lớn để kích cả nhà đầu tư và người tiêu dùng cá nhân", T.S Trần Du Lịch đề xuất.

Đề xuất giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Tại một hội thảo về phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh được tổ chức vào cuối tháng 3 vừa qua, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, quý I/2023, thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội với quy mô 260 căn hộ; đang triển khai 9 dự án với quy mô 6.231 căn; 79 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư.

Theo ông Hồ, có nhiều vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội tại thành phố đông dân nhất cả nước. Điển hình là nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, gói tín dụng trong thời gian qua không đủ để nhà đầu tư kéo giá bán xuống phù hợp với “túi tiền” của đại đa số người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội. 

Liên quan đến nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP Hồ Chí Minh cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ giai đoạn 2023 - 2030 cho doanh nghiệp chủ đầu tư và người mua với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất là khó có thể kích hoạt phát triển nhà ở xã hội. So với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5 - 6% vào năm 2013 hoặc Quyết định 370/QĐ-TTg năm 2018 lãi suất chỉ khoảng 4,8%/năm đã có hiệu quả rất tích cực. 

"Nên chăng xem xét thấp hơn nữa hoặc cao nhất cũng không quá lãi suất tiết kiệm. Đồng thời nên có cơ chế chính sách ưu đãi riêng các ngân hàng (dù có vốn nhà nước hay ngân thương mại) khi tham gia nhà ở xã hội hoặc ít nhất có sự tham gia của tất cả các ngân hàng có vốn Nhà nước với cơ chế phù hợp", ông Hoàng nói. 

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, thì phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền (phân khúc căn hộ thương mại hạng C) phải là những phân khúc chủ đạo, đáp ứng nhu cầu ở cơ bản của xã hội. Đây chính là những yếu tố neo giữ thị trường bất động sản khi biến động, đồng thời cũng làm giảm bớt nhu cầu dồn lực cho đầu cơ bất động sản nói chung. 

"Trước nay chúng ta nhắc nhiều đến chương trình Nhà ở quốc gia HDB của Singapore như là một bài học gần gũi để tham khảo cho chương trình Nhà ở quốc gia. Để làm được điều đó thì nhà ở xã hội cần phải phát triển hơn nữa về mọi mặt, đặc biệt là sớm giải quyết được những bất cập đã nêu trên. Bên cạnh vấn đề về quy trình thủ tục pháp lý đã được đề cập nhiều, có thể xem xét một vài đề xuất", ông Nguyễn Hoàng cho biết. 

Theo ông Hoàng, giải pháp tối ưu là phát triển nhà ở xã hội thành Chương trình Nhà ở quốc gia lâu dài. Với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từ nay đến năm 2045 về quy mô nền kinh tế, GDP, thu nhập đầu người gắn với chương trình nhà ở quốc gia trong đó dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập khiêm tốn trên cơ sở mục tiêu dài hạn về tỷ lệ đô thị hóa và diện tích nhà ở bình quân đầu người. Như vậy, giải pháp phù hợp cho nhu cầu nhà ở tối thiểu nhất chính là nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 

"Khi đã phát triển thành Chương trình Nhà ở quốc gia có tính lâu dài thì sẽ đi kèm một hệ thống tổng thể bao gồm mọi khía cạnh từ khung pháp lý chính sách đặc thù, quy hoạch, quỹ đất, tài chính, tín dụng, quản lý giám sát… cũng như sự kết nối của các cấp chính quyền, bộ, ngành, tổ chức liên quan như TN&MT, Tài Chính, Ngân hàng, Xây dựng, LĐ,TB&XH, Liên đoàn lao động...", ông Hoàng khẳng định.

Quy hoạch các khu đô thị dành riêng cho nhà ở xã hội 

Một giải pháp khác nhằm phát triển nhà ở xã hội là quy hoạch phát triển các khu đô thị dành riêng cho nhà ở xã hội tập trung tại các vùng ven/ngoại ô, tạo lập quỹ đất và kiểm soát cơ chế giao đất minh bạch và lành mạnh, hạn chế việc thay đổi/chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch. 

Quy hoạch và quỹ đất dành cho phát triển các khu đô thị cũng phải chú trọng đến các vấn đề về hạ tầng giao thông kết nối và tiện ích xã hội phục vụ cho đời sống của người dân tại các khu vực đô thị. 

Nội dung trong chiến lược phát triển kinh tế đô thị từ nay đến năm 2030, tầm nhìn 2045 nêu rõ, mỗi địa phương phải có những nhiệm vụ cụ thể cho hàng mục này. Luật Đất đai sửa đổi hiện đang được Quốc hội thảo luận và được người dân, chuyên gia mong đợi sẽ có những điểm mới tạo điều kiện cho việc quy hoạch và quỹ đất nhà ở xã hội tại các địa phương. 

Do đó, thay vì triển khai các gói tín dụng (giống gói 30.000 tỷ năm 2013) mang tính chất giải pháp tình thế thì việc xây dựng một chương trình tài chính lâu dài để dành cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà lần đầu của chương trình Nhà ở quốc gia. 

"Về lợi nhuận dành cho doanh nghiệp, mới đây có những đề xuất nâng mức lợi nhuận dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên 15% hoặc cao hơn nữa là hoàn toàn chính đáng, có thể đây cũng là điểm cần tham khảo để đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư tham gia. Nhưng lợi nhuận phải linh hoạt phù hợp và đủ hấp dẫn thì các chủ đầu tư tham gia bỏ tiền bỏ công sức và thời gian để đầu tư. Bởi vì đầu tư nhà ở xã hội cũng là hoạt động kinh doanh nên lợi nhuận là quan trọng hàng đầu", ông Hoàng cho biết.

Quy định chồng chéo gây khó

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, quy định hiện nay cho các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải thực hiện thủ tục thẩm định xong giá đất thì mới được miễn. Tuy nhiên thủ tục thẩm định giá đất hiện rất khó thực hiện, có những dự án mất nhiều năm không thẩm định được giá đất để tính tiền sử dụng đất.Những việc này khiến kéo dài thời gian làm thủ tục, nhà đầu tư không mặn mà với nhà ở xã hội. 

Về quy định về mua bán chuyển nhượng và những chế tài khi vi phạm, việc rà soát, kiểm tra đúng đối tượng được mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán vầ nhanh chóng đồng bộ ứng dụng chuyển đổi số trong toàn bộ hệ thống và quy trình để từ đó việc quản lý giám sát sẽ nghiêm túc, hiệu quả và thuận tiện hơn, đặc biệt cơ sở dữ liệu về công dân và nhà ở đã được số hóa nhanh chóng. 

Trên cơ sở đó, những vấn đề như đối tượng mua không đúng quy định, mua mà không sử dụng (ở) hoặc bán lại trước hạn theo quy định… sẽ được theo dõi quản lý chặt chẽ hơn, hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra như trước đây. 

Còn TS. Vũ Trung Kiên, Học viện Chính trị Khu vực 2 cho biết, báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh cho thấy, trên địa bàn thành phố có hơn 400.000 công nhân làm việc tại 3 khu công nghiệp tập trung và khoảng 70% có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, đến cuối năm 2017, mới chỉ đáp ứng được 40.000 chỗ ở.

TS. Vũ Trung Kiên nhận định: "Thực tế là từ đó đến nay (2023), con số này hầu như đang "dậm chân tại chỗ", điều ấy có nghĩa là nhà lưu trú cho công nhân mới chỉ đáp ứng được trên dưới 10% nhu cầu, 90% còn lại vẫn ở nhà thuê. Điều đó cho thấy, đa số người lao động nhập cư vẫn phải cư trú trong những ngôi nhà trọ do người dân tự xây dựng mà trong đó có thể có những khu nhà trọ chưa đảm bảo về an ninh, trật tự, phòng cháy, chữa cháy; điện, nước; vệ sinh môi trường.

Ước mơ sở hữu căn hộ riêng để “an cư lạc nghiệp” của phần lớn người nhập cư tại thành phố đông dân nhất cả nước này sẽ rất khó khăn nếu thành phố không nhanh chóng có các giải pháp tháo gỡ khó khăn. 

Theo ông Kiên, nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn, vướng mắc này là quỹ đất và nguồn vốn. Trên cơ sở đó, ông Kiên đưa ra các giải pháp tháo gỡ gồm: "Một là giải pháp về quỹ đất. Hai là ưu đãi về vốn. Các chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân nên được hưởng các ưu đãi về vốn. Cùng với đó, việc quy hoạch các khu nhà ở công nhân ở các dự án thương mại, khu đô thị phải xác định được cụ thể vị trí, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện việc giao lại quỹ đất đã có hạ tầng cho địa phương".