Tồn kho dự án bất động sản: Một gam màu u ám

Quá nhiều tiền “nằm im” trong dự án

Theo Tinnhanhchungkhoan, thống kê của Vietstock cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC tính đến hết quý III/2023 đạt gần 449.000 tỷ đồng, trong khi số này tuy đã giảm gần 4% so với đầu năm, song vẫn rất lớn chỉ ra sức ép tồn kho chưa vơi đi và tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu lớn khi có tới ⅔ trong số đó thuộc các dự án bất động sản dở dang và thậm chí mới được chấp thuận chủ trương.

Các doanh nghiệp địa ốc đang nỗ lực đưa ra nhiều biện pháp xử lý nguồn hàng này nhằm tạo dòng tiền, song không đơn giản với thực trạng rối rắm của nhiều dự án trong bối cảnh hiện nay.

Theo Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, doanh nghiệp mở rộng quy mô hoạt động, thâu tóm nhiều quỹ đất lớn trong giai đoạn sôi động để làm đẹp hồ sơ với các nhà đầu tư, do vậy thường dùng các thủ thuật xoay vòng tài chính khi thế chấp dự án cũ, vay tiền mua dự án mới rồi lại mang thế chấp để lấy tiền thâu tóm dự án khác, hậu quả là các tài sản đều bị cầm cố toàn bộ ở các ngân hàng. Trong khi đó, đến khi giai đoạn khó khăn, không bán được hàng ở dự án bất động sản cũ, nên thiếu nguồn thu và gặp bất cập về dòng tiền.

Theo chia sẻ của vị lãnh đạo, doanh nghiệp rất muốn tiếp cận vốn ngân hàng, song khá khó vì các ngân hàng không dám mạnh tay cho vay đầu tư dự án bất động sản lúc này. Bởi lẽ, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, thị trường địa ốc đang trong thời kỳ khó khăn và còn tồn tại nhiều rủi ro, bởi vậy ngân hàng buộc phải thẩm định kỹ càng. Hiện nay, các nhà băng cũng đang trong thế khó khi muốn cho vay, song không thể rút gọn quy trình thẩm định vì đó là đi ngược với quy trình quản trị rủi ro.

Theo ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, nhà băng này luôn sẵn sàng cho các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý vay, tuy nhiên cũng rất sợ các doanh nghiệp ôm khư khư cùng thời điểm vài chục dự án không thể thực hiện triển khai mà không chịu bán bớt để trả nợ, chỉ ngồi chờ ngân hàng gia hạn, hỗ trợ.

Theo lãnh đạo của một ngân hàng khác, khi làm hồ sơ vay vốn, doanh nghiệp vẫn luôn chọn các thông tin hào nhoáng, tốt nhất để gửi đi. Mặt khác, thông tin mà ngân hàng thu thập và tìm hiểu được thì lại trái ngược. Do đó, việc cho vay chỉ dựa trên thông tin của doanh nghiệp đưa ra là vô cùng rủi ro.

Theo thống kê từ các báo cáo tài chính đã công bố, tính đến hết quý III/2023, có 13 đơn vị bất động sản niêm yết chứng kiến hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản với đa số là doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Trong đó, lượng tồn kho thấp nhất cũng là 4-5 dự án bất động sản dở dang, còn cao nhất là có 30 dự án. Khi các doanh nghiệp này gặp khó về dòng tiền thì mức độ tác động không hề nhỏ vì các dự án nằm rải rác trên toàn quốc.

Lối thoát ở đâu?

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, có 2 nguồn dòng tiền chính của các doanh nghiệp bất động sản, đó là bán tài sản đang nắm giữ và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải đơn vị nào cũng dễ dàng bán tài sản và cũng không phải muốn là có thể vay được vốn ngân hàng, nguyên nhân là vì bất động sản vốn là lĩnh vực có hệ số rủi ro cao. Do đó, doanh nghiệp muốn vay cũng cần tuân thủ tiêu chí khắt khe về tài sản đảm bảo hay khả năng trả nợ.

Ông Chung cho rằng, hiện nay, rất ít doanh nghiệp có mục tiêu thúc đẩy phát triển, mở rộng quy mô, mà đa phần đều tập trung tái cấu trúc để có thể tồn tại vượt qua khó khăn.

Ông Chung cho hay, doanh nghiệp cần tự tìm hướng giải quyết cho mình, chủ động tái cấu trúc nếu không muốn gặp nguy cơ phá sản, bắt đầu từ việc lựa chọn những sản phẩm có tính thanh khoản cao, khu vực mũi nhọn để nhắm tới.

Thế nhưng, theo ông Vũ Duy Khánh - Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Smart Invest (AAS), ngành khát vốn nhất hiện nay là bất động sản, buộc phải bán dự án bất động sản để có nguồn tiền duy trì hoạt động và trả nợ. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp lại đang trong thế thủ, giao dịch M&A có diễn ra, song chưa nhiều, và thậm chí có tình trạng “lấy tiền túi phải bỏ túi trái” ở một số dự án.Điều đó phần nào thể hiện qua việc dư nợ lớn của nhiều đơn vị chưa giảm, nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn cắt lỗ.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tái cấu trúc để hoạt động. Về khoản nợ tín dụng, nợ trái phiếu, nhiều đơn vị sẽ phải chấp nhận trả thêm tiền qua nhiều hình thức khi đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian tái cấu trúc nợ. Thế nhưng, thời gian này chỉ kéo dài 1-2 năm. Bởi vậy, nguy cơ phá sản là rất cao nếu không sớm tự tìm cho mình cách giải quyết, chủ động tái cấu trúc. Theo ông Đính, hệ lũy có thể thấy từ việc dùng đòn bẩy nợ vay quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản một bài học để vạch ra hướng đi an toàn hơn.

Trong khi, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhận định, dòng tiền còn đọng lại nhiều ở dự án bất động sản không có đủ thủ tục pháp lý. Các doanh nghiệp bất động sản cũng phản ánh, có hơn 70% khó khăn hiện nay là về thủ tục. Tuy vậy, doanh nghiệp cũng cần cân nhắc lại quyết định vay vốn, rồi lại bỏ tiền đầu tư vào các dự án bất động sản thiếu tính pháp lý.

Ông Hùng cho rằng, khi ngân hàng cho khách vay với mục đích góp vốn vào bên thứ 3 để kinh doanh thì cần kiểm soát tốt vốn vay. Tuy nhiên, một số nhà băng không thể kiểm tra vốn vay, trừ trường hợp có thỏa thuận 3 bên cho phép nhà băng kiểm tra sổ sách và chứng từ. Điều đó khiến ngân hàng gặp rủi ro nên việc họ ngần ngại là điều có thể hiểu được.

Theo ông Hùng, vốn tín dụng bao giờ cũng sẵn sàng chảy vào các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có đủ tính pháp lý, hiệu quả cho xã hội và thực tế là có những nhà băng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau cùng không thể giải ngân bởi thủ tục pháp lý dự án chưa đủ.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, không thể đòi hỏi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư địa ốc phải có lãi và dựa theo đó, cần có giải pháp xử lý những hành vi trái với quy luật, tác động đến quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế. Trên thực tế, môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh bất động sản nói riêng từ năm 2024 sẽ có nhiều biến đổi, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc.

Ông Hiển cho biết, hình thức kinh doanh cũ, nỗ lực mở rộng quy mô sản xuất theo hướng một doanh nghiệp “ôm đồm” cả chục dự án cùng lúc, lạm dụng nhiều vốn vay… không thể tiếp tục diễn ra. Thời gian tới, doanh nghiệp nào cũng cần dựa trên nguồn vốn tự có, chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh để tránh đầu tư dàn trải, dòng tiền bị ảnh hưởng.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!