Thị trường bất động sản cho thuê cuối năm nhiều biến động

"Kẻ khóc, người cười"

Theo thống kê trong tháng 11/2023, nguồn bất động sản cho thuê phân khúc thương mại, văn phòng được bổ sung lên tới gần 45.000m2 do các dự án chậm tiến độ trong những năm ảnh hưởng do dịch Covid-19 nay đã hoàn thiện, được đưa vào sử dụng. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản cho thuê làm văn phòng, đại diện, văn phòng dịch vụ, kinh doanh được đẩy mạnh, chiếm phần lớn là các bất động sản chất lượng hạng A với vị trí tốt, cơ sở vật chất cơ bản. Giá thuê bất động sản văn phòng đang ở mức "dễ thở" cho cả đôi bên khi văn phòng hạng A tại Hà Nội ở khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm ở giao động 1 triệu đồng/m2/tháng, tại quận Hai Bà Trưng 750.000 đồng/m2/tháng, quận Cầu Giấy thì khoảng từ 700.000 đồng/m2/tháng, giá thuê văn phòng Hạng B trung bình 480.000 đồng/m2/tháng.

Trái với những tín hiệu đáng mừng từ phân khúc bất động sản cho thuê làm văn phòng, mảng bất động sản cho thuê kinh doanh mặt phố lại mắc phải cảnh ế ẩm, liên tục treo biển cho thuê và sang nhượng. Lướt một vòng qua các con phố kinh doanh ở quận Hoàn Kiếm như Hàng Bông, Hàng Trống, Hàng Điếu… không khó để bắt gặp những tấm biển "cho thuê nhà", "sang nhượng cửa hàng" mặc dù đã là dịp cuối năm. Bởi đây là thường là thời điểm kết thúc hợp đồng thuê nhà tính theo năm và hầu hết những chủ cửa hàng này đều trả lại mặt bằng khi sức mua giảm, không gồng gánh được chi phí trong đó phí thuê nhà thường chiếm phần rất lớn.

Bà Nguyễn Hà Trang (56 tuổi, Chùa Bộc, Đống Đa, Hà Nội) cho biết, sau khi hết hợp đồng với một cửa hàng thời trang thì họ trả lại mặt bằng về bán online cho tiết kiệm chi phí, cô treo biểm cho thuê lại cửa hàng đã gần 1 tháng nay không có người chốt vì chi phí cao, mặt bằng vẫn để trống đó.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, các con phố lớn như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi... cũng chung cảnh ngộ với Hà Nội khi lượng người thuê trả lại mặt bằng khá cao, chủ nhà loay hoay tìm cách cho thuê với cơ sở vật chất tốt, giảm giá nhưng người thuê cũng chẳng mấy "mặn mà".

Phân khúc bất động sản cho thuê làm nhà trọ cũng không mấy khả quan trong dịp cuối năm. Đặc biệt tại các khu nhà trọ dành cho công nhân tại thành phố Hồ Chí Minh. Phòng trọ giá rẻ với mức giá dưới 2 triệu đồng/tháng, phù hợp với đa số thu nhập của người lao động ở nhiều nơi đều chung cảnh còn nhiều phòng trống. Nhiều nhà đầu tư trước đó đã rót vốn vào xây cơ sở vật chất bây giờ đều đang chật vật đăng tin, treo biển để mong vớt vát được người thuê dịp cuối năm. Bất động sản cho thuê trọ đối với đối tượng học sinh, sinh viên, người lao động có thu nhập cao hơn thì có tỉ lệ trống thấp hơn, tuy nhiên vẫn ghi nhận giá thuê đã giảm 5-10% so với hồi đầu năm.

Đi tìm nguyên do

Đánh giá về lý do phân khúc bất động sản cho thuê làm văn phòng khởi sắc dịp cuối năm, các chuyên gia trong ngành cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang có cái nhìn thiện cảm về bức tranh kinh tế tại Việt Nam. Bằng chứng là hầu hết khách hàng thuê văn phòng đều là các công ty nước ngoài.

Bà Vũ Thị Nhung, Phó Giám đốc Dịch vụ Văn phòng Colliers Việt Nam cho biết, bất động sản thương mại, cho thuê văn phòng vẫn còn nhiêu tiềm năm hơn với những xu hướng thiết kế được bắt kịp, chất lượng dịch vụ được đảm bảo và thu hút hơn các chủ đầu tư. Dịp cuối năm cũng là lúc nhiều doanh nghiệp nhỏ muốn mở rộng kinh doanh, đầu tư về nhân sự thì cần phải đầu tư về cả không gian làm việc nên bất động sản hạng B, được ký hợp đồng ngắn hạn thường thu hút hơn. Các doanh nghiệp lớn thì có nhu cầu tái cấu trúc cơ cấu doanh nghiệp, nâng cấp hoặc đổi môi trường làm việc mới đều lựa chọn dịp cuối năm để thương lượng với bên cho thuê.

Lý giải cho xu hướng trả lại mặt bằng kinh doanh, cuối năm là dịp các chủ cửa hàng đẩy nhanh hàng hoá, tăng cường kinh doanh phục vụ dịp lễ hội cuối năm nên thường thắt chặt chi tiêu, chuyển đổi theo xu hướng mua sắm online của người tiêu dùng. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, sự phù hợp cung cầu giữa người cho thuê và người thuê là vấn đề mấu chốt với phân khúc bất động sản cho thuê kinh doanh mặt phố. Do tác động các bên như thuế thu nhập cá nhân, thuế doanh nghiệp, lượng khách hàng không đảm bảo, giá thành thuê cao thì nhiều chủ cửa hàng lựa chọn thay đổi vị trí vào sâu trong ngõ hơn hoặc là trả lại mặt hàng, chuyển hướng kinh doanh trên các sàn thương mại điện tử.

Sau hàng loạt những đợt cắt giảm lao động những tháng cuối năm, cảnh "trống phòng" đối với bất động sản phòng ở cho thuê là dễ hiểu khi công nhân về quê do không đủ sức bám trụ lại thành phố. Mặc dù đây được coi là phân khúc đáng đầu tư và ít chịu lỗ nhất trong bất động sản cho thuê với tỉ lệ lấp đầy gần như 100% cho các phòng có giá dưới 2 triệu, nhu cầu của người dân luôn có.

Cũng theo ông Nguyễn Minh Phong, bất động sản cho thuê dù với mục đích nào cũng đang đối diện với thách thức liên quan đến pháp lý đó là quy định tiêu chuẩn  phòng cháy chữa cháy. Cụ thể, Nghị định 136/2021/NĐ-CP có nhiều điều kiện phức tạp hơn đối với người cho thuê gây tốn thời gian làm thủ tục, tăng chi phí mua sắm thiết bị, nâng cấp cơ sở vật chất… Đây được xem là một rào cản đối với bất động sản cho thuê nhưng nhìn nhận về hướng lâu dài, đây là một quy định quan trọng đảm bảo an toàn cho cả đôi bên.