Doanh nghiệp bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng: Thị trường sẽ lành mạnh hơn?

Ngày 28.11, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với khá nhiều nội dung mới giúp bảo vệ lợi ích các bên, lành mạnh hoá thị trường. Luật có hiệu lực từ 1.1.2025.

Doanh nghiệp nhận thanh toán qua ngân hàng

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng phải thông qua tài khoản ngân hàng. Tuy nhiên, các cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, cá nhân, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc diện tích sàn không nhằm mục đích kinh doanh... thì không buộc điều này. Việc này nhằm không can thiệp sâu vào các giao dịch dân sự.

Quy định này có điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật cũ quy định quy định thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận theo hợp đồng, tuân thủ pháp luật về thanh toán. Các vấn đề khác như phạt, bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán (bên mua) hoặc chậm tiến độ bàn giao sản phẩm (bên bán) sẽ được ghi trong hợp đồng, do các bên thoả thuận.

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư... phải nhận tiền thanh toán qua ngân hàng

Các chuyên gia cho rằng, việc không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản có thể giúp kiểm soát dòng tiền của chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản; góp phần thực hiện mục tiêu của Luật phòng chống tham nhũng.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Trưởng Văn phòng Luật sư Nhân Chính đánh giá, quy định trên chỉ điều chỉnh riêng đối với với đối tượng là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

"Có thể thấy quy định này phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay tại Việt Nam. Thực tế, phần lớn những bất cập và hạn chế phát sinh từ các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và từ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp…", ông Đồng nêu.

Vị chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản ngân hàng sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước phát hiện và ngăn chặn sớm được các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, quy định này cũng khiến hoạt động kinh doanh bất động sản trở nên minh bạch hơn; dễ dàng hơn khi chứng minh dòng tiền ra vào khi xử lý vi phạm của các bên.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng đồng tình rằng, việc này rất quan trọng và cần thiết để đảm bảo tính công khai, minh bạch, có cơ sở pháp lý để tiến tới xây dựng một thị trường bất động sản công bằng giữa các bên tham gia.

“Việc giao dịch qua ngân hàng sẽ giúp cơ quan quản lý truy xuất được nguồn gốc dòng tiền, phát hiện các giao dịch bất thường. Đây cũng là cơ sở để xác định trách nhiệm của các bên liên quan nếu tranh chấp xảy ra”, ông Thịnh nói.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, Nhà nước cũng thu được nhiều lợi ích như tránh thất thu thuế hiệu quả khi giá trị giao dịch bất động sản lớn; thống kê được lượng giao dịch để có những chính sách quản lý phù hợp.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính

Vị chuyên gia cũng cho rằng việc yêu cầu thanh toán các giao dịch lớn như bất động sản qua ngân hàng (trước mắt là các doanh nghiệp) cũng hỗ trợ cho mục tiêu thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt trong nền kinh tế. Từ đó thúc đẩy việc thực hiện các giải pháp phòng chống rửa tiền, phòng chống tham nhũng… theo chuẩn mực quốc tế.

Sửa bảng giá đất để tránh tình trạng “hai giá”

Thời gian qua, tình trạng mua bán bất động sản kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá), trốn thuế trong kinh doanh bất động sản được cho là diễn ra phổ biến.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, dù việc yêu cầu thanh toán qua ngân hàng không toàn toàn chấm dứt được tình trạng “hai giá”, nhưng việc này cũng sẽ hạn chế được tình trạng này.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng nhận định, tình trạng mua bán nhà đất "hai giá" vẫn còn phổ biến. Điều này dẫn đến thất thu thuế và nhiều hệ luỵ, rủi ro khác.

Điều này có nguyên nhân từ bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn giá thị trường rất nhiều, chỉ cần các bên không mua với giá thấp hơn bảng giá. Do vậy, các bên "lách" điều này để thoả thuận riêng giá mua bán, nhằm mục đích giảm tiền thuế phải đóng. Do vậy, việc mua bán "2 giá" diễn ra khá phổ biến.

“Chính việc quy định pháp luật chưa thống nhất này nên dẫn tới còn có kẽ hở để người bán người khi chuyển nhượng kê khai hai giá gây thất thoát tiền thuế của nhà nước.

Luật sư Đồng cũng chia sẻ, Luật Kinh doanh bất động sản mới yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… giao dịch thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng họp pháp cũng phần nào giải quyết được hạn chế này.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Trưởng Văn phòng Luật sư Nhân Chính

Tuy nhiên, vị luật sư cho rằng trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng... không nhằm mục đích kinh doanh thì không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng... thì chưa thể kiểm soát được các đối tượng này.

“Tôi cho rằng tình trạng kê khai hai giá mua bán sẽ còn diễn ra ở những đối tượng luật chưa điều chỉnh”, ông Đồng nói.

Theo ông Đồng, để giải quyết vấn đề này, mấu chốt vẫn là cần sửa đổi bảng giá đất của Nhà nước. Nếu giá đất của các địa phương được nâng lên ngang với giá thị trường thì việc người dân phải ghi giá mua bán tối thiểu bằng bảng giá đất do nhà nước quy định.

Ngoài ra, theo ông Đồng, người dân cũng sẽ rất hưởng ứng điều này bởi họ có lợi ích. Nhà nước thu hồi đất, bồi thường với mức giá tương xứng hơn. Do đó, để giải quyết triệt để việc mua bán “hai giá” thì việc điều chỉnh bảng giá đất của nhà nước ngang giá thị trường là việc nên làm ngay.