Tình hình mua bán bất động sản vẫn ế dù ngân hàng đại hạ giá

Theo Vietnamnet, giữa lúc thị trường đang gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng đã liên tục rao bán những khối bất động sản được thế chấp bao gồm căn hộ, nhà xưởng, đất nền, nhà nguyên căn để thu hồi nợ khoản nợ xấu còn tồn đọng. Mới đây, ngân hàng BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130m2 đất dùng để xây dựng khu thương mại, dịch vụ (tại phường 12, Q.6, TP.HCM) với giá khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Điều đáng chú ý đây đã là lần thứ 14 tài sản này được rao bán nhưng vẫn chưa có ai mua.

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng Agribank cũng đã đưa ra thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với lô đất tọa lạc tại địa chỉ số 110 phố Hàng Buồm (Hoàn Kiếm, Hà Nội). Đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay của Cty TNHH Ajmal Việt Nam tại Agribank chi nhánh Hà Thành. Thửa đất có diện tích 100,8 m2, nhà ở riêng lẻ trên đất có diện tích sàn 205,2 m2. Lô đất này được bán đấu giá với mức khởi điểm là 30,6 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT).

Hồi tháng 8 / 2022, bất động sản này đã được Agribank sao bán trên thị trường với mức giá khởi điểm là 60,5 tỷ đồng. Như vậy có thể thấy ở thời điểm hiện tại khối bất động sản này đã được giảm giá một nửa rồi nhưng vẫn chưa có người mua. Hồi cuối tháng chín, Agribank cũng đã rao bán một căn nhà khác tọa lạc tại phố cổ Hà Nội ở địa chỉ số 19 Hàng Chiếu (Hoàn Kiếm, Hà Nội) với diện tích 160m2. Tài sản có giá khởi điểm 64,3 tỷ đồng, giảm gần 43 tỷ đồng so với lần đầu được chào đấu giá vào tháng 8/2022.

Ngân hàng Vietinbank cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ lần thứ 6 của Cty CP Tấn Lộc với giá khởi điểm hơn 7,2 tỷ (giá đã bao gồm VAT). Hồi tài sản đảm bảo cho vay bao gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại phường Khánh Xuân, TP. Buôn Ma Thuột và khu đất tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, TP.HCM. Trước đó vào tháng mười hai / 2022 khối tài sản này cũng đã được bán đấu giá lần đầu tiên với mức giá gần gấp đôi ở thời điểm hiện tại là 11,74 tỷ đồng, ngang bằng với dư nợ gốc.

Ngoài bốn nhóm ngân hàng quốc doanh, một số ngân hàng thương mại lớn trên thị trường cũng đã liên tiếp bán đấu giá các tài sản đảm bảo là bất động sản. Ví dụ như ngân hàng Sacombank thông báo hàng loạt những khoản nợ xấu đã đến hạn nhưng không trả được nên sẽ giao mắn nếu tài sản thế chấp trong đó có sản phẩm cho dự án căn hộ Xi Grand Court ở quận 10 (TP.HCM) và tại dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TPHCM). Như vậy, đây đã là lần thứ năm mà Sacombank bán đấu giá khoản nợ này với mức giá khởi điểm 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng (tương đương giảm 18%) so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022.

Vì sao giảm giá vẫn bán ế?

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Đa phần những tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu đều là bất động sản cho nên khi xử lý vấn đề này thì các ngân hàng sẽ phải phụ thuộc rất nhiều vào thị trường bất động sản đang biến động ra sao.

Rủi ro nợ xấu ngày càng tăng đã buộc các ngân hàng phải liên tục sao bán những tài sản đảm bảo có trị giá lên đến hàng chục tỷ đồng. Việc mua những tài sản thế chấp bất động sản có thể là cơ hội được mua với giá yêu đãi nhưng đồng thời cũng sẽ khiến cho người mua phải đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Theo ông Đính, hiện nay tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng đại chiếm khoảng 70 % tổng tài sản đảm bảo với những khoản vay. Thậm chí, tại nhiều nhà băng có thể lên đến tỷ lệ 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Vì thế, những tài sản đảm bảo này thường được tổ chức đem ra phát mãi nếu Như khách hàng vay vốn không trả được nợ.

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế thị trường khá ảm đạm khiến cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ của các nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn và nợ xấu gia tăng. Ông định nhận định, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến cho những tài sản thế chấp tại các nhà băng cũng đã bị hạ giá sâu sau nhiều lần định giá định kỳ.

Hiện tại, đa phần các doanh nghiệp đều gặp khó khăn trong những khoản thanh toán nợ tín dụng vì hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn và tình hình thị trường cũng như nguồn vốn vay của ngân hàng sau đó sẽ càng không có khả năng tài chính để bổ sung hay hoàn trả các khoản nợ. Trong khi đó, những khách hàng cá nhân dưới sự tác động của sức ép tài chính đã bị chôn vốn tại các tài sản đầu tư, mất việc làm, giảm thu nhập cũng không có khả năng để thanh toán những khoản nợ và lãi phát sinh.

Ông Đính chia sẻ: “Dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn ít người mua. Một phần do khách quan, thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó”.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng thừa nhận, Hiện nay, các ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc thanh lý tài sản. Có nhiều quán đảm bảo chị giá lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường thì lại đóng băng. Ông hùng cho hay: “Định giá phát mại tài sản không theo trị giá thực tế, mà tính gộp cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được”.