Tín dụng, trái phiếu đều gặp khó khiến thị trường bất động sản 2022 - 2023 đối mặt nhiều thách thức

Trong "Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử The LEADER tổ chức sáng 16/8 tại Hà Nội, rất nhiều ý kiến của các chuyên gia cho rằng khi room tín dụng và kênh trái phiếu dân được nới lỏng, niềm tin vào thị trường bất động sản sẽ được phục hồi.

Giai đoạn đầu tư "bất động sản dễ" đã bị thay thế

Theo báo cáo tại diễn đàn, trong giai đoạn cuối 2022 - 2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với nhiều thử thách như: Do thị trường ngày càng thận trọng nên nguồn cung chưa dồi dào; giá năng lượng và nguyên vật liệu vẫn tăng mạnh. Chính phủ cùng các cơ quan quản lý cần chỉ đạo kiểm soát và rà soát theo hướng chặt chẽ hơn đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Chủ tịch BHS Group - ông Nguyễn Thọ Tuyển đã chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản hiện nay. 

Thứ nhất, do mặt bằng giá bất động sản tăng tương đối nhanh. Cụ thể, tại phía Tây Hà Nội có những dự án đất nền đang từ 30 - 35 triệu đồng tăng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. 

Thứ hai là vấn đề tín dụng. Có nhiều dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng do hết room tín dụng nên ngân hàng ngừng giải ngân. Dẫn đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 

Thứ ba, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh do chuỗi cung ứng bị đứt gãy cũng đã đẩy giá bất động sản lên cao theo. 

Thứ tư, lạm phát đã và đang gây ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực phát triển mạnh

Các chuyên gia cũng đưa ra nhận định về việc đầu tư bất động sản đã không còn "dễ" như trước. Bới xu hướng các bất động sản hiện nay là nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, từ đó các chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển.

Hiện tại phân khúc bất động sản đầu cơ đã không còn là kênh hấp dẫn. Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ hay những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và những dự án trong thời gian ngắn đã tăng giá quá cao do đầu cơ thổi giá sẽ không còn đất diễn.

Hay phân khúc "triệu đô" các siêu biệt thự của các dự án bất động sản sẽ phải "ngủ đông" thêm một khoảng thời gian nữa. Thực tế cho thấy vào khoảng đầu năm 2022, một số "siêu dự án" có giá dao động trong khoảng 20-30 tỷ nhưng có thể lên giá tới 50- 60 tỷ chỉ trong vòng một vài tháng. Tuy nhiên, thời điểm bây giờ sẽ không thể có chuyện tăng giá như vậy.

Ông Tuyển cũng cho rằng, trong vài năm tới những dự án đã có quyết định đầu tư hoặc đã được tính tiền sử dụng đất sẽ là những dự án “vàng”. Đặc điểm của những dự án này là đi qua cửa hẹp của pháp lý mới có thể đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, những nơi như: TP. Hồ Chí Minh – Đồng Nai – Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh có liên kết bất động sản vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng phát triển sẽ là điểm đến của dòng tiền trong thời gian tới.

Trong bối cảnh hiện nay, phó tổng giám đốc Nam Land - ông Nguyễn Đức Quân đã đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư rằng: bởi thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng nên đây cũng sẽ là cơ hội bắt đáy thị trường này. Hiện các nhà đầu tư đang có xu hướng đổ về dòng vốn trung và dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, không chỉ có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép mà các dự án bất động sản này phải được bảo chứng chất lượng bởi các đơn vị vận hành nước ngoài hay chủ đầu tư uy tín.

Tại thời điểm này, chỉ khi có dòng tiền mạnh, cơ sở hạ tầng tốt thì mới có thể chiếm được niềm tin từ nhà đầu tư. Bởi khi siết tín dụng, tâm lý của các nhà đầu tư luôn luôn muốn chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn so với việc sử dụng các đòn bẩy. Tuy nhiên đây cũng là một cơ hội tốt giúp các nhà đầu tư có thể sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý. Bởi thị trường có nhiều khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, hàng loạt chính sách ưu đãi sẽ được chủ đầu tư kèm theo để kích cầu thị trường.

Hy vọng kênh tín dụng, trái phiếu được nới lỏng

Hiện nay việc kiểm soát tín dụng là vấn đề nổi cộm nhất đối với thị trường bất động sản đang được các nhà đầu tư quan tâm. Chuyên gia kinh tế - tiến sĩ Cấn Văn Lực đã nhận định tại diễn đàn rằng: Do nền kinh tế đang có xu hướng phục hồi rất tốt nên nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao. Nếu như trước kia dòng tiền đổ xô vào bất động sản, chứng khoán thì nay đã quay trở lại với lĩnh vực sản xuất nhiều hơn.

Bên cạnh đó, sau một vài vụ việc gần đây, trái phiếu doanh nghiệp đã bị kiểm soát tương đối chặt chẽ cho nên một phần vốn đã dồn sang phần tín dụng ngân hàng.

Trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý hơn đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng. Ngoài ra, vấn đề về thanh khoản của hệ thống ngân hàng cũng cần lưu ý khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng lại tăng hơn 9%.

Theo đó, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho biết, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng cần phải nới lỏng. Ông kỳ vọng kênh trái phiếu này sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua sẽ tiếp tục được mở rộng, góp phần tháo gỡ khó khăn hay nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Chủ tịch BHS Group - ông Nguyễn Thọ Tuyển cũng cho rằng, trong thời gian tới, muốn bức tranh thị trường thay đổi trừ khi thay đổi được câu chuyện tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, khi đưa ra nhận định về triển vọng thị trường bất động sản 2023 ông Tuyển cũng khá lạc quan. Nhất là về mảng tín dụng, ông hy vọng từ nay đến cuối năm vẫn sẽ có nhiều đợt tín dụng mới cho các dự án tốt. Đặc biệt, đến năm 2023 sẽ có mức room tín dụng cao cho các dự án bất động sản.