Tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều dự án tại địa phương đang “án binh bất động”

Nhìn lại quý I vừa qua, số lượng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm mạnh hơn 60% so với cùng kỳ năm 2022, số lượng các doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn không ngừng tăng cao. Trên cả nước, tiếp tục có thêm khoảng 30 – 50% các sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa, hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Số lượng môi giới bất động sản còn hoạt động trên thị trường cũng chỉ còn khoảng 30 – 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Thị trường bất động sản vốn dĩ được ví như một cỗ máy lớn và khi một số bộ phận của cỗ máy gặp trục trặc thì tất nhiên sẽ không thể vận hành được một cách trơn tru, và hiện nay những trục trặc này xuất phát từ phần lớn các doanh nghiệp bất động sản khi họ đang gặp những khó khăn, vướng mắc về nhiều mặt dẫn đến các dự án bị nằm im, thị trường cũng vì thế mà bị dừng hoạt động đột ngột.

Những khó khăn này xuất phát từ trực tiếp bản thân các doanh nghiệp bất động sản, thông qua việc khó tiếp cận được nguồn vốn vay thông qua vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, huy động vốn khách hàng dẫn đến không có dòng tiền, kéo các công trình, dự án xây bị chậm tiến độ lại, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã phải ngừng triển khai thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, các thể chế liên quan đến đất đai còn nhiều bất cập, rối ren cũng là nguyên nhân gây tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và đang được rà soát, tháo gỡ liên tục, tuy nhiên để thực hiện được thì vẫn còn mất khá nhiều thời gian hơn nữa, mà các doanh nghiệp không thể cứ mãi ngồi chờ như vậy.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hơn 50% vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản là do các dự án còn chậm quy định được phương pháp xác định giá đất. Qua quá trình đi giám sát tại nhiều địa phương, các địa phương báo cáo rằng không tìm được công ty tư vấn và định giá đất trong khi danh sách các công ty tư vấn có rất nhiều. Câu chuyện xác định giá đất để đấu thầu còn diễn ra chậm trễ.

Ông Khởi cũng chỉ ra thêm, vướng mắc về việc sau khi Chính phủ thông qua kỳ Quy hoạch sử dụng đất quốc gia nhưng tại các địa phương vẫn chưa ban hành được kế hoạch sử dụng đất, khiến cho không thể đưa các dự án vào triển khai được.

Vướng mắc thứ tiếp nữa là nhiều trường hợp không tính hoặc tính thiếu giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa đối với những vị trí đắc địa, có giá trị cao, còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch.

Nhiều dự án bị đình trệ, không thể thi công theo đúng kế hoạch do những dự án này vướng đất công nằm xen kẽ, rải rác dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này khiến chưa xử lý được. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng cho người dân không tuân thủ các quy định pháp luật cũng gặp khó khăn.

Thực tế, tại nhiều địa phương khi phê duyệt quy hoạch chi tiết không đảm bảo tuân thủ quy hoạch cấp trên, trong khi hiện nay các quy hoạch phân khu, quy hoạch chung thì lại phải điều chỉnh lại gây kéo dài thời gian. Điều này khiến cho các dự án không có quy hoạch, không thể triển khai được.

“Một trong những vấn đề lớn của các địa phương hiện nay là ở khâu thực hiện các chỉ đạo, cơ chế, chính sách từ bên trên đưa xuống còn chậm, bởi các địa phương đang có tâm lý sợ sệt, sợ trách nhiệm hay sợ rủi ro dẫn đến việc họ lên hỏi đi hỏi về mất mấy tháng, sau đó lại tiếp tục trao đổi giữa các sở, ngành gây kéo dài nhiều thời gian”, ông Khởi chia sẻ.

Qua tổng hợp các vướng mắc chung của các dự án xây dựng tại địa phương cho thấy khâu thực thi, các thủ tục hành chính, báo cáo vẫn còn nhiều bất cập khiến cho việc phê duyệt và triển khai các dự án còn bị kéo dài. Ví dụ như việc việc triển khai các dự án xây dựng, hay đặc biệt là dự án nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn, nhiêu khê ở nhiều thủ tục khiến cho các doanh nghiệp khó có thể làm nổi.

Các địa phương cần chủ động nhanh hơn

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tich Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Hiện nay các dự án nhà ở, bất động sản tại các địa phương gần như án binh bất động, đụng vào đâu cũng thấy vướng mắc, khó khăn. Điều này khiến cho các dự án bị hoãn hoặc dừng lại, từ đó thị trường không có nguồn cung, khi ấy không có hàng hóa thì việc mất đi các giao dịch là điều đương nhiên”.

Theo ông Đính, việc nêu quyết tâm tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách hiện nay là chưa đủ, mà cần ban hành thêm những nghị định tháo gỡ điểm nghẽn mang tính hệ thống, chi tiết đến từng địa phương để các địa phương có những phương án cụ thể xử lý những khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp hiện nay. Các địa phương nên tập trung rà soát danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn để đưa ra những đánh giá cụ thể về nguyên nhân bị chậm, hoặc hoãn của từng dự án. Từ đó đưa ra những cách xử lý khác nhau cho mỗi khó khăn của dự án.

“Các địa phương cần chủ động nhanh hơn, có những phương án cụ thể để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng. Để làm được điều này thì rất cần các địa phương nên tổ chức các cuộc gặp gỡ để lắng nghe doanh nghiệp, làm việc với từng chủ đầu tư của từng dự án để bàn về giải pháp, tìm ra lối thoát cho các doanh nghiệp”, ông Đính nêu.

Đồng quan điểm, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, thời gian qua, cơ quan quản lý đã có động thái tích cực nhưng cần có hướng dẫn chi tiết cho các địa phương để triển khai nhanh hơn.

“Để tháo gỡ được thị trường bất động sản thì bên cạnh những công văn được ban hành thì cần phải có những hướng dẫn cụ thể ở cấp cơ sở, địa phương để họ nắm bắt và có thể thực thi một cách chuẩn xác, khi ấy sẽ giúp cho việc thúc tiến nhanh chóng quá trình phục hồi của thị trường”, ông Thắng nói.

Theo các chuyên gia, để có thể chuyển hóa từ các chính sách, pháp luật tới việc thực thi, vận dụng thực tiễn tại các địa phương còn nhiều khó khăn, phức tạp. Chính vì thế, không chỉ tập trung vào sửa luật, chính sách mà cần có sự bám sát thực tế để đưa ra sự vận dụng linh hoạt cho các địa phương.

Điều này đòi hỏi sự chung tay tháo gỡ của cả một hệ thống từ các bộ, ban, ngành cho đến các địa phương để cùng song hành cùng các doanh nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước là điều rất quan trọng, để giúp các doanh nghiệp tìm ra điểm nghẽn và nhanh chóng hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản. Khi ấy sẽ giúp thị trường bất động sản có sự thay đổi theo hướng tích cực hơn, nhanh chóng lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư, khách hàng.