Thực tế tình trạng “ăn theo” đường Vành đai 4 đang diễn ra như thế nào?

Giữ đất đợi giá tăng cao

Theo báo Giao Thông, ghi nhận thực tế vào những ngày đầu tháng 7, giá bất động sản khu vực có quy hoạch đường Vành đai 4 như Thường Tín (Hà Nội), Văn Giang (Hưng Yên),... ghi nhận giá đất vẫn tiếp tục tăng dù thực tế có rất ít giao dịch trên thị trường.

Chẳng hạn như lô đất diện tích 430m2 tại làng Hoàng Trạch, Mễ Sở tỉnh Hưng Yên, vào khoảng cuối năm 2021 - đầu năm 2022, chủ nhà là chị Nguyễn Thanh Nga đã rao bán với giá 13,5 triệu đồng/m2, nay lô đất này đã tăng giá bán khoảng 15,5 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, lô đất diện tích 80m2 có vị trí gần chợ Mễ Sở, các tuyến đường xung quanh rộng rãi hơn vào thời điểm trước có giá bán là 16,5 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại cũng tăng lên đến 19 triệu đồng/m2.

Một số thông tin từ người dân địa phương cho biết, chủ nhà ở đây không quá quan trọng việc bán được đất, họ vẫn đang chờ để giá tăng thêm. “Giá đất mỗi ngày một tăng cao, ở đây tầm nửa năm thôi là biết ngay. Giờ chẳng còn ai bán giá như tầm nửa năm trước nữa. Những nhà xung quanh đây đã tăng giá lên tầm 5 - 7 triệu đồng/m2, có nhà thì tăng cao hơn” - Một chủ đất tại đây cho biết.

Tương tự tình trạng này, tại xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn - Khu vực này thuộc địa phận Hà Nội nhưng trước đây vốn là xã thuần nông, không được nhiều nhà đầu tư để ý. Trước khi có thông tin quy hoạch tuyến đường Vành đai 4 thì giá bán đất dao động chỉ từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tới hiện tại đã tăng lên 5 - 7 triệu đồng/m2. 

Anh Nguyễn Văn Tráng (trú tại xã Bắc Phú - Sóc Sơn) cho hay: “Từ xưa đến nay, khu vực này được bán bằng sào (360m2/sào), mỗi sào có giá khoảng 300 - 400 triệu đồng. Tuy nhiên, ở thời điểm này tất cả đất của xã đều được phân lô nhỉ từ 70 - 100m2, mỗi mét vuông có giá bán gần chục triệu đồng. Thế mà vẫn tranh nhau hỏi mua”.

Trong khi đó, báo cáo thị trường chung của Bộ Xây dựng cho thấy, các khu vực quanh đường Vành đai 4 đi qua như huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương đang có giá bán rất cao, hơn 100 triệu đồng/m2; Đất liền kề dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng được rao bán với giá khoảng 150 triệu đồng/m2…

Nhận diện rủi ro trên thị trường

Trên thực tế, tới khi dự án Vành đai 4 đi vào hoàn thiện sẽ tạo sự kết nối vùng thuận lợi, mở rộng không gian dân cư, nâng cao giá trị bất động sản khu vực… Do đó, không thể phủ nhận việc đầu tư đón đầu hạ tầng cũng là một cách sinh lời tối ưu. Song, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về những rủi ro lớn có thể xảy đến, bởi dự án này hiện vẫn đặt trên “bàn cân”.

Ông Vương Ngọc Thịnh - Giám đốc Công ty Bất động sản Xuân Sơn (Thạch Thất, Hà Nội) nhận định, những rủi ro trên thị trường thường xảy ra khi các nhà đầu tư đón đầu là: Giá đất không tăng theo kỳ vọng, thời gian thực hiện dự án kéo dài,... Với các đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ gặp áp lực lớn, “nợ đè đầu” phải cắt lỗ, bán tháo…

“Ngoài ra, cũng có nhiều trường hợp nhà đầu tư ít kinh nghiệm mua phải đất ruộng, đất rừng, khó thanh khoản. Thậm chí còn mua cả đất nằm trong diện quy hoạch dẫn đến việc mua giá thị trường nhưng bị Nhà nước thu hồi với giá thấp hơn theo bảng giá quy định dẫn tới việc thua lỗ” - Ông Thịnh nhấn mạnh. 

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cho hay, rủi ro rất dễ xảy ra với các nhà đầu tư còn thiếu kinh nghiệm. Phải nhận thức việc một dự án giao thông trọng điểm luôn luôn mất nhiều thời gian để hoàn thành. Đối với các nhà đầu tư mới, tiềm lực kém, phải sử dụng nguồn vay gánh lãi suất sẽ rất dễ gặp phải rủi ro về vấn đề trả nợ, buộc phải bán tháo.

“Đường Vành đai 4 hiện đã thông qua chủ trương. Tuy nhiên vấn đề triển khai như thế nào, thời gian hoàn thiện đi vào vận hành là bao lâu và giá đất sẽ tăng bao nhiêu thì tới nay không hề có cơ sở nào để khẳng định” - Ông Quyết nói. Đồng ý với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, việc “ăn theo” hạ tầng để đẩy giá bất động sản có thể xem là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sốt, tạo sóng trên thị trường. 

Hạ tầng giao thông khu vực được đầu tư, nâng cấp, mở rộng chắc chắn giúp nâng cao giá trị bất động sản xung quanh. Tuy nhiên phải lưu ý là, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải trong dài hạn. Vì vậy, việc đầu tư vào những khu vực này chỉ thích hợp với những người có nguồn tài chính nhàn rỗi. 

Bên cạnh đó, các tuyến đường vành đai và tuyến giao thông hướng tâm hiện hữu như Vành đai 3, Đại lộ Thăng Long đã để lại nhiều bài học cho nhà đầu tư. Chẳng hạn như việc hai bên đường Đại lộ Thăng Long không được rào lại để đảm bảo an toàn, không thể đỗ xe,... Do đó, các diện tích ven đường rất khó để đưa vào kinh doanh dịch vụ, điều này khiến bất động sản nơi đây không thể tăng giá trị như kỳ vọng.

“Các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn lực đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng” - Ông Đính khuyến cáo.

Bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Công ty TNHH Phát triển Thương mại Bất động sản Newstarland nhận định: “Nhà đầu tư hãy mua những sản phẩm có giá trị sử dụng thực để lỡ như không bán được, thì các nhà đầu tư vẫn có thể khai thác sử dụng như ở, cho thuê, kinh doanh”.