Thu thuế mua bán BĐS dựa trên bảng giá đất hàng năm để ngăn chặn bán nhà 2 giá

Biện pháp “triệt tiêu” bán nhà hai giá đã phát huy tác dụng

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây, sẽ không tính tiền chuyển nhượng sử dụng đất theo giá kê khai trong hợp đồng. Mà theo đó, nhà nước sẽ tiến hành thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên bảng giá đất hằng năm, giá thị trường. Hàng năm UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất để trình HĐND cấp tỉnh phê duyệt. Bảng giá đất hàng năm sẽ được công bố vào ngày đầu tiên của năm dương lịch.

Được biết, đây cũng là một trong những biện pháp để tiến tới triệt tiêu việc trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Có thể thấy, trong năm 2022, chúng ta đã có rất nhiều biện pháp để siết tình trạng bán nhà hai giá. Theo đó, nhiều cơ quan thuế từ trung ương đến các địa phương đều vào cuộc quyết liệt. Không ít vụ việc đã được chuyển sang cơ quan công an để điều tra khi có dấu hiệu gian lận về thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, vẫn có rất nhiều người cố tình khai giá giao dịch thấp để hòng lách luật. Điều này dẫn đến nhiều chi cục thuế các tỉnh trả lại rất nhiều hồ sơ.

Với sự vào cuộc quyết liệt như vậy, theo thống kê từ Tổng cục Thuế, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản cả năm 2022 đạt hơn 41.000 tỷ đồng. Con số tăng hơn 20.000 tỷ đồng so với số thu của năm 2021. Có nghĩa là, tăng gần 50% so với trước kia. Nói thế để thấy, những năm trước việc trốn thuế trong các giao dịch bất động sản lớn như thế nào. Nên nhớ, năm 2022, tình hình kinh tế ảm đạm, thanh khoản của thị trường bất động sản khá trầm.

Tổng cục Thuế cho biết, tính đến tháng 9/2022, lượng hồ sơ khai giá chuyển nhượng bất động sản cao hơn so với giá UBND tỉnh tới hơn 70%. Trung bình một bộ hồ sơ khai giá cao hơn gần ba lần so với bảng giá của UBND tỉnh, thành phố. Không ít trường hợp còn khai cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá.

Tổng cục Thuế dẫn chứng, tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giá kê khai cao hơn giá UBND tới gần 80 lần. Thực tế, giá chuyển nhượng là trên 80 tỉ đồng, còn giá UBND quy định tại bảng giá đất chỉ hơn 1 tỉ đồng. TP.HCM cũng không phải ngoại lệ khi giá khai giao dịch cao hơn 27 lần so với bảng giá của địa phương. Trong khi đó, ở tỉnh Long An, giá UBND quy định chỉ là gần 400 triệu đồng nhưng giá các đối tượng mua bán là hơn 11 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, bên cạnh những đối tượng cố tình khai giảm giá giao dịch để né thuế thì một bộ phận người dân chưa hiểu biết đầy đủ về luật. Vì thế, họ chưa nhận thức được đầy đủ hậu quả về việc khai sai về giá giao dịch. Điều này cũng cần đến sự tuyên truyền của các cơ quan chức năng.

Một lãnh đạo Cục Thuế tại phía Nam chia sẻ, để ngăn chặn tình trạng bán nhà hai giá, cơ quan thuế sẽ chuyển những hồ sơ mua bán bất động sản có dấu hiệu trốn thuế cho cơ quan công an. Để làm được điều này, các cán bộ Cục Thuế sẽ căn cứ trên nhiều yếu tố như các thông tin thu thập được qua công chứng, ngân hàng. Nếu xác minh thấy có dấu hiệu trốn thuế trên 100 triệu đồng thì mới chuyển sang cơ quan công an điều tra làm rõ.

Còn nhớ, vào đầu năm 2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký công văn gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Điều này cho thấy quyết tâm của Bộ Tài chính nói riêng, các cơ quan chức năng nói riêng trong việc chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản.

Khó theo sát giá thị trường

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, việc cơ quan thuế vào cuộc sát sao để hạn chế tình trạng thất thu do trốn thuế của các đối tượng bất động sản là điều vô cùng cần thiết. Con số tăng thu 20.000 tỷ đồng so với năm 2021 cho thấy việc siết chặt bán nhà hai giá đã có kết quả tích cực. Tuy nhiên, về lâu về dài, chúng ta không thể cứ kiểm soát việc mua bán của người dân bằng biện pháp thủ công được. Nghĩa là, không thể thấy một giao dịch mua bán bất động sản, cán bộ ngành thuế phải thu thập thông tin, thậm chí xác định bằng cảm tính xem giá của sản phẩm giao dịch có thấp hơn giá thị trường để trả lại hồ sơ. Chúng ta cần một công cụ có thể số hóa.

“Tất nhiên việc không sử dụng giá mà đối tượng mua bán kê trên hợp đồng để tính thuế là chính xác. Tuy nhiên, tôi cũng đang rất phân vân về việc căn cứ xác định thuế bằng bảng giá của UBND tỉnh đưa ra. Nó có sát giá thị trường hay không”, Luật sư Bình đặt câu hỏi.

Luật sư này dẫn chứng, theo thống kê của cơ quan thuế, tại một số tỉnh, có trường hợp giá bán ghi trên hợp đồng cao gấp 80 lần bảng giá mà cơ quan nhà nước đưa ra. Điều này cho thấy, giá đất mà cơ quan nhà nước ban hành không theo sát được giá thị trường. Hơn nữa, mỗi năm UBND cấp tỉnh ban hành 1 bảng giá đất nhưng thực tế cho thấy, giá đất trên thị trường biến động theo tuần, theo tháng. Thậm chí, nhiều khu vực có dự án chạy qua giá đất còn biến động theo ngày. Đây là một điều rất đáng bàn.

Về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải phân định rõ giá đất trên thị trường và giá đất trong các giao dịch mua bán. Hiện nay, các nước trên thế giới cũng xác định giá đất Nhà nước bằng 70-80% giá thị trường là đủ. Vị này giải thích, giá mua bán của từng thương vụ là con số khá bấp bênh. Bởi lần giao dịch này với lần giao dịch khác, địa điểm này với địa điểm khác, có khác biệt. Dựa vào đó sẽ không có giá thị trường.

Nói theo GS Đặng Hùng Võ, rất khó có thể xác định giá thị trường. Vì thế, khi thu thuế giao dịch bất động sản chỉ cần xác định được đến 80% giá bình quân trên thị trường. Nếu làm được điều này thì chắc chắn việc thất thu thuế sẽ được cải thiện đáng kể.